Уявіть ситуацію: ви підписали договір земельного сервітуту, щиро вірячи, що все законно. А через тринадцять років з’ясовується – документ недійсний, бо ви не мали права його укладати. Саме така історія сталася з підприємицею Антонюк Антоніною Олексіївною, чия справа №906/432/19 дійшла до Верховного Суду і наробила чимало галасу серед юристів. Давайте розберемося, чому так вийшло і як не наступити на ті самі граблі.
Про що взагалі йшлося?
ФОП Антонюк ще у 2004 році придбала у ТДВ «Кортекс» нежитлове приміщення в місті Коростишеві. Разом із будівлею продавець пообіцяв передати й земельну ділянку – принаймні так було записано в додатку до договору купівлі-продажу.
Минає два роки. У листопаді 2006-го Антонюк і ТДВ «Кортекс» укладають договір земельного сервітуту. За його умовами підприємиця дозволяла колишньому власнику нерухомості проїжджати через свою ділянку та користуватися лініями електропередач, що проходили по території. Логіка наче зрозуміла: на ділянці розташовані комунікації фабрики, треба якось урегулювати доступ до них.
Але є нюанс, який спершу ніхто не помітив – або просто проігнорував.
Чому власник – це критично
На момент підписання договору про сервітут ФОП Антонюк не була власницею земельної ділянки. Вона отримала її в оренду аж у квітні 2007 року, а право власності оформила тільки влітку 2012-го. Тобто 28 листопада 2006 року вона підписувала договір земельного сервітуту, не маючи на ділянку жодного титулу, крім хіба що обіцянок від міськради та продавця нерухомості.
Тут важливий момент. Земельний кодекс України у редакції, чинній на 2006 рік, говорив чітко: сервітут встановлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок. Не орендарями, не володільцями – саме власниками.
Суди першої та апеляційної інстанцій цю обставину обійшли. Вони застосували статтю 402 Цивільного кодексу України, яка начебто дозволяла укладати сервітут між власником (володільцем) ділянки та особою, що вимагає його встановлення. Мовляв, Антонюк була законним володільцем, бо мала погодження місця розташування об’єктів від міськради та згоду продавця на відчуження землі.
Звучить логічно? Не зовсім.
Помилка, яка коштувала років судів
Верховний Суд, переглядаючи справу, вказав на фундаментальну помилку. Коли йдеться про земельні відносини, спеціальним законом є Земельний кодекс України, а не Цивільний. Цивільний кодекс застосовується лише тоді, коли земельне законодавство не врегулювало якесь питання. Це називається принципом lex specialis – спеціальний закон має пріоритет над загальним.
Стаття 100 Земельного кодексу у редакції 2006 року не залишала простору для тлумачень: земельний сервітут – це домовленість виключно між власниками. Крапка.
Отже, ФОП Антонюк не могла надати сервітут ТДВ «Кортекс», бо не була власницею. І відповідач теж не міг його отримати, бо володів ділянкою на праві постійного користування, а не власності. Як каже старий латинський принцип nemo plus iuris – ніхто не може передати більше прав, ніж має сам.
До речі, якщо ви зараз подумали: «А як же державна реєстрація? Там же був запис у Поземельній книзі!», – то Верховний Суд і тут розставив крапки над «і». Реєстрація недійсного правочину не робить його дійсним. Це як записати у щоденник те, чого не було – сам запис реальності не змінює.
Чому справу не закрили остаточно
Чесно кажучи, тут інтрига. Верховний Суд визнав, що підстави для визнання договору недійсним справді є. Але фінального рішення не ухвалив.
Річ у тім, що відповідач ще в суді першої інстанції заявив про пропуск строку позовної давності. Оскільки місцевий суд відмовив у позові по суті, він цю заяву навіть не розглядав. А касаційна інстанція не має права вперше досліджувати питання позовної давності – це виходить за межі її повноважень за статтею 300 Господарського процесуального кодексу України.
Тож справу №906/432/19 відправили на новий розгляд. Тепер суд першої інстанції має врахувати висновки Верховного Суду про недійсність договору земельного сервітуту, а потім вирішити: чи не сплив строк позовної давності, і якщо сплив – чи є поважні причини для його поновлення.
Що з цього випливає для вас
Ця справа – чудове нагадування про те, що з чужими (і навіть майже своїми) земельними ділянками треба бути гранично уважним. Перш ніж підписувати договір земельного сервітуту, переконайтеся, що ви дійсно власник. Державний акт або запис у Державному реєстрі речових прав – ось що має бути у вас на руках.
І ще одне: не покладайтеся на те, що «в цивільному кодексі написано інакше». У земельних питаннях головний документ – Земельний кодекс України. Цивільний кодекс тут грає роль другого плану, заповнюючи лише ті прогалини, які не охоплені спеціальним регулюванням.
Ну і наостанок: якщо ви виявили, що старий договір сервітуту був укладений із порушенням закону, не відкладайте звернення до суду. Позовна давність у таких справах становить три роки, і її пропуск без поважних причин – це майже гарантована відмова в позові, хоч би яким очевидним було порушення ваших прав.
