Земельный сервитут – это не просто юридический термин, а реальный инструмент, который каждый день определяет, сможете ли вы проехать к собственному гаражу. Именно вокруг этого права разгорелся спор между двумя гаражными кооперативами в Черкассах, который дошёл до Верховного Суда. История из дела № 925/603/18 показательная: она учит, что даже когда сосед обещал вам проезд, суд не удовлетворит иск, если вы проигнорировали ключевые правила игры.
Давайте разберёмся, что же там произошло.
Два кооператива и одна дорога
Представьте два соседних гаражных кооператива в Черкассах по улице Елены Телиги (бывшая Конева). С одной стороны – Гаражно-строительный кооператив «Квартал» (истец), который арендует земельный участок площадью 0,2580 га. С другой – Гаражный автокооператив «Автомобилист» (ответчик), который пользуется значительно большим участком – почти 3,8 га на основании договора аренды земли от 5 июля 2005 года, заключённого до июня 2053 года.
Особенность расположения такова: сплошной ряд гаражей «Квартала» стоит прямо по границе земельного участка «Автомобилиста». И все ворота этих гаражей выходят исключительно на территорию соседа. То есть без права проезда через чужой участок пользоваться своими гаражами невозможно.
Когда «Квартал» только оформлял документы на аренду земли в 2011 году, стороны составили акт определения и согласования границ. В этом акте представители обоих кооперативов заранее договорились об установлении земельного сервитута площадью 0,0539 га (539 кв. м) – то есть права прохода и проезда через участок «Автомобилиста». Всё было зафиксировано на схеме сводного плана в проекте землеустройства.
Почему возник конфликт
Всё началось с того, что «Автомобилист» и его члены взялись заменять асфальтовое покрытие, перестраивать и достраивать гаражи. Строительные материалы – бетонные блоки, плиты – сложили прямо возле гаражей «Квартала». Доступ к ним оказался заблокирован.
В июне 2018 года «Квартал» пошёл в Хозяйственный суд Черкасской области с иском об установлении земельного сервитута. Но не на те 0,0539 га, о которых договаривались раньше, а на большую площадь – 0,0806 га. Почему? Потому что так, мол, членам кооператива будет комфортнее разворачивать автомобили и заезжать в гаражи.
Истец просил: право круглосуточного прохода и проезда на любом транспорте через участок ответчика сроком до 27 января 2025 года с платой 2200,38 грн в год (по 2,73 грн за квадратный метр).
Что сказали суды первой и апелляционной инстанций
Решением Хозяйственного суда Черкасской области от 24 октября 2018 года, которое позже поддержал Северный апелляционный хозяйственный суд, в иске отказали полностью. И вот почему.
Во-первых, суды обратили внимание на статью 401 Гражданского кодекса Украины. Право пользования чужим имуществом (сервитут) устанавливается для потребностей, которые невозможно удовлетворить иным способом. Но истец даже не попытался договориться с ответчиком о сервитуте на ту площадь, которую они же и согласовали ранее – 0,0539 га.
Вместо этого «Квартал» сразу направил «Автомобилисту» проект договора на 0,0806 га вместе с заключением судебной земельно-технической экспертизы. Иными словами, предложение касалось совсем не тех условий, о которых стороны договаривались годами ранее.
Во-вторых, ответчик неоднократно заявлял – и в суде это подтвердил письменно – что он не возражал раньше и не возражает сейчас против установления земельного сервитута площадью именно 0,0539 га. Того самого, который был зафиксирован ещё в акте согласования границ от 2 сентября 2011 года. Но истец почему-то настаивал на большей площади, не объясняя, почему меньший вариант его не устраивает.
В-третьих, статья 98 Земельного кодекса Украины требует, чтобы сервитут осуществлялся способом, наименее обременительным для собственника участка. Суды логично решили: 539 квадратных метров обременяют соседа меньше, чем 806. А истец так и не доказал, почему именно его вариант является тем самым «наименее обременительным».
Ключевая ошибка истца
Тут важный момент, который часто игнорируют даже опытные юристы. Часть 3 статьи 402 Гражданского кодекса Украины говорит: спор об установлении сервитута решается судом лишь в случае недостижения договорённости между сторонами.
А это означает, что в суд нельзя идти, пока вы не попытались договориться по-настоящему. Причём договориться именно о том варианте, который потом будете просить в иске. Если же вы сразу предлагаете условия, на которые сосед заведомо не согласится, а потом бежите в суд – система даёт сбой. У истца просто не возникает права требовать установления сервитута через суд.
Кстати, суды обратили внимание и на серьёзный процессуальный недостаток. Заключение судебной земельно-технической экспертизы № 14/18/буд, которое подал истец, не содержало обязательной отметки о том, что оно подготовлено для представления в суд. А статья 101 Хозяйственного процессуального кодекса Украины требует этого прямо. Оказалось, что экспертизу заказывали для переговоров с ответчиком, а не для судебного процесса. Поэтому суды её как надлежащее доказательство не приняли.
Что решил Верховный Суд
19 июня 2019 года коллегия Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда оставила кассационную жалобу «Квартала» без удовлетворения. В постановлении по делу № 925/603/18 судьи подчеркнули: доводы жалобщика сводятся к несогласию с оценкой доказательств, а это выходит за пределы полномочий кассационной инстанции. Верховный Суд не переоценивает доказательства – он проверяет правильность применения закона.
Суд также сослался на практику Европейского суда по правам человека, в частности на дело «Рябых против России», где речь идёт о принципе правовой определённости и окончательности судебных решений. Нельзя требовать пересмотра дела только потому, что ты не согласен с результатом.
И ещё одно практическое последствие. Поскольку «Квартал» проиграл дело во всех инстанциях, суд взыскал с него в пользу «Автомобилиста» 2000 гривен расходов на профессиональную правовую помощь в суде кассационной инстанции. Это подтверждает простое правило: проиграл – плати не только своему адвокату, но и адвокату оппонента.
О чём стоит помнить
Это дело – хороший пример того, как не стоит действовать, когда вам нужен земельный сервитут. Сначала – честная попытка договориться на реалистичных условиях. Затем – фиксация факта недостижения согласия. И только после этого – суд. Причём требовать надо именно то, о чём вы пытались договориться, а не что-то совсем другое.
Любопытная деталь: ответчик в этом деле вообще не возражал против сервитута как такового. Он лишь не соглашался с его размером. И истец, честно говоря, так и не объяснил суду, почему нельзя обойтись ранее согласованными 539 квадратными метрами. Комфортнее разворачивать автомобиль – это, конечно, хорошо, но для суда такой аргумент недостаточен.
Сервитут – это всегда баланс. Баланс между вашей потребностью проехать и правом соседа не быть чрезмерно обременённым. И если вы этот баланс нарушаете ещё на стадии переговоров, суд вам не поможет.
