Земельный сервитут – это тот юридический инструмент, о котором вспоминают, когда другого пути к собственному имуществу попросту не существует. Представьте: вы совладелец склада, и единственная дорога к вашей части здания пролегает через арендованный соседом земельный участок. А сосед вдруг решает перекрыть проезд. Что делать? Бежать в суд? Именно так поступило ООО «АРСЕНАЛ» в деле № 923/898/21 – и проиграло во всех трёх инстанциях. Давайте разберёмся, почему.
Два совладельца, один склад и закрытые ворота
История началась в Херсоне, на Николаевском шоссе. Там расположен склад литера «А» общей площадью свыше 5 000 квадратных метров. ООО «АРСЕНАЛ» принадлежит 1/3 этого здания – примерно 1 720 кв. м. Остальные две трети – в собственности ООО «Полимер-Херсон».
Рядом со складом находится земельный участок площадью 0,32 га с кадастровым номером 6510136600:01:001:1223. Он в аренде у «Полимер-Херсон». И вот проблема: попасть в часть склада, принадлежащую «АРСЕНАЛу», можно исключительно через этот участок. Других заездов нет.
До 2021 года проблем не возникало. Ещё в 2014 году между «АРСЕНАЛом» и предыдущим арендатором земли – ФЛП Дзевицким В.М. – был заключён договор об установлении земельного сервитута. Документ давал право бесплатного прохода и проезда на 10 лет.
Но летом 2021-го ситуация резко изменилась. «Полимер-Херсон» направил «АРСЕНАЛу» проект договора о предоставлении услуг контрольно-пропускного пункта. Цена вопроса – 50 000 гривен в месяц. Не подпишете в течение трёх дней – проезд закроют.
«АРСЕНАЛ» отказался. И 12 июля 2021 года его транспортные средства и сотрудников просто не пропустили через КПП. Составили акт о недопуске, вызвали полицию, зафиксировали всё документально. А затем подали иск – требовали установить срочный платный земельный сервитут на 49 лет через суд.
Что такое земельный сервитут – простыми словами
Если коротко: это право пользоваться чужим земельным участком для прохода, проезда, прокладки коммуникаций и тому подобного. Статья 401 Гражданского кодекса Украины говорит: сервитут устанавливают, когда потребности собственника невозможно удовлетворить иным способом. То есть это крайняя мера, а не удобный инструмент «обойти» соседа.
Статья 402 Гражданского кодекса Украины предусматривает четыре способа установления сервитута: договором, законом, завещанием или решением суда. И вот здесь кроется ключевой момент. Судебное решение – это не первый, а последний вариант. Сначала нужно попытаться договориться.
И именно этого «АРСЕНАЛ» не сделал.
В чём ошибся истец
Суды первой и апелляционной инстанций, изучив все материалы, пришли к простому выводу: истец не предоставил ни одного доказательства того, что он пытался заключить договор сервитута с ответчиком до обращения в суд.
Да, была переписка. Но ни в одном письме «АРСЕНАЛ» не предлагал «Полимер-Херсон» сесть за стол и подписать соглашение о земельном сервитуте. Вместо этого истец постоянно ссылался на старый договор 2014 года, который, кстати, к моменту вынесения решения в феврале 2024 года уже истёк – его 10-летний срок закончился.
А проект договора об услугах КПП? Суды оценили его критически. Это не предложение заключить сервитут – у него совершенно другой предмет. Контрольно-пропускные услуги за 50 000 гривен в месяц и право проезда через чужую землю – это разные правовые конструкции.
Честно говоря, здесь есть над чем задуматься. Верховный Суд в своих предыдущих постановлениях (в частности, от 20.09.2018 по делу № 918/370/17 и от 19.06.2019 по делу № 925/603/18) уже формулировал чёткую позицию: если лицо до суда не обращалось к другой стороне с предложением заключить договор сервитута, то права требовать его установления через суд у него просто нет.
Иными словами, суд не может сделать за вас то, чего вы даже не попытались достичь самостоятельно.
Что сказал Верховный Суд
«АРСЕНАЛ» подал кассационную жалобу. Ссылался на то, что суды не учли выводы Верховного Суда о возможности установления сервитута по решению суда при недостижении договорённости. Мол, сама переписка 2021 года уже свидетельствует о невозможности договориться.
Коллегия судей Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда с этим не согласилась. В постановлении от 05.11.2024 судьи Волковицкая Н.А., Могил С.К. и Случ А.В. подчеркнули: переписка не содержала конкретного предложения заключить именно договор сервитута. А без этого – нет оснований для судебного вмешательства.
Кроме того, экспертиза по делу установила любопытный факт: существует техническая возможность обустроить другой проезд к части склада «АРСЕНАЛа» – не через спорный земельный участок. А это ещё один аргумент против установления сервитута, ведь Земельный кодекс Украины требует, чтобы потребность не могла быть удовлетворена никаким иным способом.
Любопытный момент с судебными расходами
Отдельно заявитель пытался оспорить взыскание с него 8 000 гривен расходов на правовую помощь ответчика. Аргумент: договор о предоставлении правовой помощи был заключён не с адвокатским объединением или бюро, а с ООО «Мейсон груп», где адвокат работал. Следовательно, по мнению «АРСЕНАЛа», такой договор не является надлежащим.
Верховный Суд отклонил этот довод. Определяющим является не форма расчётов, а сам факт оказания адвокатом правовой помощи в конкретном деле. Адвокат Шандер К.И. действовал на основании ордера, его полномочия подтверждены, объём работ задокументирован. Остальное – технические детали, которые не влияют на право стороны получить компенсацию.
О чём стоит помнить
Это дело – наглядный пример того, как даже очевидная, казалось бы, жизненная несправедливость не гарантирует победы в суде. Когда вам перекрывают единственный проезд к имуществу, эмоции зашкаливают. Хочется немедленной справедливости. Но судебный процесс имеет свою логику и свою последовательность шагов.
Перед тем как требовать установления земельного сервитута через суд, направьте другой стороне официальное письменное предложение с конкретными условиями: срок, площадь, плата. Дождитесь ответа или зафиксируйте отказ. И только тогда, с полным пакетом доказательств того, что договориться не удалось, обращайтесь в суд.
Пропустите этот этап – рискуете повторить путь ООО «АРСЕНАЛ»: три года судебных баталий, три инстанции, расходы на экспертизу, на адвокатов – и нулевой результат. Потому что суд не заменяет переговоры. Он лишь завершает то, что стороны не смогли решить сами, – но только если они действительно пытались.
