Представьте ситуацию: вы годами обрабатываете землю, исправно платите арендную плату, зарегистрировали право аренды в государственном реестре – и вдруг выясняется, что продление договора аренды земли на новый срок невозможно. Именно так случилось с Фермерским хозяйством «Петраковское», чье дело № 925/632/19 дошло до Большой Палаты Верховного Суда и завершилось совсем не так, как рассчитывал истец.
Давайте разберемся, в чем суть конфликта и какие выводы стоит взять на вооружение каждому, кто имеет дело с арендой земли.
С чего все началось
Апрель 2012 года. Катеринопольская райгосадминистрация на Черкасщине подписывает с ФХ «Петраковское» договор аренды земли. Речь идет о солидном участке – 73 гектара пастбищ. Срок аренды – пять лет. В договоре четко прописано: он вступает в силу после подписания сторонами и государственной регистрации. И вот тут начинается ключевая проблема.
Государственная регистрация договора так и не состоялась. Да и не могла состояться сразу: на момент подписания у земельного участка еще не было кадастрового номера, техническая документация только разрабатывалась. А кадастровый номер – это существенное условие договора аренды. Без него договор попросту не зарегистрировали бы.
Тем временем хозяйство добросовестно пользовалось землей. Платило арендную плату. Изготовило техническую документацию, получило кадастровый номер. И даже зарегистрировало за собой вещное право аренды 9 октября 2013 года – то есть право на землю было официально признано государством.
Но вот парадокс: самого договора в реестре так и не появилось.
Регистрация договора vs регистрация права: в чем разница
Тут критически важно понять одну вещь. До 1 января 2013 года законодательство требовало регистрировать именно договор аренды земли. После этой даты правила изменились: регистрировать нужно уже не договор, а вещное право аренды. Две абсолютно разные процедуры с разными правовыми последствиями.
ФХ «Петраковское» сделало второе – зарегистрировало право. А вот первого – регистрации договора – не сделал никто. И именно это стало фатальным.
Когда в 2019 году хозяйство обратилось в суд с требованием признать заключенным дополнительное соглашение о продлении договора аренды земли, оно опиралось на статью 33 Закона Украины «Об аренде земли». Логика была такая: мы добросовестно пользуемся участком, платим деньги, арендодатель их принимает и не возражает – значит, договор должен быть продлен.
Почему суды отказали
Поначалу суд первой инстанции иск удовлетворил. Апелляция согласилась. Но Верховный Суд отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение. Почему?
Потому что суды не учли главного: договор аренды земли, подписанный до 2013 года, вступает в силу только после государственной регистрации. Этого прямо требовали статьи 18 и 20 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции, действовавшей на тот момент. И стороны сами прописали это условие в пункте 43 договора.
По большому счету, договор, не вступивший в силу, не создает никаких правовых последствий. Нельзя продлить то, что юридически не заработало. Это как пытаться продлить срок действия билета, который вы так и не активировали.
При повторном рассмотрении суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали. Большая Палата Верховного Суда, куда дело № 925/632/19 попало в мае 2026 года, эту позицию поддержала.
Спасает ли фактическое исполнение договора
Возникает логичный вопрос: а как же тот факт, что стороны годами исполняли договор? Разве это не свидетельствует о том, что он фактически действовал?
Действительно, в практике Верховного Суда есть устоявшаяся позиция: нельзя считать договор незаключенным, если стороны его полностью или частично исполнили. Но здесь есть существенный нюанс.
Этот принцип касается обычных договоров, для которых закон не требует обязательной государственной регистрации. Скажем, подряда или аренды помещения. А вот для договоров аренды земли, заключенных до 2013 года, регистрация была не просто формальностью – она была завершающим этапом заключения договора. Без нее договор не вступал в силу по определению.
Большая Палата прямо указала: фактическое исполнение сторонами договора, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, не может подменить саму регистрацию.
Добросовестность – не панацея
Отдельно суд остановился на принципе добросовестности. Да, это одна из основополагающих начал гражданского законодательства. И да, арендатор, зарегистрировавший право аренды после 2013 года, пользовавшийся землей и плативший за нее, действительно имел правомерные ожидания.
Но есть и другая сторона медали. Именно на арендатора – то есть на ФХ «Петраковское» – договор возлагал обязанность зарегистрировать его в десятидневный срок. Эту обязанность хозяйство приняло на себя добровольно и не исполнило. Так что говорить о безупречной добросовестности тоже не приходится.
К тому же хозяйство знало: без кадастрового номера регистрация невозможна. И все равно подписало договор, в котором кадастровый номер отсутствовал. Это был осознанный риск.
Что стоит запомнить
Коллегия судей Кассационного хозяйственного суда пыталась убедить Большую Палату отступить от предыдущей правовой позиции по делу № 696/1693/15-ц. Аргументы были серьезные: мол, после 2013 года арендатор физически не мог зарегистрировать договор, потому что законодательство такой процедуры уже не предусматривало. Вместо этого он зарегистрировал право – и государство это право признало.
Но Большая Палата осталась непреклонной. Никаких оснований для отступления от устоявшейся практики она не увидела. Государственная регистрация договора и государственная регистрация права – это разные вещи. Одно не заменяет другого.
И вот вам сухой остаток: если ваш договор аренды земли подписан до 1 января 2013 года и не зарегистрирован в установленном тогда порядке – он не вступил в силу. И продление договора аренды земли не получится, даже если вы исправно платили аренду, ухаживали за землей и зарегистрировали право аренды после 2013 года. Такой договор для закона – чистый лист.
