Уявіть ситуацію: ви роками обробляєте землю, вчасно сплачуєте орендну плату, зареєстрували право оренди в державному реєстрі – і раптом з’ясовується, що поновити договір оренди землі на новий строк неможливо. Саме так сталося з Фермерським господарством «Петраківське», чия справа № 925/632/19 дійшла до Великої Палати Верховного Суду і завершилась зовсім не так, як сподівався позивач.
Давайте розберемося, у чому суть конфлікту і які висновки варто взяти на озброєння кожному, хто має справу з орендою землі.
З чого все почалося
Квітень 2012 року. Катеринопільська райдержадміністрація на Черкащині підписує з ФГ «Петраківське» договір оренди землі. Йдеться про чималу ділянку – 73 гектари пасовищ. Строк оренди – п’ять років. У договорі чітко прописано: він набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації. І саме тут починається ключова проблема.
Державна реєстрація договору так і не відбулася. Та й не могла відбутися одразу: на момент підписання земельна ділянка ще не мала кадастрового номера, технічна документація тільки розроблялася. А кадастровий номер – це істотна умова договору оренди. Без нього договір просто не зареєстрували б.
Тим часом господарство чесно користувалося землею. Сплачувало орендну плату. Виготовило технічну документацію, отримало кадастровий номер. І навіть зареєструвало за собою речове право оренди 9 жовтня 2013 року – тобто право на землю було офіційно визнане державою.
Але ось парадокс: самого договору в реєстрі так і не з’явилося.
Реєстрація договору vs реєстрація права: у чому різниця
Тут критично важливо зрозуміти одну річ. До 1 січня 2013 року законодавство вимагало реєструвати саме договір оренди землі. Після цієї дати правила змінилися: реєструвати потрібно вже не договір, а речове право оренди. Дві абсолютно різні процедури з різними правовими наслідками.
ФГ «Петраківське» зробило друге – зареєструвало право. А от першого – реєстрації договору – не зробив ніхто. І саме це стало фатальним.
Коли у 2019 році господарство звернулося до суду з вимогою визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, воно спиралося на статтю 33 Закону України «Про оренду землі». Логіка була така: ми добросовісно користуємося ділянкою, сплачуємо кошти, орендодавець їх приймає і не заперечує – отже, договір має бути поновленим.
Чому суди відмовили
Спочатку суд першої інстанції позов задовольнив. Апеляція погодилася. Але Верховний Суд скасував ці рішення і направив справу на новий розгляд. Чому?
Бо суди не врахували головного: договір оренди землі, підписаний до 2013 року, набирає чинності тільки після державної реєстрації. Цього прямо вимагали статті 18 та 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на той момент. І сторони самі прописали цю умову в пункті 43 договору.
За великим рахунком, договір, який не набрав чинності, не створює жодних правових наслідків. Не можна поновити те, що юридично не запрацювало. Це як намагатися продовжити термін дії квитка, який ви так і не активували.
Під час повторного розгляду суди першої та апеляційної інстанцій у позові відмовили. Велика Палата Верховного Суду, куди справа № 925/632/19 потрапила у травні 2026 року, цю позицію підтримала.
Чи рятує фактичне виконання договору
Виникає логічне запитання: а як же той факт, що сторони роками виконували договір? Хіба це не свідчить про те, що він фактично діяв?
Справді, у практиці Верховного Суду є усталена позиція: не можна вважати договір неукладеним, якщо сторони його повністю або частково виконали. Але тут є суттєвий нюанс.
Цей принцип стосується звичайних договорів, для яких закон не вимагає обов’язкової державної реєстрації. Скажімо, підряду чи оренди приміщення. А от для договорів оренди землі, укладених до 2013 року, реєстрація була не просто формальністю – вона була завершальним етапом укладення договору. Без неї договір не набував чинності за визначенням.
Велика Палата прямо вказала: фактичне виконання сторонами договору, який підлягає державній реєстрації, але не був зареєстрований, не може підмінити саму реєстрацію.
Добросовісність – не панацея
Окремо суд зупинився на принципі добросовісності. Так, це одна з основоположних засад цивільного законодавства. І так, орендар, який зареєстрував право оренди після 2013 року, користувався землею і сплачував за неї, справді мав правомірні очікування.
Але є інший бік медалі. Саме на орендаря – тобто на ФГ «Петраківське» – договір покладав обов’язок зареєструвати його у десятиденний строк. Цей обов’язок господарство прийняло на себе добровільно і не виконало. Тож говорити про бездоганну добросовісність теж не випадає.
До того ж господарство знало: без кадастрового номера реєстрація неможлива. І все одно підписало договір, у якому кадастровий номер був відсутній. Це був свідомий ризик.
Що варто запам’ятати
Колегія суддів Касаційного господарського суду намагалася переконати Велику Палату відступити від попередньої правової позиції у справі № 696/1693/15-ц. Аргументи були серйозні: мовляв, після 2013 року орендар фізично не міг зареєструвати договір, бо законодавство такої процедури вже не передбачало. Натомість він зареєстрував право – і держава це право визнала.
Але Велика Палата залишилася непохитною. Жодних підстав для відступу від усталеної практики вона не побачила. Державна реєстрація договору і державна реєстрація права – це різні речі. Одне не замінює іншого.
І ось вам сухий залишок: якщо ваш договір оренди землі підписаний до 1 січня 2013 року і не зареєстрований у встановленому тоді порядку – він не набрав чинності. І поновити його не вийде, навіть якщо ви ретельно платили оренду, доглядали за землею і зареєстрували право оренди після 2013 року. Такий договір для закону – порожній аркуш.
