Уявіть, що ви купуєте нежитлову будівлю. Договір оформлений у нотаріуса, право власності зареєстроване в реєстрі – все як годиться. А через кілька місяців отримуєте судове рішення: будівлю знести, бо вона самочинна. Саме в такій ситуації опинилося Приватне підприємство «Джеремі», і Верховний Суд у справі № 914/2628/23 розставив крапки над «і» в питанні, яке хвилює багатьох власників нерухомості.
Давайте розберемо цю історію детально – без юридичного туману, але з посиланнями на закон.
Як будівля прожила 15 років без законних підстав
Усе почалося ще у 2008 році. Господарський суд Львівської області визнав за підприємцем право власності на нежитлове приміщення площею 145 м², розташоване у Львові. На підставі цього рішення провели державну реєстрацію – і об’єкт нерухомості почав своє юридичне життя.
Але вже на початку 2009 року апеляційний суд те рішення скасував. Львівська міська рада домоглася відмови в позові, а Вищий господарський суд України залишив цю постанову без змін. Здавалося б, крапка.
Проте далі відбулося те, що юристи називають «ланцюжком недобросовісних реєстрацій». Незважаючи на скасування первинного судового рішення, будівлю спочатку продали одному підприємству (лютий 2009 року), потім – іншому (березень 2009 року). А в червні 2023 року черговий покупець – ПП «Джеремі» – придбав цей об’єкт уже зі збільшеною площею 162,4 м². І отримав позов про знесення самочинного будівництва.
Що закон називає самочинним будівництвом
Ключова норма тут – стаття 376 Цивільного кодексу України. Вона називає будівлю самочинною, якщо наявна хоча б одна з трьох ознак: будівництво на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети; відсутність дозвільного документа на будівельні роботи; істотне порушення будівельних норм і правил.
У справі № 914/2628/23 суди встановили одразу дві ознаки: ніхто з власників будівлі ніколи не отримував земельну ділянку під забудову, і жодних дозволів на будівництво не існувало. Міськрада не ухвалювала рішень про передачу землі ані ПП «Джеремі», ані попереднім власникам. А відсутність хоча б однієї з трьох ознак – цього достатньо, щоб об’єкт визнали самочинним.
Крім того, будівлю так і не ввели в експлуатацію в установленому законом порядку. Це ще один цвях у труну аргументів відповідача.
Чому реєстрація не лікує самочинність
Це, мабуть, найважливіший висновок, який варто засвоїти. Державна реєстрація права власності на самочинно збудоване майно не змінює його правового режиму. Інакше кажучи, скільки разів не реєструй право власності на будівлю, зведену без дозволів на чужій землі, – вона залишиться самочинною.
Верховний Суд нагадав про усталену позицію Великої Палати: стаття 376 ЦК України передбачає вичерпний перелік способів узаконення самочинного будівництва. Основний із них – судове рішення про визнання права власності. Жодна реєстраційна дія не може підмінити цей судовий порядок.
У справі № 914/2628/23 будівлю реєстрували чотири рази на різних власників – і жодного разу це не було зроблено через суд у порядку статті 376 ЦК України. Перша реєстрація відбулася на підставі судового рішення, яке пізніше скасували. Усі наступні – на підставі договорів купівлі-продажу. Але якщо продавець не мав законного права власності, то й покупець його не набув.
Зносити можна, припиняти право власності – ні
Позов Львівської міськради містив дві вимоги: знести самочинну будівлю та припинити право власності ПП «Джеремі» на неї. Суди першої та апеляційної інстанцій задовольнили обидві. Але Верховний Суд частково виправив їхню помилку.
Колегія суддів підтвердила: вимога про знесення – належний і ефективний спосіб захисту прав власника земельної ділянки. Це негаторний позус, передбачений статтею 391 ЦК України та частиною 4 статті 376 ЦК України. І зобов’язаним знести об’єкт є саме останній набувач, тобто той, хто чинить перешкоди власнику землі зараз.
А от вимога про припинення права власності – шлях у нікуди. Велика Палата Верховного Суду ще у 2023 році роз’яснила: скасування реєстрації чи припинення права власності не вирішує юридичну долю самочинно збудованого майна. Воно як стояло на землі, так і стоятиме. Тому для реального захисту потрібне саме рішення про знесення – фізичне усунення об’єкта з чужої ділянки.
Тож у частині знесення будівлі рішення залишили без змін, а в частині припинення права власності – скасували й ухвалили нове: відмовити.
Кілька уроків для власників і покупців
Ця справа – яскрава ілюстрація того, як працює принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі. Якщо у попереднього власника не було ані права на землю, ані дозволів на будівництво – жоден договір купівлі-продажу не зробить вас законним власником.
Верховний Суд окремо зауважив: покупець, проявивши розумну обачність, міг би перевірити судову історію об’єкта. Постанови апеляційного та касаційного судів 2009 року, які скасували первинне рішення про визнання права власності, перебувають у відкритому доступі – в Єдиному державному реєстрі судових рішень.
І ще один важливий момент: ПП «Джеремі» намагалося переконати суд, що позивач пропустив позовну давність, адже минуло майже 15 років. Але ж ідеться про негаторний позов – вимогу про усунення перешкод у користуванні майном. А на нього позовна давність не поширюється. Допоки будівля стоїть на чужій землі – порушення триває, і власник може подати позов у будь-який момент.
Чесно кажучи, судова практика у цій категорії спорів уже давно сформована. Велика Палата Верховного Суду неодноразово підтверджувала: реєстрація права власності на самочинне будівництво не змінює його статусу. А остання правова позиція, викладена у постанові від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21, чітко вказує – відповідачем за позовом про знесення є останній набувач, а не той, хто будував.
Добросовісність покупця, як бачимо, не рятує. Але закон не залишає його беззахисним: останній набувач може звернутися з вимогою про відшкодування збитків до продавця, який продав йому об’єкт із юридичними вадами. Це вже інший процес, з іншими сторонами та іншими доказами.
