Прибережна захисна смуга – це не теоретична конструкція, яка з’являється лише після виготовлення землевпорядної документації. Вона існує в силу прямої норми закону, і незнання цього факту може коштувати вам договору оренди. Саме так сталося у справі, яку Верховний Суд розглянув 11 серпня 2026 року.
Давайте розберемо цю історію детально – вона показова і змушує замислитися багатьох орендарів прибережних земель.
Єгерський пункт, що перетворився на дачне селище
У 2004 році Білгород-Дністровська районна державна адміністрація передала в оренду Біляївській районній організації Українського товариства мисливців та рибалок земельну ділянку водного фонду. Площа – 2,1580 гектара, місце розташування – 47-й кілометр траси Одеса – Ізмаїл, просто на березі Дністра. Призначення – розміщення Єгерського пункту «Хатки». Строк оренди – 49 років.
У договорі чітко прописали: самовільна забудова заборонена. Орендар зобов’язався дотримуватися режиму природоохоронного використання земель. Здавалося б, усе гранично ясно.
Але минав час, і на ділянці почали з’являтися дерев’яні будиночки. Спочатку кілька, потім десятки. Організація уклала договори суборенди з фізичними особами – своїми членами – і ті взялися облаштовувати дачі. Райдержадміністрація як орендодавець на таку суборенду погодилася.
А далі – більше. Протягом 2016–2018 років громадяни зареєстрували у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на 18 дачних будинків. І ось тут прокуратура поставила законне запитання: а чи можна взагалі будувати дачі на цій землі?
Чому прибережна захисна смуга не потребує «папірця»
Річ у тім, що орендована ділянка розташована вздовж берега Дністра. А Дністер – велика річка. Стаття 60 Земельного кодексу України та стаття 88 Водного кодексу України встановлюють: уздовж великих річок прибережна захисна смуга має ширину 100 метрів від урізу води. Не 50, не 25 – саме 100.
І тут криється ключовий юридичний момент, на якому Верховний Суд зробив особливий наголос. Прибережна захисна смуга існує в силу закону, а не тому, що хтось замовив і виготовив проєкт землеустрою. Відсутність такого проєкту не означає, що смуги немає. Її розміри чітко визначені законом, і цього достатньо.
Велика Палата Верховного Суду підтверджувала цю позицію неодноразово – у справах № 469/1393/16-ц (2018 рік), № 487/10128/14-ц (2019 рік), № 372/1684/14-ц (2020 рік). Послідовна практика, жодних винятків.
Що ж означає перебування землі у межах прибережної захисної смуги? Пункт «г» частини 2 статті 61 Земельного кодексу України відповідає прямо: заборонено будівництво будь-яких споруд, крім гідротехнічних, навігаційного призначення, гідрометричних та лінійних. Жодних баз відпочинку, жодних дач, жодних гаражів. Заборона, від якої не сховаєшся за відсутністю землевпорядної документації.
Відстань від межі орендованої ділянки до урізу води у Дністрі становила від 16 до 63 метрів. Інакше кажучи, уся ділянка повністю перебувала в межах тієї самої стометрової прибережної захисної смуги. Жодне законне дачне будівництво там не могло існувати в принципі.
Тимчасові споруди чи нерухомість? Підказка – у реєстрі
Організація-орендар пробувала виправдатися: мовляв, усі будиночки – тимчасові, некапітальні, для їх розміщення отримано дозволи. Справді, ще в 2006 році райдержадміністрація затвердила містобудівне обґрунтування, яке передбачало розміщення дерев’яних будівель некапітального типу. Держархбудінспекція в Одеській області у 2008 році підтвердила: такі споруди не потребують дозволів на будівництво.
Красива лінія захисту. Але Верховний Суд звернув увагу на деталь, яка все перекреслює. Якщо це справді тимчасові некапітальні споруди – чому право власності на них зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно? Частина 4 статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» прямо каже: речові права на тимчасові споруди не підлягають державній реєстрації.
Громадяни зареєстрували будиночки саме як об’єкти нерухомості. Двоповерхові дачі з бетонною основою – погодьтеся, на тимчасові намети це не дуже схоже.
Але навіть якби йшлося про легкі дерев’яні конструкції – закон забороняє у прибережній захисній смузі не лише капітальне будівництво, а розміщення дачної забудови як такої. Важливе не те, з чого зроблена споруда, а те, для чого вона призначена.
Заповідне урочище як другий рубіж захисту
Крім статусу прибережної захисної смуги, спірна земельна ділянка мала ще один особливий правовий режим. Вона входить до складу заповідного урочища «Дністровські плавні» – об’єкта природно-заповідного фонду, створеного рішенням Одеської обласної ради ще 1 жовтня 1993 року (№ 496-ХХІ).
Апеляційний суд спробував поставити цей факт під сумнів, але Верховний Суд вказав на кричущу суперечливість такої позиції. З одного боку, апеляція стверджувала про недоведеність входження ділянки до заповідного урочища. З іншого – визнавала, що ділянка є його частиною, просто «перетвореною внаслідок господарської діяльності».
Логіка дивна. Перетворення території через незаконну забудову не скасовує її природоохоронного статусу. Інакше будь-який охочий міг би «звільнити» заповідні землі від обтяжень, просто звівши там паркан і кілька будиночків.
До речі, у 2013 році Одеська облрада вже намагалася скасувати статус заповідного урочища для 158 гектарів цієї території. Але Одеський апеляційний адміністративний суд у 2014 році визнав таке рішення незаконним (справа № 815/3807/13-а). Природоохоронний статус було відновлено у судовому порядку.
Фінал: договір розірвано, право оренди припинено
Верховний Суд у справі № 916/926/21 розставив крапки над «і». Касаційну скаргу прокурора задоволено, постанову апеляційного суду скасовано, рішення суду першої інстанції залишено в силі.
Наслідки для орендаря виявилися жорсткими: договір оренди від 20 вересня 2004 року розірвано, рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди скасовано, саме право оренди припинено. Крім того, з організації стягнуто 13 620 гривень судового збору за касаційний перегляд.
Чесно кажучи, ця справа – не просто черговий судовий спір. Вона підтверджує: природоохоронне законодавство в Україні працює, і його порушення мають цілком реальні наслідки. Прибережна захисна смуга не зникає від того, що хтось «забув» виготовити проєкт землеустрою. А реєстрація права власності на дачні будиночки в Державному реєстрі – не індульгенція, яка звільняє від необхідності дотримуватися цільового призначення земельної ділянки.
І останнє: навіть якщо місцева адміністрація колись дала вам якісь дозволи – це не гарантує, що через двадцять років суд не визнає всю вашу забудову незаконною. Особливо коли йдеться про землі водного фонду за 16 метрів від урізу великої річки.
