Знесення самочинного будівництва – тема, яка рано чи пізно може торкнутися кожного, хто має земельну ділянку. Уявіть: ви законний власник землі, а сусід зводить на ній теплицю чи сарай без жодного вашого дозволу. Що робити? Чи завжди суд стане на ваш бік? Саме про це – свіжа постанова Верховного Суду у справі № 307/3365/18, яка розставила важливі акценти.
Суть конфлікту: дві сторони, одна земля
Історія почалася в листопаді 2018 року. Мешканець Закарпаття (назвемо його позивачем) звернувся до суду з вимогою: зобов’язати сусіда-відповідача знести металеву теплицю та частково розібрати господарську будівлю. Причина проста – ці споруди заходили на його приватну земельну ділянку площею 0,239 га.
До цього моменту між сусідами вже були судові війни. Раніше апеляційний суд скасував приватизаційні документи відповідача на його земельні ділянки – вони були виготовлені з порушенням закону. А ще одна судова будівельно-технічна експертиза ще у 2015 році підтвердила: земельні ділянки відповідача накладаються на ділянку позивача. Частина території – близько 0,0036 га – виявилася зайнятою будівлею відповідача.
Крім того, ще у 2017 році суд зобов’язав відповідача не чинити перешкод при відновленні межі. Але коли справа дійшла до реального встановлення огорожі – почалися проблеми. Для виконання рішення суду довелося навіть залучати посилений наряд поліції.
Що вирішив суд першої інстанції
Тячівський районний суд у лютому 2021 року повністю задовольнив позов. Суд визнав: теплиця та господарська будівля – це самочинне будівництво, жодних правовстановлюючих документів на них немає. Вони частково розташовані на землі позивача, а отже – порушують його право користуватися своєю ділянкою.
На той момент відповідач намагався апелювати до того, що державний акт позивача на землю нібито підписаний неуповноваженою особою. Але суд першої інстанції резонно зауважив: доки державний акт не скасований у судовому порядку – діє презумпція його дійсності.
Поворот апеляції: документ під питанням
Апеляційний суд у жовтні 2025 року перекреслив це рішення. І ось чому: у лютому 2024 року Тячівський райсуд закрив кримінальне провадження щодо голови селищної ради, якого звинувачували у підробці того самого державного акта позивача. Людину звільнили від відповідальності через закінчення строків давності, але сам факт підробки зафіксували.
Апеляція зробила висновок: якщо правовстановлюючий документ визнано підробленим, то позивач не може вважатися власником землі. А раз так – немає права вимагати знесення самочинного будівництва.
Що сказав Верховний Суд
І ось тут – ключовий момент. Верховний Суд із такою логікою не погодився і скасував постанову апеляції, направивши справу на новий розгляд.
Чому? По-перше, право власності вважається набутим правомірно, допоки інше прямо не встановлено законом або рішенням суду. Це стаття 328 Цивільного кодексу України. Саме по собі закриття кримінальної справи через строки давності – без вироку і без окремого позову про визнання державного акта недійсним – не анулює право власності автоматично.
Інакше кажучи, у цивільному праві державний акт на землю не буває нікчемним сам по собі. Його можна оспорити, але лише через окремий позов заінтересованої особи. Відповідач такого позову не подавав.
По-друге – і це, мабуть, головний процесуальний прокол апеляції – рішення суду першої інстанції ухвалили 11 лютого 2021 року, а кримінальну справу закрили аж 9 лютого 2024 року. Тобто на момент розгляду справи в районному суді цієї ухвали просто не існувало. Апеляційний суд зобов’язаний перевіряти законність рішення в межах тих обставин і подій, які мали місце під час розгляду справи судом першої інстанції. Це чітка позиція, яку неодноразово висловлювала Велика Палата Верховного Суду.
Право власника землі: що каже закон
Стаття 391 Цивільного кодексу України дає власнику право вимагати усунення будь-яких перешкод у користуванні своїм майном. А стаття 152 Земельного кодексу України дозволяє власнику земельної ділянки домагатися усунення порушень його прав, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням володіння.
Що стосується знесення самочинного будівництва – тут працює стаття 376 ЦК України. Якщо власник землі заперечує проти визнання права власності на будівлю за тим, хто звів її на чужій ділянці – майно підлягає знесенню. І це логічно: знаходження чужого об’єкта на вашій землі безстроково обмежує вас і в користуванні, і в розпорядженні ділянкою.
Верховний Суд нагадав важливу річ: оцінка «самочинності» будівництва не має вирішального значення для такого спору. Будь-яке будівництво на чужій земельній ділянці – це дія без правомірних підстав. Незаконний забудовник не набуває права власності на зведені споруди, він має право лише на будівельні матеріали.
Крім того, у справі № 307/3365/18 суд нагадав про принцип реєстраційного підтвердження володіння. Відомості у державному реєстрі прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне. Це спростовувана презумпція, але для її спростування потрібен повноцінний судовий процес, а не побіжний висновок із кримінальної справи.
Практичний висновок для власників землі
Ця справа добре ілюструє: сам факт порушення меж вашої ділянки сусідською забудовою – вже достатня підстава для звернення до суду. Але будьте готові, що опонент шукатиме вади у ваших документах. І тут важливо розуміти – поки ваш державний акт або право власності не скасовані окремим судовим рішенням, ви залишаєтеся повноправним власником з усіма інструментами захисту.
Верховний Суд фактично нагадав апеляційним судам просту істину: не можна переглядати рішення на підставі документів, яких не існувало на момент ухвалення цього рішення. І не можна позбавляти людину права власності без повноцінного позову про оспорювання правовстановлюючого документа.
