Уявіть ситуацію: ви – власник або постійний користувач земельної ділянки, а хтось проклав через неї кабель і відмовляється укладати договір. Що робити? АТ «Укрзалізниця» спробувала розв’язати цю проблему через суд, подавши позов про встановлення земельного сервітуту – і дійшла аж до Верховного Суду. Розповідаємо, чим усе закінчилося і які висновки варто взяти на замітку.
Про що взагалі спір
Уявіть залізничну станцію в місті Свалява на Закарпатті. Тут розташована земельна ділянка площею понад 4 гектари з кадастровим номером 2124010100:02:056:0011, яка перебуває у постійному користуванні АТ «Укрзалізниця». І через цю саму ділянку проходить волоконно-оптичний кабель – власність компанії ТОВ «Євротранстелеком».
Як кабель там опинився? Ще у 2001-2002 роках між Укрзалізницею та «Євротранстелекомом» було укладено генеральну угоду про співробітництво №589/01, а згодом – ще одну угоду від 17 січня 2002 року. За цими документами сторони домовилися спільно будувати й експлуатувати мережі зв’язку в межах земель залізничного транспорту. «Євротранстелеком» отримав право прокладати кабель, а Укрзалізниця – користуватися частиною канального ресурсу для власних технологічних потреб.
Класична схема співпраці, яка довгий час усіх влаштовувала.
Але потім щось пішло не так. Починаючи з 2017 року Укрзалізниця неодноразово зверталася до партнера з пропозицією: давайте оформимо земельний сервітут – тобто офіційно закріпимо ваше право обмеженого користування частиною нашої ділянки, а ви платитимете за це. У цифрах ішлося про 5 346,92 грн на місяць або 64 163,06 грн на рік.
«Євротранстелеком» відповів відмовою. Логіка була така: ми й так маємо право прокладати й обслуговувати кабель на підставі чинних угод 2001-2002 років, тому жодних додаткових договорів не потрібно.
І от у квітні 2024 року Укрзалізниця пішла до суду.
Що вимагав позивач і що вирішили суди
Позов був незвичайним. Залізничники просили суд встановити земельний сервітут на користь відповідача – тобто на користь «Євротранстелекому». Іншими словами, власник (точніше, постійний користувач) землі вимагав, щоб суд зобов’язав іншу особу користуватися його ділянкою на платній основі.
Господарський суд Закарпатської області в позові відмовив. Аргумент був простий: за законом вимагати встановлення сервітуту має право та особа, яка зацікавлена в користуванні чужою землею. Тобто в цій ситуації – «Євротранстелеком», а не Укрзалізниця. До того ж відповідач оспорював і розмір плати, і площу сервітуту, і його конфігурацію.
Західний апеляційний господарський суд із такою позицією погодився, але додав важливий нюанс. Суд визнав: так, власник або користувач земельної ділянки теж може подавати позов про встановлення сервітуту – нарівні з особою, яка потребує доступу до ділянки. Тут жодних обмежень закон не встановлює.
Проте позивач не довів головного – що потреби відповідача неможливо задовольнити в інший спосіб. Адже питання обслуговування й експлуатації кабелю вже було врегульоване угодами 2001 та 2002 років. Сервітут просто не був потрібен «Євротранстелекому».
Що сказав Верховний Суд
6 серпня 2025 року Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду розглянув скаргу АТ «Укрзалізниця» у справі №907/407/24 і залишив її без задоволення.
Ключових моментів кілька.
Перше. Суд підтвердив: власник або користувач земельної ділянки справді може бути позивачем у спорі про встановлення земельного сервітуту. Це не є виключним правом лише того, хто хоче користуватися чужою землею. Верховний Суд послався на власну сталу практику – зокрема, постанови у справах №918/303/21, №918/302/21 та №907/409/24.
Тут важливий момент: Укрзалізниця наполягала, що це питання є «виключною правовою проблемою», яку мала б розглянути Велика Палата Верховного Суду. Однак колегія суддів із цим не погодилася – практика вже сформована, невизначеності немає.
Друге. Для встановлення сервітуту через суд потрібно, щоб позивач спершу спробував домовитися мирно. І це логічно: закон вимагає досудового врегулювання. Укрзалізниця такі спроби робила, і це плюс. Але цього замало.
Третє – і це виявилося вирішальним. Сервітут встановлюється лише тоді, коли потреби зацікавленої особи не можна задовольнити інакше. А тут сторони ще на початку 2000-х уклали угоди про спільну діяльність, які чітко регулюють прокладання та експлуатацію кабелю. Ці угоди досі чинні. Отже, жодної «неможливості задовольнити потреби іншим способом» не виникає.
Чесно кажучи, логіка Верховного Суду тут кришталево прозора: навіщо встановлювати сервітут, якщо сторони вже мають договір, який дає відповідачу право користуватися ділянкою для обслуговування кабелю?
Які уроки можна винести
Зі справи №907/407/24 випливає кілька практичних висновків для тих, хто стикається з подібними ситуаціями.
По-перше, земельний сервітут – не універсальний інструмент для «вирівнювання» стосунків між власником землі та тим, хто нею користується. Якщо між сторонами вже існує договір, який регулює доступ до ділянки, суд із великою ймовірністю скаже: розв’язуйте питання в межах цього договору.
По-друге, звертатися до суду з позовом про встановлення сервітуту може і власник (користувач) ділянки – не лише той, кому потрібен доступ. Але позивач мусить довести, що сервітут справді необхідний для другої сторони, що його умови є обґрунтованими і що досягти згоди мирно – неможливо.
І по-третє, угоди про спільну діяльність, укладені багато років тому, можуть мати несподівано довге життя. Особливо коли в них прописано, що вони діють «протягом терміну будівництва та експлуатації мережі». Поки кабель лежить у землі – угода працює.
Тож якщо ви опинилися в ролі власника чи користувача ділянки, через яку проходять чужі комунікації, перш ніж іти до суду, уважно перечитайте всі наявні договори. Можливо, ваш ключ до вирішення проблеми – зовсім не Земельний кодекс України, а старі архівні папки.
