Скасування наказу Мін’юсту про реєстраційні дії – ситуація, в якій може опинитися кожен власник нерухомості. Ви підписали договір, нотаріус вніс запис до Державного реєстру речових прав, і здавалося б – усе, ви власник. Але що робити, якщо через кілька місяців Міністерство юстиції своїм наказом скасовує реєстрацію вашого права власності? Саме так опинився позивач у справі № 757/1142/24-ц, яка дійшла до Верховного Суду. І його історія – чудовий приклад того, як бажання швидко відновити справедливість може наштовхнутися на процесуальні перепони.
Давайте розберемо цю справу детально, адже висновки Верховного Суду змінили підхід до цілої категорії спорів. І якщо ви колись зіткнетеся з подібною проблемою – згадаєте цей текст.
Що сталося: квартира, арешт і несподіваний наказ
У серпні 2022 року чоловік купив квартиру. Договір купівлі-продажу посвідчив приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, право власності зареєстрували в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Продавець підтвердив повний розрахунок окремою заявою – стандартна, здавалося б, угода.
Але в січні 2023 року державний реєстратор із Лозівської міської ради звернулася до Міністерства юстиції України зі скаргою. Вона повідомила: невідомі особи від її імені провели реєстраційні дії, зокрема припинили записи про арешти нерухомого майна. Серед об’єктів, яких це стосувалося, була й квартира нашого покупця.
Мін’юст розглянув скаргу і 9 лютого 2023 року видав наказ № 556/5 «Про задоволення скарги». Цим документом скасували низку реєстраційних рішень, зокрема й ті, на підставі яких покупець став власником. Фактично людину позбавили права власності – без жодного судового рішення про недійсність договору.
Покупець не погодився і подав позов до Міністерства юстиції. Він просив скасувати наказ у частині, що стосувалася його квартири, та поновити реєстраційний запис.
Перші два раунди: позивач виграє
Печерський районний суд міста Києва у квітні 2024 року позов задовольнив частково. Суд звернув увагу на кілька важливих моментів. Скарга державного реєстратора не містила вимог щодо скасування рішень нотаріусів, які оформлювали право власності покупця. Службова записка, що стала підставою для наказу, теж не містила доказів порушень із боку цих нотаріусів. А головне – договір купівлі-продажу ніхто не оскаржував і суд не визнавав його недійсним.
Київський апеляційний суд у листопаді 2024 року залишив рішення без змін. Окремо наголосили: Мін’юст не надав доказів правомірності свого наказу, хоча обов’язок доведення лежав саме на ньому. А ще апеляція звернула увагу на справу № 910/7445/23, де той самий наказ Міністерства юстиції вже визнавали незаконним в іншій частині.
Здавалося б – справедливість перемогла. Та Мін’юст подав касаційну скаргу.
Вирішальний раунд: Верховний Суд змінює все
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 15 жовтня 2025 року ухвалив рішення, яке перевернуло результат справи. Попередні судові рішення скасували, а в позові відмовили повністю.
І ось тут – найцікавіше. Суд не сказав, що наказ Мін’юсту був законним. Суд сказав інше: позивач подав позов не до тієї особи.
Верховний Суд послався на свіжу постанову Великої Палати від 3 вересня 2025 року у справі № 910/2546/22. У ній сформульовано ключовий принцип: Міністерство юстиції не може бути єдиним відповідачем у спорах про скасування його наказу, якщо за цим наказом приховується спір про речові права на майно.
Логіка тут проста. Мін’юст – це орган контролю за реєстраційними діями. Він оцінює законність процедури, а не вирішує, кому належить квартира. Коли ж ідеться про право власності, справжніми сторонами спору є ті, хто претендує на майно.
У цій конкретній справі арешти на квартиру накладалися судом в інтересах конкретних осіб. Саме з ними у позивача виник спір про речові права, а не з Міністерством юстиції України.
Колегія суддів прямо вказала: з Мін’юстом можна судитися, якщо вимагати відшкодування збитків, заподіяних неправомірними діями під час розгляду скарги. Але вимагати від міністерства поновити право власності, не залучаючи до справи тих, хто на це майно претендує – означає обрати неправильний шлях захисту.
Що це означає на практиці
Після цієї постанови алгоритм дій для тих, хто опинився в подібній ситуації, змінюється. І це варто знати.
По-перше, якщо Мін’юст скасував реєстрацію вашого права власності, одразу запитайте себе: чи є за цим майновий спір із кимось конкретним? У більшості випадків відповідь – так. Хтось же ініціював скаргу, хтось домагався арешту майна.
По-друге, відповідачами у позові мають бути не лише Міністерство юстиції, а й особи, в чиїх інтересах накладали арешт чи подавали скаргу. Інакше суд просто відмовить через неналежний склад відповідачів. Це самостійна підстава для відмови – навіть якщо по суті ви маєте рацію.
По-третє, договір купівлі-продажу ніхто не скасовував, і формально він залишається чинним. Але без реєстраційного запису ви не зможете повноцінно розпоряджатися майном – продати, подарувати, закласти. Тому захист потрібно вибудовувати комплексно й одразу правильно визначати коло відповідачів.
Суд також звернув увагу на конкретні ухвали, якими на квартиру накладали арешт: ухвала Печерського районного суду від 27 травня 2020 року у справі № 757/21256/20-ц та ухвала того ж суду від 31 травня 2021 року у справі № 757/45815/20-ц. Саме особи, в інтересах яких ці арешти застосовувалися, і повинні бути відповідачами в майновому спорі.
У підсумку Верховний Суд не лише відмовив у позові, а й стягнув із позивача на користь Мін’юсту 18 773,60 грн судового збору, сплаченого за подання апеляційної та касаційної скарг. Ось така ціна процесуальної помилки – майже дев’ятнадцять тисяч гривень.
Ця справа – яскраве нагадування: у праві недостатньо бути правим по суті. Потрібно ще й правильно вибудувати стратегію з першого кроку. І починається вона з простого запитання: а хто насправді мій опонент у цьому спорі?
