Взыскание неосновательно сбереженных средств за пользование земельным участком превратилось для одной покупательницы в настоящий финансовый кошмар. Представьте: вы приобрели здание на электронных торгах, а через несколько лет городской совет требует с вас почти восемь миллионов гривен. Причём не за само здание – за землю под ним, которую вы даже не оформили в аренду.
Именно такая история произошла с женщиной, которая в мае 2020 года купила на публичных электронных торгах контрольно-пропускной пункт площадью 67,4 кв.м и забор из 495 железобетонных плит. Имущество располагалось на земельном участке площадью 9,9 гектара в городе Черноморске Одесской области. И именно эта земля впоследствии стала источником многомиллионного долга.
Как же так вышло? Давайте разбираться по порядку.
Земля без договора – деньги из кармана
История началась ещё в 2013 году, когда местный совет передал земельный участок в аренду на 49 лет обществу «Украинские полуфабрикаты» для размещения завода по производству продуктов глубокой заморозки. Арендатор, однако, систематически не платил – и в 2019 году Хозяйственный суд Одесской области расторг договор аренды и взыскал задолженность.
Дальше заработала исполнительная служба. Имущество должника выставили на электронные торги, где его и приобрела наша героиня. И вот тут начинается самое интересное.
Согласно статье 120 Земельного кодекса Украины, когда вы покупаете здание, к вам автоматически переходит право пользования земельным участком, на котором это здание стоит. Принцип простой и логичный: нельзя пользоваться домом, не пользуясь землёй под ним. Это называют принципом единства юридической судьбы земельного участка и расположенной на нём недвижимости.
Однако новоиспечённая владелица право собственности на приобретённое имущество не зарегистрировала. Договор аренды земли тоже не заключила. Хотя Черноморский городской совет неоднократно направлял ей письма с предложением оформить отношения.
А земля коммунальная. И пользование ею в Украине – платное. Это прямо предусмотрено статьёй 206 Земельного кодекса Украины.
Первый иск, второй иск
В 2021 году городской совет уже обращался в суд. Речь шла о безосновательно сбережённых средствах за период с мая по декабрь 2020 года. Суд тогда взыскал с женщины свыше 1,4 миллиона гривен. Верховный Суд в июне 2024 года оставил это решение без изменений.
Но на этом история не закончилась. В марте 2024 года Черноморский городской совет подал новый иск – уже за период с января 2021-го по февраль 2024 года. Сумма вышла значительно серьёзнее: 7 869 575,68 грн.
Как считали? На основании нормативной денежной оценки земельного участка, которая составляла более 73 миллионов гривен. И это за весь участок площадью 9,9 гектара.
Женщина в ответ подала встречный иск. Она требовала признать за ней право собственности на здание, право аренды лишь на часть земли (0,6264 га – пропорционально площади купленного здания) и обязать горсовет разделить земельный участок.
Луцкий горрайонный суд в августе 2024 года первоначальный иск совета удовлетворил полностью, а во встречном – отказал. Волынский апелляционный суд в апреле 2025 года это решение поддержал.
Что не заметили суды
И вот тут Верховный Суд сказал своё веское слово. Кассационная инстанция обратила внимание на ряд обстоятельств, которые предыдущие суды попросту проигнорировали.
Во-первых, женщина купила не весь завод, а лишь контрольно-пропускной пункт и забор. А земельный участок в 9,9 гектара в своё время выделялся под целый завод по производству продуктов глубокой заморозки. Так почему покупательница небольшого здания должна платить за всю территорию?
Соотношение доли приобретённого имущества к общему объекту – заводу – суды вообще не исследовали. Хотя это ключевой вопрос для определения размера земельного участка, за пользование которым действительно надо платить.
Во-вторых, женщина не могла зарегистрировать право собственности по независящим от неё причинам. Нотариус отказал в выдаче свидетельства, поскольку акт государственного исполнителя и протокол электронных торгов не содержали всех необходимых сведений – в частности данных о земельном участке.
В-третьих, фактически имущество передали покупательнице лишь 27 октября 2023 года по акту приёма-передачи. До этого момента она им даже физически не владела – недвижимость находилась на хранении у представителя горсовета.
Ключевой вопрос, оставшийся без ответа: возникла ли у женщины обязанность платить за пользование землёй до того, как она фактически получила имущество и смогла оформить право собственности?
И ещё один любопытный момент. Сам же городской совет в марте 2023 года письменно сообщил женщине, что земельный участок может быть передан в аренду исключительно на конкурсной основе – через земельные торги. Но никаких доказательств проведения таких торгов в материалах дела нет.
Кондикционные обязательства: когда должен без вины
Тут важный момент. Дела о неосновательно сбережённых средствах за пользование земельным участком – это так называемые кондикционные обязательства. Они регулируются статьёй 1212 Гражданского кодекса Украины.
Суть проста: если вы сберегли у себя деньги, которые должны были заплатить собственнику земли, – вы обязаны их вернуть. Причём ваша вина значения не имеет. Важен сам факт: вы пользовались чужой землёй без достаточного правового основания.
Но здесь и кроется главная сложность этого дела: действительно ли женщина пользовалась землёй, если физически получила имущество лишь в конце октября 2023 года? И должна ли она платить за все 9,9 гектара, если площадь её здания – меньше 70 квадратных метров?
Правовая природа взыскания неосновательно сбереженных средств за пользование земельным участком такова, что потерпевшему – в данном случае горсовету – не нужно доказывать вину ответчика. Достаточно подтвердить сам факт user landlи без наличия договора аренды. Но можно ли говорить о пользовании, если нет ни оформленного права собственности на постройку, ни физического доступа к ней?
Верховный Суд не стал давать окончательных ответов на эти вопросы. Вместо этого он отменил постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение. Апелляция должна тщательно исследовать все обстоятельства, которым ранее не дали надлежащей оценки.
Отдельно Верховный Суд отказал в передаче дела в Первую судебную палату Кассационного гражданского суда для отступления от предыдущей правовой позиции. Коллегия судей не увидела для этого достаточных оснований.
Постановление суда кассационной инстанции вступило в законную силу немедленно. Оно окончательное и обжалованию не подлежит.
История, согласитесь, поучительная. Приобретение недвижимости на торгах – это не только выгодная цена. Это ещё и обязанность вовремя оформить право собственности и заключить договор аренды земли. Иначе сэкономленные на арендной плате средства могут вернуться к вам судебным иском – причём с совершенно неожиданным количеством нулей в сумме.
