Стягнення безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою перетворилося для однієї покупчині на справжній фінансовий кошмар. Уявіть: ви придбали будівлю на електронних торгах, а через кілька років міська рада вимагає з вас майже вісім мільйонів гривень. Причому не за саму будівлю – за землю під нею, яку ви навіть не оформили в оренду.
Саме така історія сталася з мешканкою, яка у травні 2020 року купила на публічних електронних торгах контрольно-перепускний пункт площею 67,4 кв.м і паркан із 495 залізобетонних плит. Майно розташовувалося на земельній ділянці площею 9,9 гектара в місті Чорноморську Одеської області. І саме ця земля згодом стала джерелом багатомільйонного боргу.
Як же так вийшло? Давайте розберімся по порядку.
Земля без договору – гроші з кишені
Історія почалася ще у 2013 році, коли місцева рада передала земельну ділянку в оренду на 49 років товариству «Українські напівфабрикати» для розміщення заводу з виробництва продуктів глибокої заморозки. Орендар, однак, систематично не платив – і в 2019 році Господарський суд Одеської області розірвав договір оренди та стягнув заборгованість.
Далі запрацювала виконавча служба. Майно боржника виставили на електронні торги, де його й придбала наша героїня. І ось тут починається найцікавіше.
За статтею 120 Земельного кодексу України, коли ви купуєте будівлю, до вас автоматично переходить право користування земельною ділянкою, на якій ця будівля стоїть. Принцип простий і логічний: не можна користуватися будинком, не користуючись землею під ним. Це називають принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості.
Проте новоспечена власниця право власності на придбане майно не зареєструвала. Договір оренди землі теж не уклала. Хоча Чорноморська міська рада неодноразово надсилала їй листи з пропозицією оформити відносини.
А земля комунальна. І користування нею в Україні – платне. Це прямо передбачено статтею 206 Земельного кодексу України.
Перший позов, другий позов
У 2021 році міська рада вже зверталася до суду. Йшлося про безпідставно збережені кошти за період з травня по грудень 2020 року. Суд тоді стягнув із жінки понад 1,4 мільйона гривень. Верховний Суд у червні 2024 року залишив це рішення без змін.
Але на цьому історія не завершилася. У березні 2024 року Чорноморська міська рада подала новий позов – уже за період із січня 2021-го по лютий 2024 року. Сума вийшла значно серйознішою: 7 869 575,68 грн.
Як рахували? На підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становила понад 73 мільйони гривень. І це за всю ділянку площею 9,9 гектара.
Жінка у відповідь подала зустрічний позов. Вона вимагала визнати за нею право власності на будівлю, право оренди лише на частину землі (0,6264 га – пропорційно площі купленої будівлі) та зобов’язати міськраду поділити земельну ділянку.
Луцький міськрайонний суд у серпні 2024 року первісний позов ради задовольнив повністю, а в зустрічному – відмовив. Волинський апеляційний суд у квітні 2025 року це рішення підтримав.
Що не помітили суди
І ось тут Верховний Суд сказав своє вагоме слово. Касаційна інстанція звернула увагу на низку обставин, які попередні суди просто проігнорували.
По-перше, жінка купила не весь завод, а лише контрольно-перепускний пункт і паркан. А земельна ділянка в 9,9 гектара свого часу виділялася під цілий завод із виробництва продуктів глибокої заморозки. То чому покупчиня невеликої будівлі має платити за всю територію?
Співвідношення частки набутого майна до загального об’єкта – заводу – суди взагалі не дослідили. Хоча це ключове питання для визначення розміру земельної ділянки, за користування якою справді треба платити.
По-друге, жінка не могла зареєструвати право власності з незалежних від неї причин. Нотаріус відмовив у видачі свідоцтва, бо акт державного виконавця та протокол електронних торгів не містили всіх необхідних відомостей – зокрема даних про земельну ділянку.
По-третє, фактично майно передали покупчині лише 27 жовтня 2023 року за актом приймання-передачі. До цього моменту вона ним навіть фізично не володіла – нерухомість перебувала на зберіганні у представника міськради.
Ключове питання, яке залишилося без відповіді: чи виник у жінки обов’язок сплачувати за користування землею до того, як вона фактично отримала майно і змогла оформити право власності?
І ще один цікавий момент. Сама ж міська рада в березні 2023 року письмово повідомила жінку, що земельна ділянка може бути передана в оренду виключно на конкурсних засадах – через земельні торги. Але жодних доказів проведення таких торгів у матеріалах справи немає.
Кондикційні зобов’язання: коли винен без вини
Тут важливий момент. Справи про безпідставно збережені кошти за користування земельною ділянкою – це так звані кондикційні зобов’язання. Вони регулюються статтею 1212 Цивільного кодексу України.
Суть проста: якщо ви зберегли у себе гроші, які мали б заплатити власнику землі, – ви зобов’язані їх повернути. Причому ваша вина не має значення. Важливий сам факт: ви користувалися чужою землею без достатньої правової підстави.
Але тут і криється головна складність цієї справи: чи справді жінка користувалася землею, якщо фізично отримала майно лише наприкінці жовтня 2023 року? І чи повинна вона платити за всі 9,9 гектара, якщо площа її будівлі – менше 70 квадратних метрів?
Верховний Суд не став давати остаточних відповідей на ці запитання. Натомість він скасував постанову апеляційного суду та направив справу на новий розгляд. Апеляція має ретельно дослідити всі обставини, яким раніше не дали належної оцінки.
Окремо Верховний Суд відмовив у передачі справи до Першої судової палати Касаційного цивільного суду для відступу від попередньої правової позиції. Колегія суддів не побачила для цього достатніх підстав.
Історія, погодьтеся, повчальна. Придбання нерухомості на торгах – це не лише вигідна ціна. Це ще й обов’язок вчасно оформити право власності та укласти договір оренди землі. Інакше заощаджені на орендній платі кошти можуть повернутися до вас судовим позовом – причому із зовсім несподіваною кількістю нулів у сумі.
