Аренда торгового места на рынке кажется делом будничным – предприниматель платит деньги, администрация выделяет площадь под контейнер или киоск. Никакой магии. Но стоит договору закончиться, как всё летит кувырком: кто-то ссылается на Гражданский кодекс, кто-то – на специальный Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества», а кто-то и вовсе не знает, можно ли торговать дальше.
Именно в такую переделку попал предприниматель из Львовской области, дело которого дошло аж до Верховного Суда. И решение, принятое судебной палатой Кассационного хозяйственного суда 9 апреля 2026 года, расставило точки над «i» сразу в нескольких болезненных вопросах. Давайте разбираться, что к чему.
Суть конфликта: договор истёк, а контейнер стоит
Представьте: вы – ФОП, арендуете торговое место на коммунальном рынке. У вас заключён договор с коммунальным предприятием до 31 декабря 2024 года. Срок истекает, а вы продолжаете работать – никаких уведомлений о выселении вам не поступало. И вдруг в марте 2025 года администрация рынка подаёт иск: дескать, договор закончился, возобновлён не был, так что освобождайте место и демонтируйте свою временную постройку.
ФОП Сивохин Павел Иванович оказался именно в такой ситуации. КП «Центральный рынок» Шептицкого городского совета требовало от него убрать контейнер с торгового места площадью 11,47 м². Предприниматель отказался – и коммунальное предприятие обратилось в Хозяйственный суд Львовской области.
Суд первой инстанции иск удовлетворил. Апелляция решение поддержала. Логика была прямолинейной: договор действовал до 31.12.2024, не продлевался – значит, после этой даты никаких правовых оснований пользоваться местом у ответчика нет. Казалось бы, всё очевидно. Но это только на первый взгляд.
Неожиданный поворот: предприниматель ссылается на «военный» закон
В кассационной жалобе ФОП Сивохин выдвинул аргумент, который заставил судей крепко задуматься. Он утверждал: договор аренды торгового места – это, по сути, договор аренды коммунального имущества. А если так, то на него распространяется Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 03.10.2019 № 157-IX (далее – Закон № 157-IX).
Почему это важно? Потому что этот Закон вместе с постановлением Кабмина от 27.05.2022 № 634 предусматривает автоматическое продление договоров аренды, срок которых истекает во время военного положения. Причём продлеваются они на весь период действия военного положения и ещё на четыре месяца после его прекращения. Никаких дополнительных заявлений или согласований для этого не нужно.
И действительно, ранее Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда в постановлении от 04.03.2025 по делу № 914/622/24 уже высказывал именно такую позицию: договоры пользования торговыми местами на коммунальных рынках регулируются Законом № 157-IX. Выходит, суды первой и апелляционной инстанций просто проигнорировали этот вывод?
Коллегия судей, рассматривавшая кассационную жалобу Сивохина, пришла к иному мнению. Она решила, что предыдущий правовой вывод ошибочен, и передала дело на рассмотрение специализированной палаты – для отступления от него.
Что такое торговое место с точки зрения права
Чтобы разобраться, действительно ли Закон № 157-IX имеет отношение к аренде торгового места, специализированная палата начала с азов. А именно – с определения того, чем вообще являются рынок и торговое место.
Согласно Правилам торговли на рынках (утверждённым совместным приказом Минэкономики, МВД, ГНА и Госстандарта от 26.02.2002 № 57/188/84/105), торговое место – это площадь, отведённая для размещения инвентаря (весов, лотков и т.п.) и осуществления продажи продукции с прилавков, транспортных средств, в контейнерах, киосках, палатках. То есть это не здание, не сооружение, не помещение. Это просто часть территории рынка, которую администрация выделяет предпринимателю для торговли.
Ключевое здесь вот что. Когда вы арендуете квартиру – вы получаете её во владение и пользование. Когда же вам дают торговое место на рынке – вы получаете лишь право временно разместить там свой инвентарь и торговать. Владения – в классическом гражданско-правовом смысле – у вас нет. Вы не можете, скажем, запереть это место на ночь, сдать его в субаренду или как-то иначе им распорядиться.
Специализированная палата прямо указала: объём правомочий при аренде торгового места значительно уже того, который получает арендатор недвижимости. Договор аренды торгового места – это не классический договор найма.
Почему Закон № 157-IX не применяется
А теперь – самое интересное. В статье 3 Закона № 157-IX приведён исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть предметом аренды по этому Закону. Это единые имущественные комплексы, здания, сооружения, помещения, их отдельные части, иное обособленное индивидуально определённое имущество, а также имущество, переданное на праве узуфрукта. Есть ли в этом перечне «площадь, отведённая для размещения лотка или контейнера»? Очевидно, нет.
Торговое место не подпадает ни под одну из категорий, определённых Законом № 157-IX. А потому, логично, и предусмотренные этим Законом процедуры – в частности по заключению, изменению, продлению договоров – к аренде торговых мест применяться не могут.
Судебная палата подчеркнула: не имеет значения, где именно расположено торговое место – на улице, во временном павильоне или даже в капитальном здании. И не важно, к какой форме собственности оно относится. Закон № 157-IX на эти правоотношения не распространяется.
Кроме того, Верховный Суд обратил внимание на практические последствия противоположного толкования. Представьте: аренда каждого лотка, прилавка или палатки на коммунальном рынке требовала бы прохождения всей громоздкой процедуры, предусмотренной статьёй 5 Закона № 157-IX. Это не просто усложнило бы работу рынков – это фактически парализовало бы и ярмарочную торговлю, которая по определению является краткосрочной.
Какие же нормы тогда работают
Итак, к договорам аренды торговых мест применяются общие положения Гражданского кодекса Украины о найме (аренде), но с учётом специфики – в той мере, в какой они соответствуют сути этих правоотношений. Также работают подзаконные акты: упомянутые выше Правила торговли на рынках и Положение об основных требованиях к организации деятельности рынков, утверждённое постановлением Кабмина от 29.07.2009 № 868.
И именно благодаря применению Гражданского кодекса ситуация для предпринимателя оказалась не такой уж безнадёжной.
Спасительная статья 764 ГК Украины
Помните, я упоминал, что договор истёк 31 декабря 2024 года, а требование об освобождении места коммунальное предприятие направило аж 21 февраля 2025-го? Так вот, в этом и заключался фатальный просчёт истца.
Статья 764 Гражданского кодекса Украины гласит: если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а наймодатель в течение одного месяца не возражает – договор считается возобновлённым на тот же срок.
В этом деле месяц после 31 декабря истёк 31 января. Никаких возражений от КП «Центральный рынок» в этот период не поступало. А значит, договор автоматически возобновился – до 31 декабря 2025 года. И когда в марте коммунальное предприятие подало иск, правовых оснований для выселения предпринимателя уже не было.
Верховный Суд удовлетворил кассационную жалобу ФОП Сивохина именно по этим мотивам. Решения судов первой и апелляционной инстанций отменены, в иске КП «Центральный рынок» отказано. А вот ссылки предпринимателя на Закон № 157-IX и постановление № 634 суд признал необоснованными.
Что это означает для всех остальных
Это постановление важно не только для господина Сивохина. Оно сформировало чёткий ориентир для сотен, если не тысяч, предпринимателей, арендующих места на коммунальных рынках по всей Украине.
Во-первых, стало понятно: «военная» автоматическая пролонгация по Закону № 157-IX на торговые места не распространяется. Во-вторых, напоминание о статье 764 ГК Украины оказалось спасительным для конкретного арендатора – и этот механизм стоит держать в голове. Если срок вашего договора подходит к концу, а вы хотите работать дальше – просто продолжайте пользоваться местом. Если администрация рынка в течение месяца не выразит возражений, договор будет считаться возобновлённым.
А вот для администраций рынков это решение – сигнал быть внимательнее. Хотите прекратить аренду – не тяните с уведомлением, ведь месячный срок на возражения истекает быстро. И тогда даже суд не поможет.
