ОСББ відмовляється дати вам доступ до допоміжних приміщень – горища, підвалу, господарських кімнат? Верховний Суд у справі № 347/1025/25 чітко відповів: такі дії є порушенням права власності співвласника. Постанова від 05 серпня 2026 року стосується ситуації, знайомої багатьом мешканцям багатоквартирних будинків.
Давайте розберемо цю справу детально. Вона – про те, як одне ОСББ на Івано-Франківщині роками блокувало співвласниці доступ до горища, підвалу та господарських приміщень, і чим усе закінчилося.
З чого все почалося
Власниця квартири в одному з будинків на Івано-Франківщині подала позов до ОСББ «Гуцульщина». Її вимога була простою: не чинити перешкод у користуванні горищем, підвалом, господарськими приміщеннями та прибудинковою територією. А ще – відшкодувати 20 000 грн моральної шкоди.
Чому виник конфлікт? До квартири позивачки, як і до помешкань ще кількох мешканців, були під’єднані водозбірники на горищі. Воду до будинку подавали лише тричі на тиждень по дві години – перебої з водопостачанням могли тривати довго, тож такі резервуари були просто необхідністю.
Критичний момент настав 30 грудня 2023 року. Один із водозбірників пошкодився, вода потекла по панелі коридору п’ятого поверху. Дочка власниці негайно викликала майстра, але двері горища були замкнені. Голова ОСББ відмовилася дати ключі навіть після прибуття поліції. Вода заливала коридор два дні.
Після цього, за словами позивачки, її водозбірники були пошкоджені сторонніми особами. Квартира повністю залишилася без водопостачання. А 05 березня 2024 року на зборах, де були присутні власники лише 9 із 56 квартир, шість осіб проголосували за демонтаж цих резервуарів.
Позивачка неодноразово намагалася отримати доступ до допоміжних приміщень: зверталася до міської ради, до голови ОСББ письмово й усно, надсилала рекомендовані листи. Але ті поверталися через відмову їх отримувати. Конфлікт затягнувся, і єдиним виходом стало звернення до суду.
Що сказали суди першої та апеляційної інстанцій
Косівський районний суд у лютому 2026 року став на бік позивачки. Він визнав, що ОСББ в особі свого голови порушує права співвласниці. Позов задовольнили частково: зобов’язали ОСББ не чинити перешкод, надати ключі для виготовлення дублікатів і виплатити 1 000 грн моральної шкоди.
Але апеляційний суд у травні 2026 року повністю скасував це рішення. Логіка була такою: Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій дозволяють і навіть вимагають тримати горища й підвали замкненими. Позивачка не належить до осіб, яким ці Правила гарантують безперешкодний доступ, – працівникам виконавця послуг, ремонтному персоналу тощо. Плюс загальні збори співвласників не голосували за надання їй ключів. У позові відмовили повністю, а з позивачки ще й стягнули 3 633,60 грн судового збору за апеляцію.
Що вирішив Верховний Суд
Касаційна інстанція підійшла до справи інакше. І ось тут – ключовий момент, який варто запам’ятати кожному співвласнику.
Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду нагадала базову річ: відповідно до статті 382 Цивільного кодексу України, усі власники квартир є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності. До цього майна належать горища, підвали, господарські приміщення й прибудинкова територія. Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» прямо каже: співвласники мають право вільно користуватися спільним майном.
Так, Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій вимагають тримати горища й підвали замкненими. Так, ключі мають зберігатися у виконавця послуг або інших визначених осіб. Але – і це принципова позиція Верховного Суду – ці вимоги стосуються безпеки, а не позбавлення права власності. Замок на дверях не означає, що співвласник узагалі не має доступу до допоміжних приміщень.
Суд прямо вказав: ОСББ не має права безстроково відмовляти співвласнику у будь-якій можливості реалізувати своє право на користування спільним майном. Управління будинком не дає об’єднанню повноважень порушувати права окремого співвласника. Це фундаментальний принцип, закріплений у Конституції України та Цивільному кодексі.
До речі, суд звернув увагу на важливу деталь. У матеріалах справи були докази неодноразових звернень позивачки: письмові вимоги від 25 січня та 11 лютого 2024 року, акт комісійного обстеження про відсутність вільного доступу до горища й підвалу, лист поліції про відмову голови ОСББ надати ключі під час аварії. Натомість ОСББ у відповідь не запропонувало жодного реального порядку доступу. Просто мовчало або відмовляло.
Чому рішення суду першої інстанції все ж змінили
Попри те, що Верховний Суд підтвердив порушення прав позивачки, він не погодився зі способом їх відновлення. Законодавство не передбачає обов’язку ОСББ видавати кожному співвласнику особистий комплект ключів. Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій чітко визначають, у кого ці ключі зберігаються, і перелік таких осіб обмежений. Тому вимога «видати ключі для виготовлення дублікатів» не є належним способом захисту.
Верховний Суд сформулював рішення інакше: просто зобов’язати ОСББ не чинити перешкод у користуванні спільним майном. Це залишає об’єднанню можливість організувати доступ так, як вимагають технічні норми й безпека, – скажімо, через попереднє звернення, супровід відповідальної особи, залучення спеціаліста. Але – і це критично – такий порядок має бути реальним і недискримінаційним. Якщо ОСББ на словах «не заперечує», а на ділі створює неможливі умови – це порушення.
Окремо варто згадати аргумент ОСББ про те, що аварійні роботи мають виконуватися представниками об’єднання чи спеціалістами. Суд відповів лаконічно: ОСББ мало можливість організувати доступ уповноваженої особи до джерела протікання, а не обмежуватися голою відмовою, яка залишила аварійну ситуацію невирішеною на два дні.
Так само суд відкинув спробу ОСББ виправдати блокування доступу тим, що водозбірники позивачки нібито були встановлені без належного дозволу. Правомірність розміщення резервуара і право співвласника користуватися спільним майном – це різні питання. ОСББ може вимагати демонтажу обладнання, але не може використовувати цей аргумент для повного заперечення речового права співвласниці на допоміжні приміщення.
А що з моральною шкодою?
Тривалість конфлікту, відмова забезпечити доступ під час аварії, неодноразові письмові звернення, які ігнорувалися, – все це, на думку суду, об’єктивно спричинило позивачці душевні переживання. Верховний Суд підтримав стягнення 1 000 грн моральної шкоди, визнавши цю суму достатньою для справедливої компенсації без безпідставного збагачення. Крім того, з ОСББ стягнули 2 543,52 грн судових витрат позивачки за касаційну скаргу. Рішення остаточне й оскарженню не підлягає.
Що це означає для вас
Якщо коротко: ОСББ не може просто так сказати «ні» на прохання співвласника потрапити до горища, підвалу чи інших допоміжних приміщень. Замки на дверях – це вимога безпеки, передбачена Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, а не привід для блокування. Ключі зберігаються у визначених осіб, але сама по собі ця обставина не повинна перетворюватися на інструмент тиску.
Якщо ви опинилися в подібній ситуації – фіксуйте кожне звернення письмово, надсилайте рекомендовані листи з описом вкладення, залучайте свідків, викликайте поліцію для фіксації факту відмови. Акт комісійного обстеження від органу місцевого самоврядування також стане вагомим доказом у суді. Право співвласника користуватися спільним майном захищене Цивільним кодексом України та Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». І справи на кшталт № 347/1025/25 доводять, що навіть якщо перша інстанція вас підтримала, а апеляція – ні, касація здатна розставити все по місцях.
