Когда городской совет утверждает изменение нормативной денежной оценки земли, арендаторы часто теряются: нужно ли теперь бежать и подписывать новый договор? Вопрос не такой простой, как кажется. Недавно Верховный Суд расставил точки над «i» в деле № 914/2276/25, и его выводы стоит знать обеим сторонам арендных отношений.
Что произошло между Львовским горсоветом и «Озерной аллеей»
Представьте ситуацию. Ещё в 2017 году Львовский городской совет заключил с Частным предприятием «Озерная аллея» договор аренды земельного участка на улице Владимира Великого. Арендная плата составляла 12 процентов от нормативной денежной оценки – на тот момент чуть больше 2,6 миллиона гривен. То есть годовая аренда выходила примерно в 316 тысяч гривен.
Всё было спокойно до июля 2023 года. Именно тогда горсовет принял решение № 3426 и утвердил новую техническую документацию по нормативной денежной оценке земель. Новая оценка заработала с 1 января 2024 года – и стоимость того же участка подскочила до 10,3 миллиона гривен.
Горсовет логично захотел больше денег. И направил предприятию проект договора о внесении изменений, где фигурировала уже арендная плата свыше 1,2 миллиона гривен в год. Но «Озерная аллея» его не подписала.
Пришлось идти в суд.
Почему суды сказали «нет»
Хозяйственный суд Львовской области, а затем и Западный апелляционный хозяйственный суд в удовлетворении иска отказали. Позиция была чёткой: требование о признании заключённым договора о внесении изменений – это не тот инструмент, который действительно защищает права арендодателя.
Как это работает на самом деле? Нормативная денежная оценка земельного участка коммунальной собственности – вещь не договорная. Её устанавливает орган местного самоуправления своим решением. Стороны договора не могут условиться о другой цифре – она императивна. А раз так, то и изменение размера арендной платы происходит автоматически, как только новая оценка вступила в силу.
Иными словами, обязанность платить больше возникает у арендатора не с момента подписания дополнительного соглашения, а с момента, когда заработала новая нормативная денежная оценка земли. И суд для этого не нужен.
Верховный Суд, рассматривая кассационную жалобу горсовета, подтвердил эту логику и сослался на знаковое постановление Большой Палаты Верховного Суда от 5 июня 2024 года по делу № 914/2848/22. Там было прямо сказано: удовлетворение иска о признании заключённым дополнительного соглашения – когда спор касается только изменения нормативной денежной оценки – не приведёт к реальной защите прав истца. Ведь судебное решение само по себе не взыщет с арендатора ни гривны.
Маленький, но важный нюанс о договоре
В пункте 13 договора между горсоветом и «Озерной аллеей» стороны прямо записали: размер арендной платы пересматривается в случае изменения нормативной денежной оценки земельного участка. Казалось бы – вот вам и основание для судебного иска об изменении договора.
Горсовет именно на этом и настаивал в кассации, ссылаясь на более старые постановления Верховного Суда (от 03.06.2020 по делу № 904/3262/19 иот 16.04.2018 по делу № 910/7905/17). Логика такая: если стороны в самом договоре предусмотрели возможность пересмотра – значит, это и есть фактическое основание для обращения всуд.
Но Верховный Суд в этом деле объяснил: такие условия договора лишь дублируют императивные предписания закона. Они не превращают спор об изменении договора в эффективный способ защиты. Наличие такого пункта ничего принципиально не меняет.
Что делать арендодателю на самом деле
Если вы – орган местного самоуправления, а арендатор не хочет платить по новой оценке, ваш инструмент – это иск о взыскании недоплаченной арендной платы. Не о признании договора заключённым, не о внесении изменений – а о деньгах. Конкретных, посчитанных, за весь период просрочки.
Такой подход прямо вытекает из Налогового кодекса Украины. Пункт 271.2 статъи 271 этогоК Кодекса чётко указывает: решнение совета об измᅵенени и норматвной денежной оценки земеель применятся смомента, определённог оэтим решᅵением. И с этого же м омента арендатор об язан платить больше – независимо оттог о, подпсал ли он какие-то дополнительные бумаги.
Кстати, в этом же деле горсовет поначалу и заявил требование о взыскании – более 1,1 миллиона гривен долга, пени, инфляционных потерь и трёх процентов годовых. Но затем сам же попросил оставить это требование без рассмотрения. Возможно, именно здесь и крылась его ошибка: стоило сосредоточиться на взыскании, а не на договорных формулировках.
Об остальных изменениях в договор – отдельный разговор
Истец также хотел изменить ряд других пунктов: уточнить целевое назначение участка, прописать новые реквизиты для оплаты, детализировать ответственность за просрочку. Но не доказал, что его права в этой части вообще нарушены. Что именно ему мешает? Как именно предложенная редакция восстановит эти права?
Суды предыдущих инстанций вполне резонно указали: истец не обосновал, почему иные условия договора нужно менять и какими нормами закона это предусмотрено. Само по себе желание «привести в соответствие» без конкретного правового обоснования – не основание для судебного вмешательства в договор.
Верховный Суд с этим согласился.
Что это значит для вас
Если вы арендатор – изменение нормативной денежной оценки земли автоматически меняет ваши обязательства. Новая обязанность возникает с момента, когда заработала новая оценка, а не с даты подписания дополнительного соглашения. Не ждите приглашения от горсовета – считайте сами и платите правильно. Иначе накопите долг.
Если вы орган местного самоуправления – не тратьте время на иски о признании договора заключённым. Ваш эффективный инструмент – это взыскание недоплаченной арендной платы. В каждом конкретном случае оценивайте, есть ли смысл требовать изменения иных условий договора и сможете ли вы доказать, что вам это действительно нужно для защиты интересов общины.
Решение Хозяйственного суда Львовской области от 17.12.2025, постановление Западного апелляционного хозяйственного суда от 08.04.2026 и постановление Верховного Суда от11.08.2026 по делу № 914/2276/25 можно смело считать дорожной картой для сотен аналогичных ситуаций по всей стране.
