Коли міська рада затверджує зміну нормативної грошової оцінки землі, орендарі часто губляться: чи потрібно тепер бігти й підписувати новий договір? Питання не таке просте, як здається. Нещодавно Верховний Суд розставив крапки над «і» у справі № 914/2276/25, і його висновки варто знати обом сторонам орендних відносин.
Що сталося між Львівською міськрадою та «Озерною алеєю»
Уявіть ситуацію. Ще у 2017 році Львівська міська рада уклала з Приватним підприємством «Озерна алея» договір оренди земельної ділянки на вулиці Володимира Великого. Орендна плата становила 12 відсотків від нормативної грошової оцінки – на той момент трохи більше ніж 2,6 мільйона гривень. Тобто річна оренда виходила приблизно 316 тисяч гривень.
Усе було спокійно до липня 2023 року. Саме тоді міськрада ухвалила рішення № 3426 і затвердила нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель. Нова оцінка запрацювала з1 січня 2024 року – івартість тієї самої ділянки підскочила до10,3 мільйона гривень.
Міськрада логічно захотіла більше грошей. Інадіслала підприємству проєкт договору про внесення змін, де фігурувала вже орендна плата понад1,2 мільйона гривень на рік. Але «Озерна алея» його не підписала.
Довелося йти до суду.
Чому суди сказали «ні»
Господарський суд Львівської області, а згодом іЗахідний апеляційний господарський суд, узадоволенні позову відмовили. Позиція була чіткою: вимога про визнання укладеним договору про внесення змін – це не той інструмент, який справді захищає права орендодавця.
Як це працює насправді? Нормативна грошова оцінка земельної ділянки комунальної власності – річ не договірна. Її встановлює орган місцевого самоврядування своїм рішенням. Сторони договору не можуть домовитися про іншу цифру – вона імперативна. Араз так, то йзміна розміру орендної плати відбувається автомаатично, щойно нова оцінка набрала чинності.
Іншими словами, обов’язок сплачувати білше виникає ворендаря не змоменту підписання додаткової угоди, азмоменту, коли запрацювала нова норматтивна грошова оцінка земельної ділянки. Ісуд для цього не потрібен.
Верховний Суд, розглядаючи касаційну скару міськради, підтвердив цю логіку іпослався на знакову постанову Велкої Палати Верховного Суду від5 червня 2024 року у справі № 914/2848/22. Там було пряно сказано: задовоення позову про визнання укладеною додаткової угоди – коли спір стосується лише зміни норматвної грошової оцінки – не призведе до рельного захисту прав позивача. Бо судове рішення самé по собі не стягне зорендаря жодної гривні.
Маленький, але важливий нюанс про договір
У пункті 13 договору між міськрадою та «Озерною алеєю» сторони прямо записали: розмір орендної плати переглядається уразі зміни норматвної грошової оцінки земельної ділянки. Здавалося б– от вам іпідстава для судового позову про зміну договору.
Міськрада саме на це йнаполягала вкасації, посилаючись на старіші постанови Верховного Суду (від 03.06.2020 усправі № 904/3262/19 та від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17). Логіка така: якщо сторони всамому договорі пердбачили можливість пергляду – знчить, це йє фактичною підставою для зверення до суду.
Але Верховний Суд уцій справі пояснив: такі умови договору лише дублюють імперативні приписи закону. Вони не перетворюють спір про зміну договору на ефективний спосіб захисту. Наявність такого пункту нічого принципово не змінює.
Що робити орендодавцю насправді
Якщо ви – орган місцевого самоврядування, іорендар не хоче платити за новою оцінкою, ваш інструмент – це позов про стягнення недоплаченої орендної плати. Не про визнання договору укладеним, не про внесення змін – апро гроші. Конкретні, пораховані, за весь період прострочення.
Такий підхід прямо випливає зПодаткового кодексу України. Пункт 271.2 статті 271 цього Кодексу чітко вказує: рішення ради щодо зміни нормативної грошової оцінки земель застосовується змоменту, визначеного цим рішенням. Ізцього жмоменту орендар зобов’язаний платити більше – незалежно від того, чи підписав він якісь додаткові папери.
Доречі, уцій жесправі міськрада спочатку йзаявила вимогу простягнення – понад1,1 мільйона гривень боргу, пені, інфляційних втрат ітрьох відсотків річних. Але згодом сама жпопросила залишити цю вимогу без розгляду. Можливо, саме тут ікрилася їїпомилка: варто було зосередитися на стягненні, ане на договірних формулюваннях.
Про інші зміни до договору – окрема розмова
Позивач також хотів змінити низку інших пунктів: уточнити цільове призначення ділянки, прописати нові реквізити для сплати, деталізувати відповідальність запрострочення. Але не довів, що його права вцій частині взагалі порушені. Що саме йому заважає? Яксаме запропонована редакція відновить ціправа?
Суди попередніх інстанцій цілком резонно вказали: позивач не обґрунтував, чому інші умови договору потрібно міняти іякими нормами закону цепередбачено. Самé лише бажання «привести увідповідність» без конкретного правового обґрунтування – не підстава для судового втручання удоговір.
Верховний Суд ізцим погодився.
Що цеозначає для вас
Якщо виорендар – зміна норматвної грошової оцінки землі автоматично змінює ваші зобов’язання. Нове зобов’язання виникає змоменту, коли запрацювала нова оцінка, ане здати підписання додаткової угоди. Не чекайте запрошення від міськради – рахуйте самі йплатіть правильно. Інакше накопичите борг.
Якщо виорган місцевого самоврядування – не витрачайте час на позови провизнання договору укладеним. Ваш ефективний інструмент – це стягнення недоплаченої орендної плати. Укожному конкретному випадку оцінюйте, чи єсенс вимагати зміни інших умов договору ічи зможете ви довести, щовам це дійсно потрібно для захисту інтересів громади.
Рішення Господарського суду Львівської області від 17.12.2025, постанову Західного апеляційного господарського суду від 08.04.2026 та постанову Верховного Суду від 11.08.2026 усправі № 914/2276/25 можна сміливо вважати дороговказом для сотень аналогічних ситуацій по всій країні.
