Вы купили квартиру, а вместе с ней автоматически стали совладельцем всего, что обслуживает дом – лестничных клеток, чердака, подвала в многоквартирном доме. Так написано в законе. Но что делать, когда часть этого общего имущества вдруг оказывается чьей-то частной собственностью? Именно с такой ситуацией столкнулись жильцы дома на Русановке, и их спор дошёл до Верховного Суда.
Давайте разберёмся, почему суд встал на сторону собственника спорного помещения и что это означает для всех, кто живёт в многоквартирных домах.
С чего всё началось
Двое собственников квартир в доме по улице Евгения Сверстюка в феврале 2024 года подали иск. Они требовали вернуть подвальное помещение площадью 88,55 кв. м в общую собственность всех жильцов. По их мнению, ответчица незаконно приобрела право собственности на то, что по своей сути является вспомогательным помещением.
История этого помещения довольно запутанная. Ещё в 2005 году АТ ХК «Киевгорстрой» заключил инвестиционный контракт с третьим лицом на строительство нежилого встроенного помещения № 12 в подвале. Затем имущественные права на него продали через электронные торги, а в 2020 году появился новый владелец. Позже помещение подарили – и на момент рассмотрения дела им владел уже совсем другой человек.
Истцы настаивали: спорное помещение по проекту значилось как «кладовые для жильцов» и «водомерный узел», а значит – это вспомогательное помещение, принадлежащее всем совладельцам дома. Кроме того, через подвал проходят магистральные трубопроводы холодного, горячего водоснабжения, пожарного водопровода и канализации. Разве такое помещение может быть чьей-то частной собственностью?
Что говорит закон о вспомогательных помещениях
Тут важный момент. Статья 382 Гражданского кодекса Украины действительно определяет: все собственники квартир являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома. К такому имуществу относятся помещения общего пользования, в том числе вспомогательные.
Но любое ли помещение в подвале автоматически становится вспомогательным? Нет, и в этом кроется главная юридическая проблема.
Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» чётко разделяет два понятия. Вспомогательное помещение – это то, что предназначено для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жильцов. А нежилое помещение – это изолированное помещение, не относящееся к жилому фонду и являющееся самостоятельным объектом недвижимости.
Ключевое слово здесь – «предназначено». Именно функциональное назначение служит тем критерием, который позволяет отличить одно от другого.
Конституционный Суд Украины ещё в 2004 году в своём Решении № 4-рп/2004 разъяснил: нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера, являются самостоятельными объектами гражданско-правовых отношений. Они не относятся к жилому фонду, и в результате приватизации квартир право собственности на них у жильцов не возникает.
Почему истцы проиграли
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Апелляционный суд оставил это решение без изменений. Верховный Суд в деле № 755/460/24 подтвердил позицию нижестоящих судов.
Причина простая и одновременно поучительная: истцы не предоставили достаточных доказательств.
Суды установили, что по проектной документации спорное помещение действительно планировалось как «кладовые для жильцов». Но кладовые – это не вспомогательные помещения. Они не являются необходимыми для обеспечения жизнедеятельности многоквартирного дома. Равно как истцы не доказали, что в этом помещении расположено оборудование, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения.
К слову, ещё один существенный аргумент – в материалах дела отсутствовало заключение техническо-строительной экспертизы. А ведь именно такое заключение могло бы стать тем самым надлежащим доказательством, подтверждающим вспомогательный статус помещения. Истцы о проведении экспертизы не ходатайствовали.
Концепция негативного доказательства, или почему «пусть ответчик докажет» не работает
В кассационной жалобе истцы настаивали: ответчик не доказал, что спорное помещение изначально планировалось как нежилое встроенное помещение для торговых нужд. Но Верховный Суд с этим категорически не согласился.
В состязательном процессе действует простое правило: каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Истец утверждает – истец и доказывает. Нельзя строить позицию на том, что она считается доказанной, пока другая сторона её не опровергнет. Это называется концепцией негативного доказательства, и она не работает в украинском судопроизводстве.
Большая Палата Верховного Суда ещё в 2020 году сформулировала эту позицию в деле № 129/1033/13-ц, и она остаётся неизменной.
Как определить, является ли помещение вспомогательным
Судебная практика, в частности постановление Верховного Суда от 15 июня 2022 года по делу № 914/379/21, даёт чёткий перечень того, что относится к вспомогательным помещениям: лестничные клетки, вестибюли, внеквартирные коридоры, колясочные, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры. Обратите внимание – в этом перечне нет кладовых.
Для правильного определения статуса помещения суды учитывают четыре критерия: функциональное назначение, место расположения, общую характеристику свойств помещения, а также способ и порядок его использования.
Когда же речь идёт о вспомогательном помещении в многоквартирном доме, оно должно отвечать двум обязательным условиям: служить для нужд всех собственников квартир и нежилых помещений, а также обеспечивать эксплуатацию дома и бытовое обслуживание жильцов.
Честно говоря, эта история – отличная иллюстрация того, что даже очевидные, на первый взгляд, вещи в суде требуют доказательств. Если жильцы подозревают, что часть общего имущества незаконно перешла в частные руки, одной только проектной документации недостаточно. Суд будет ждать заключения экспертизы, которая подтвердит: помещение действительно содержит инженерные сети или оборудование, без которых нормальная эксплуатация дома невозможна.
Без такого доказательства даже кладовые в подвале многоквартирного дома, через которые проходят домовые коммуникации, суд может признать обычным нежилым помещением – самостоятельным объектом недвижимости, который никоим образом не принадлежит всем совладельцам.
