Кримінальна відповідальність для рієлторів, які працюють без офіційного статусу або без письмового договору з клієнтом, може стати цілком реальною. У Верховній Раді зареєстрували законопроєкт №16192. Він пропонує карати посередників на ринку нерухомості штрафами від 17 до 68 тисяч гривень і забороною займатися цією діяльністю.
Розберімося, кого стосуються пропозиції, за що саме хочуть карати і коли все це може запрацювати.
Що змінює законопроєкт
Документ доповнює Кримінальний кодекс України новою статтею 203-3 – незаконна діяльність з надання посередницьких послуг у сфері нерухомості.
Простими словами, карати пропонують за дві ситуації. Перша – коли людина допомагає продати, купити чи здати нерухомість, але не має статусу агента з нерухомості. Друга – коли статус є, але письмового договору між агентом і клієнтом немає.
Формулювання законопроєкту використовує конструкцію та/або. Отже, достатньо однієї з умов, щоб дії підпали під нову статтю.
Що саме означатиме статус агента, поки невідомо. Це має визначити окремий законопроєкт, тож оцінювати майбутні вимоги варто після того, як текст стане законом.
Чому договір опинився в центрі уваги? Бо саме папір фіксує домовленості: хто виконує роботу, за яку винагороду, у який строк і з якої квартири. Без нього клієнту складно щось довести, якщо посередник зникне з авансом.
Скільки доведеться платити
За базовим складом пропонують штраф від 1000 до 2000 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
НМДГ – умовна одиниця, яку кодекси використовують для розрахунку покарань. Її встановлює податкове законодавство, а для кваліфікації кримінальних правопорушень вона дорівнює 17 гривням. Проста арифметика дає штраф від 17 000 до 34 000 гривень.
Додатково передбачено позбавлення права обіймати певні посади або займатися певною діяльністю строком на один рік. Людина не втрачає свободу, але втрачає можливість законно працювати за фахом.
Суворіший сценарій
Якщо порушення вчинили за попередньою змовою групою осіб або з корисливих мотивів, планка зростає вдвічі: від 2000 до 4000 НМДГ, тобто від 34 000 до 68 000 гривень. Заборона працювати за фахом сягає вже трьох років.
Попередня змова – це домовленість двох або більше людей про спільні дії, укладена заздалегідь. Корисливий мотив – прагнення отримати вигоду для себе. Коли в справі з’являється хоч один із цих елементів, покарання завжди суворіше.
Позбавлення волі за новою статтею не передбачено. Та й без в’язниці наслідки відчутні: судимість, заборона на професію і штраф, кратний вартості посередницької послуги. Тут кримінальна відповідальність для рієлторів працює радше як запобіжник, ніж як інструмент ізоляції.
Чому держава взялася за ринок
У пояснювальній записці автори кажуть: значна частина ринку посередницьких послуг залишається в тіні.
Перелік учасників широкий – рієлтори, брокери, маклери, фахівці з нерухомого майна, незалежні консультанти, агентства нерухомості. Хтось працює без належної реєстрації, хтось не укладає офіційних договорів, хтось приховує реальні доходи від супроводу угод із купівлі, продажу та оренди.
На думку авторів ініціативи, наслідки троякі. Бюджет втрачає податки, клієнти отримують ризики, а професійні учасники ринку програють у конкуренції з тими, хто податків не платить.
Окрема тема – використання угод із нерухомістю для легалізації коштів, отриманих злочинним шляхом. Відсутність належної ідентифікації клієнтів і фінансового моніторингу такі схеми полегшує.
У записці згадано Францію, Бельгію та Швецію. Там за незаконне провадження діяльності агента з нерухомості теж передбачена кримінальна відповідальність. Автори вважають, що нові норми допоможуть детінізувати ринок, збільшити надходження до бюджету та наблизити українське законодавство до європейських стандартів.
Два законопроєкти, які працюють у парі
№16192 тісно пов’язаний із документом №16145 від 13 жовтня 2026 року – про захист житлових та інших прав фізичних і юридичних осіб при отриманні посередницьких послуг у сфері нерухомості.
Саме №16145 має визначити правові засади надання таких послуг, статус агента з нерухомості, поняття клієнта та вимоги до договорів.
У №16192 зазначено, що ці поняття застосовуватимуть у значенні, визначеному законом про захист прав осіб при отриманні посередницьких послуг.
Виходить, одна ініціатива створює правила гри, а друга встановлює відповідальність за їх порушення. Розглядати їх варто разом, бо окремо жодна не працює.
Що це змінить для ринку
Частина посередників піде в офіційне поле: оформить статус, почне укладати договори і показувати доходи. Частина, найімовірніше, залишить ринок, бо працювати за старими звичками стане надто дорого. Кримінальна відповідальність для рієлторів, швидше за все, прискорить ці процеси.
Клієнти теж почнуть ставити більше запитань про документи. І це на користь обом сторонам угоди.
Коли запрацюють нові правила
У разі ухвалення закон набере чинності через 12 місяців із дня офіційного опублікування. Рік – це перехідний період: ринок має адаптуватися, а посередники – привести свій статус і документи до вимог.
Поки що документ перебуває на розгляді парламенту. Тож ні штрафів, ні кримінальної відповідальності для рієлторів за статтею 203-3 наразі не існує, і застосувати її до когось неможливо.
Що робити клієнту вже зараз
Найпростіша перевірка перед угодою – два запитання. Чи має посередник статус агента з нерухомості? Чи буде підписаний письмовий договір, де прописані послуга, ціна та відповідальність?
Письмовий договір захищає обидві сторони незалежно від того, ухвалять законопроєкт чи ні. Він фіксує межі домовленості, а отже, зменшує простір для суперечок про аванс, комісію і строки.
А якщо документ таки пройде парламент, рік перехідного періоду стане тим строком, за який ринок зможе навести лад у стосунках із клієнтами. Встигнути підготувати документи буде цілком реально – питання лише в тому, чи захоче цього сам посередник.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков
