Ничтожный договор аренды земли – история, знакомая многим громадам. Кто-то когда-то получил участок без конкурса, суд признал это нарушением, но земля почему-то так и не вернулась владельцу. Именно в такую ситуацию попал Богодуховский городской совет на Харьковщине. История дошла до Верховного Суда, который расставил несколько принципиальных точек над «i».
Давайте разберём, что произошло и почему это решение важно для всех, кто имеет дело с земельными спорами.
Как 75 гектаров оказались в частных руках
В апреле 2016 года Главное управление Госгеокадастра в Харьковской области заключило с гражданкой договор аренды 75 гектаров сельскохозяйственной земли. Срок – 20 лет. Цель – ведение фермерского хозяйства. Никаких земельных торгов не проводили: закон на тот момент разрешал предоставлять участки фермерам вне конкурса.
Но был нюанс. Эта же гражданка ещё в 2012 году уже получила от государства землю для фермерства – пять участков по пяти договорам аренды. Иными словами, своё право на внеконкурсное получение земли она уже реализовала.
Прокуратура увидела в этом схему: человек вторично берёт землю без торгов, обходя конкурентную процедуру. В феврале 2024 года прокурор подал иск в интересах Богодуховского горсовета – к тому моменту земля уже перешла из государственной в коммунальную собственность общины. Требования: вернуть участок и отменить регистрацию права аренды и субаренды.
Почему суды сначала отказали
Хозяйственный суд первой инстанции, а за ним и апелляция, решили: ничтожный договор аренды земли? Нет, это оспоримая сделка. Логика была такой: женщина получила разрешение на разработку проекта землеустройства до того, как вступил в силу Закон № 1012-VIII, который запретил предоставлять землю фермерам без торгов. Значит, на момент получения разрешения всё было законно.
А раз договор оспоримый, а не ничтожный – его нужно признавать недействительным через суд. Прокурор же просил применить последствия ничтожности, не требуя отдельного признания договора недействительным. Суды сказали: не доказана ничтожность – нет оснований для удовлетворения иска.
Кроме того, суды указали, что доводы о повторном получении земли гражданкой в 2012 году не подтверждены материалами дела.
Что сказал Верховный Суд
Судебная палата по рассмотрению земельных споров Кассационного хозяйственного суда подошла к делу иначе. И вот тут начинается самое интересное.
Во-первых, Верховный Суд напомнил: в деле № 922/1832/19, где участвовали те же стороны и фигурировал тот же договор аренды, уже была установлена его ничтожность. В постановлении от 09.08.2023 суд прямо указал: договор заключён без соблюдения конкурентных принципов, то есть он направлен на незаконное завладение земельным участком. А такие сделки, согласно статьям 228 Гражданского кодекса Украины, являются ничтожными.
И здесь возникает принципиальный вопрос: могли ли нижестоящие суды игнорировать этот факт? Ответ Верховного Суда – нет. Принцип правовой определённости (res judicata) означает, что окончательное судебное решение нельзя ставить под сомнение. Коллеги из первой и апелляционной инстанций фактически проигнорировали то, что уже было решено в другом деле, а это – нарушение фундаментальных основ судопроизводства.
Реституция или негаторный иск: где граница
Самый интересный поворот касается юридической квалификации исковых требований.
Прокурор просил вернуть землю, ссылаясь на статью 391 Гражданского кодекса Украины – это классический негаторный иск, когда собственник требует устранить препятствия в пользовании имуществом. Но Верховный Суд посмотрел глубже.
Ключевой момент: ничтожный договор аренды земли создаёт обязательственные отношения между сторонами. А негаторный иск можно подавать лишь тогда, когда сторон не связывает никакой договор. Здесь же арендатор получила землю именно по договору – пусть и ничтожному. Следовательно, правильный способ защиты – не негаторный иск, а применение последствий недействительности сделки. То есть реституция.
Честно говоря, это тонкий правовой момент, который легко пропустить. Верховный Суд объяснил: по своей процессуальной сути требование прокурора о возврате земли горсовету (то есть стороне договора) – это односторонняя реституция. Почему односторонняя? Потому что согласно части 6 статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли», если договор аренды признан недействительным, арендная плата за фактический срок пользования не возвращается. Двусторонняя реституция здесь невозможна – пользование землёй уже состоялось, это «вещь» безвозвратная.
Исковая давность: главная интрига
И вот мы подходим к моменту, из-за которого дело направили на новое рассмотрение.
Дело в том, что к требованиям о применении последствий ничтожной сделки применяется исковая давность. Согласно части 3 статьи 261 Гражданского кодекса Украины, её течение начинается со дня, когда началось исполнение договора. А договор начали исполнять в мае 2016 года – тогда подписали акт приёма-передачи.
Ответчица ещё в суде первой инстанции подала ходатайство: исковая давность истекла, прошу применить. Но суды это ходатайство просто не рассмотрели. В обжалуемых решениях нет ни слова об исковой давности. Верховный Суд признал это существенным упущением.
Кроме того, остался невыясненным ещё один вопрос: перешли ли обязанности арендатора от гражданки к созданному ею фермерскому хозяйству. Большая Палата Верховного Суда ранее указывала: после регистрации фермерского хозяйства именно оно становится землепользователем вместо учредителя. Суды это не исследовали.
Именно поэтому дело в части возврата земельного участка направили на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Теперь там должны установить: когда именно началось течение исковой давности, не истекла ли она, были ли основания для её прерывания, и кто в конечном счёте является надлежащим ответчиком – сама гражданка или её фермерское хозяйство.
А что с регистрацией права аренды
Отдельно Верховный Суд высказался насчёт требования отменить в Государственном реестре записи о праве аренды и субаренды. Тут всё чётко: это неэффективный способ защиты. Функция государственной регистрации – объявить о принадлежности имущества определённому лицу. Владение нельзя «отменить». Поэтому в этой части иска отказано окончательно – хоть и по другим мотивам, чем указали предыдущие суды.
Дополнительные решения о взыскании расходов на адвокатов тоже отменены. Поскольку основное решение частично отменяется, дополнительные теряют силу автоматически.
Несколько важных вещей, которые стоит взять на заметку из этого постановления. Если ничтожный договор аренды земли уже был предметом оценки в другом судебном решении – это решение должно учитываться, и игнорировать его нельзя. Возврат земельного участка арендодателю по ничтожному договору – это реституция, а не негаторный иск. И к реституционному требованию применяется исковая давность, начало которой отсчитывается со дня начала исполнения договора.
Коллегия из двенадцати судей Верховного Суда единогласно поддержала эту позицию. Теперь слово за Хозяйственным судом Харьковской области – именно он должен поставить точку в вопросе, вернутся ли 75 гектаров земли Богодуховской общине.
