Нікчемний договір оренди землі – історія, знайома багатьом громадам. Хтось колись отримав ділянку без конкурсу, суд визнав це порушенням, але земля чомусь так і не повернулася власнику. Саме в таку ситуацію потрапила Богодухівська міська рада на Харківщині. Історія дійшла до Верховного Суду, який розставив кілька принципових крапок над «і».
Давайте розберемо, що сталося і чому це рішення важливе для всіх, хто має справу із земельними спорами.
Як 75 гектарів опинилися в приватних руках
У квітні 2016 року Головне управління Держгеокадастру в Харківській області уклало з громадянкою договір оренди 75 гектарів сільськогосподарської землі. Строк – 20 років. Мета – ведення фермерського господарства. Жодних земельних торгів не проводили, бо закон на той час дозволяв надавати ділянки фермерам поза конкурсом.
Але був нюанс. Ця ж громадянка ще у 2012 році вже отримала від держави землю для фермерства – п’ять ділянок за п’ятьма договорами оренди. Іншими словами, своє право на позаконкурсне отримання землі вона вже реалізувала.
Прокуратура побачила в цьому схему: людина вдруге бере землю без торгів, обходячи конкурентну процедуру. У лютому 2024 року прокурор подав позов в інтересах Богодухівської міськради – на той момент земля вже перейшла з державної у комунальну власність громади. Вимоги: повернути ділянку та скасувати реєстрацію права оренди й суборенди.
Чому суди спочатку відмовили
Господарський суд першої інстанції, а за ним і апеляція, вирішили: нікчемний договір оренди землі? Ні, це оспорюваний правочин. Логіка була такою: жінка отримала дозвіл на розробку проєкту землеустрою до того, як набув чинності Закон № 1012-VIII, котрий заборонив надавати землю фермерам без торгів. Отже, на момент отримання дозволу все було законно.
А раз договір оспорюваний, а не нікчемний – його треба визнавати недійсним через суд. Прокурор же просив застосувати наслідки нікчемності, не вимагаючи окремого визнання договору недійсним. Суди сказали: не доведено нікчемність – немає підстав для задоволення позову.
Крім того, суди зазначили, що доводи про повторне отримання землі громадянкою у 2012 році не підтверджені матеріалами справи.
Що сказав Верховний Суд
Судова палата з розгляду земельних спорів Касаційного господарського суду підійшла до справи інакше. І ось тут починається найцікавіше.
По-перше, Верховний Суд нагадав: у справі № 922/1832/19, де брали участь ті самі сторони і фігурував той самий договір оренди, вже було встановлено його нікчемність. У постанові від 09.08.2023 суд прямо зазначив: договір укладено без дотримання конкурентних засад, тобто він спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою. А такі правочини, відповідно до статей 228 Цивільного кодексу України, є нікчемними.
І тут виникає принципове питання: чи можна було нижчим судам ігнорувати цей факт? Відповідь Верховного Суду – ні. Принцип правової визначеності (res judicata) означає, що остаточне судове рішення не можна ставити під сумнів. Колеги з першої та апеляційної інстанцій фактично проігнорували те, що вже було вирішено в іншій справі, а це – порушення фундаментальних засад судочинства.
Реституція чи негаторний позов: де межа
Найцікавіший поворот стосується юридичної кваліфікації позовних вимог.
Прокурор просив повернути землю, посилаючись на статтю 391 Цивільного кодексу України – це класичний негаторний позов, коли власник вимагає усунути перешкоди в користуванні майном. Але Верховний Суд подивився глибше.
Ключовий момент: нікчемний договір оренди землі створює зобов’язальні відносини між сторонами. А негаторний позов можна подавати лише тоді, коли сторін не пов’язує жоден договір. Тут же орендарка отримала землю саме за договором – хай і нікчемним. Отже, правильний спосіб захисту – не негаторний позов, а застосування наслідків недійсності правочину. Тобто реституція.
Чесно кажучи, це тонкий правовий момент, який легко пропустити. Верховний Суд пояснив: за своєю процесуальною суттю вимога прокурора про повернення землі Міськраді (тобто стороні договору) – це одностороння реституція. Чому одностороння? Бо відповідно до частини 6 статті 21 Закону України «Про оренду землі», якщо договір оренди визнано недійсним, орендна плата за фактичний строк користування не повертається. Двостороння реституція тут неможлива – користування землею вже відбулося, це «річ» безповоротна.
Позовна давність: головна інтрига
І ось ми підходимо до моменту, через який справу направили на новий розгляд.
Річ у тім, що до вимог про застосування наслідків нікчемного правочину застосовується позовна давність. Відповідно до частини 3 статті 261 Цивільного кодексу України, її перебіг починається від дня, коли почалося виконання договору. А договір почали виконувати у травні 2016 року – тоді підписали акт приймання-передачі.
Відповідачка ще в суді першої інстанції подала клопотання: позовна давність спливла, прошу застосувати. Але суди це клопотання просто не розглянули. В оскаржуваних рішеннях немає жодного слова про позовну давність. Верховний Суд визнав це суттєвим упущенням.
Крім того, залишилося нез’ясованим ще одне питання: чи перейшли обов’язки орендаря від громадянки до створеного нею фермерського господарства. Велика Палата Верховного Суду раніше вказувала: після реєстрації фермерського господарства саме воно стає землекористувачем замість засновника. Суди це не дослідили.
Саме тому справу в частині повернення земельної ділянки направили на новий розгляд до суду першої інстанції. Тепер там мають встановити: коли саме почався перебіг позовної давності, чи не сплив він, чи були підстави для його переривання, і хто врешті-решт є належним відповідачем – сама громадянка чи її фермерське господарство.
А що з реєстрацією права оренди
Окремо Верховний Суд висловився щодо вимоги скасувати в Державному реєстрі записи про право оренди та суборенди. Тут усе чітко: це неефективний спосіб захисту. Функція державної реєстрації – оголосити про належність майна певній особі. Володіння не можна «скасувати». Тому в цій частині позову відмовлено остаточно – хоч і з інших мотивів, ніж зазначили попередні суди.
Додаткові рішення про стягнення витрат на адвокатів теж скасовані. Оскільки основне рішення частково скасовується, додаткові втрачають силу автоматично.
Кілька важливих речей, які варто взяти на замітку з цієї постанови. Якщо нікчемний договір оренди землі вже був предметом оцінки в іншому судовому рішенні – це рішення має враховуватися, а ігнорувати його не можна. Повернення земельної ділянки орендодавцю за нікчемним договором – це реституція, а не негаторний позов. І до реституційної вимоги застосовується позовна давність, початок якої відраховується від дня початку виконання договору.
Колегія з дванадцяти суддів Верховного Суду одноголосно підтримала цю позицію. Тепер слово за Господарським судом Харківської області – саме він має поставити крапку в питанні, чи повернеться 75 гектарів землі Богодухівській громаді.
