Государственная регистрация временных сооружений – это то, чего украинское законодательство не допускает в принципе. Однако время от времени появляются попытки обойти этот запрет, используя, мягко говоря, нестандартные схемы. Именно такую историю рассмотрел Верховный Суд в августе 2026 года, когда религиозная община в Днепре решила «легализовать» десяток некапитальных построек через механизм исправления технической ошибки в Государственном реестре вещных прав.
Давайте разберём эту ситуацию детально – она даёт ответы сразу на несколько болезненных вопросов, с которыми сталкиваются органы местного самоуправления.
Что произошло на улице Марии Лысиченко
Религиозная община получила от Днепровского городского совета земельный участок площадью почти 2 гектара в постоянное пользование – под размещение здания храма. Всё честно: решение совета от19 декабря 2018 года, кадастровый номер, целевое назначение – для строите льства и обсл уживания зданий общ ественных и религиозных организаций.
На участке стоял храм, право собств енности на который зареги стрировали ещ ё в 2012 году. Никаких вопросов к этому об ъекту не воз никало.
Но со временем территория обросла дополнительными постройками: сторожка, церковная лавка, торговый павильон, воскресная школа, хозяйственное здание, мастерская, три навеса и уборная. Десять объектов. И все возведены из лёгких материалов – металлические конструкции, OSB-плиты, профнастил. Ни один не имел фундамента.
Инженер по инвентаризации недвижимости, проводивший обследование, прямо указал в акте: эти сооружения не подлежат узакониванию и вводу в эксплуатацию. То есть даже специалист подтвердил – перед нами обыкновенные «времянки».
Как «техническая ошибка» добавила десять новых объектов в реестр
Август 2023 года. Религиозная община подаёт государственному регистратору заявление об исправлении технической ошибки в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. К заявлению прилагают свежий технический паспорт и упомянутый акт обследования.
Регистратор принимает решение № 68814905 и… дополняет описание объекта недвижимости – той самой постройки храма – сведениями обо всех десяти временных сооружениях. Тепер ь, согласно реестру, храмо вый комплеке внезапно «обро с» стор ожкой, павильоно м, воскре сной шко лой и пр очими объе ктами. Хот я ещ ё вчера их там не было.
Днепровский городской совет узнал об этом и пошёл в суд. Логика проста: земля коммунальная, а появление в реестре новых объектов, привязанных к недвижимости, создаёт реальные риски для территориальной общины. По статье 377 Гражданского кодекса Украины право на земельный участок тесно связано с правом на недвижимость, которая на нём расположена.
Почему государственная регистрация временных сооружений незаконна
Тут стоит усвоить базовое правило, которое часто игнорируют на практике. Статья 5 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» – а полное название этого документа действительно стоит запомнить – чётко говорит: объектами регистрации является только недвижимое имущество. Временные сооружения, которые можно переместить без их обесценивания, к недвижимости не относятся.
Это подтверждает и статья 181 Гражданского кодекса Украины, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Нет фундамента, невозможно «привязать» к земле так, чтобы перемещение разрушило объект – всё, это не недвижимость. И государственная регистрация временных сооружений в таком случае попросту не допускается.
Что же сделал регистратор в нашей ситуации? Внёс сведения о временных постройках в описание объекта недвижимости, фактически «привязав» их к зданию храма. При этом воспользовался инструментом, который для подобных действий категорически не предназначен.
Где граница между технической ошибкой и новым регистрационным действием
Вот главный узел этого дела. Статья 26 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» разрешает исправлять технические ошибки в реестре. Однако техническая ошибка – это опечатка, грамматическая неточность, арифметический ляп. Что-то сугубо формальное. Такое исправление не меняет ни объёма прав, ни характеристик самого объекта.
Дополнить описание недвижимости сведениями о десяти новых постройках – это не техническая ошибка. Это полноценное регистрационное действие. А для него нужны правоустанавливающие документы – те, что предусмотрены статьёй 27 того же Закона и подтверждают возникновение права собственности. Ничего подобного у религиозной общины не было и близко.
К слову, ирония ситуации в том, что поданный общиной акт обследования прямо указывал: сооружения не подлежат узакониванию. Документ, который должен был помочь, фактически свидетельствовал против самой же общины.
Почему городской совет имел право на иск
Религиозная община в кассационной жалобе настаивала: городской совет не имеет нарушенного права, а значит, не может судиться. Мол, земля передана в постоянное пользование общине, поэтому распоряжается ею именно община, а не совет.
Верховный Суд эту логику не принял. Аргументы были следующими.
Земельный участок находится в коммунальной собственности. Днепровский городской совет – это орган, который от имени территориальной общины распоряжается такой землёй. И когда в реестр вносят сведения, способные привести к ограничению права собственности на эту землю, у совета появляется прямой интерес в защите.
Второй, не менее весомый аргумент: реестр должен отражать реальное положение дел. Наличие в нём объектов, которые по закону не подлежат регистрации, создаёт правовую неопределённость. А такая неопределённость – прямая угроза интересам территориальной общины. Сегодня – запись в реестре, а завтра – требование отдать землю под эти сооружения без всяких торгов или решений совета.
Кроме того, право постоянного пользования, гарантированное статьёй 95 Земельного кодекса Украины, вовсе не означает вседозволенности. Пользователь не может самовольно расширять перечень объектов на участке, возводить временные постройки без разрешений, а затем легализовать их через манипуляции с реестром.
Что решил Верховный Суд и почему это важно
Верховный Суд оставил без изменений решения первой и апелляционной инстанций. Решение государственного регистратора № 68814905 признано противоправным и отменено. Кассационную жалобу религиозной общины отклонили.
Несколько принципиальных позиций, которые вытекают из этого постановления:
– государственная регистрация временных сооружений прямо противоречит статье 5 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», поэтому такие действия регистратора незаконны;
– исправление технической ошибки не может подменять собой полноценную регистрационную процедуру и тем более – менять состав или об ъм объекта недв ижимости;
– технический паспорт и акт об следования не являю тся прав оустан авлива ющими докум ентами, они не подтв ерждаю т воз никнов ение права собств енности;
– собств енник земе льног о участ ка имеет законное прав о оспарив ать любые реги страци онные дейст вия, соз дающ ие препя тствия в распор яжении землё й.
Дело № 904/1820/24 прошло через три круга судебного рассмотрения и дважды побывало в Верховном Суде, пре жде чем получи ть ок ончат ельное разре шение. Это нап оминание: да же ког да нару шение ка жется оче видным, п уть к его устра нению мож ет бы ть долг им.
Для общин, котор ые сталк ивают ся с пох ожими ситу ациям и – ког да на комм уналь ной земл е вдр уг появл яютс я «зарег истри рован ные» врем енные соор ужения – это пост ановл ение даё т чёт кий алг оритм дейст вий. При знание прот ивоп равн ым и отм ена реш ения госуд арств енног о рег истр атор а ост аётс я действ енны м спос обом защ иты, кот орый при знаё т и подд ержи вает касс ацио нная инст анц ия. Гла вное – не жд ать, пок а фикт ивн ая зап ись в рее стре обр аст ё т неж елат ельн ыми прав овы ми посл едст виям и.
