Представьте: вы купили квартиру, а позже узнаёте, что придомовую территорию вашего дома городской совет отдал в аренду застройщику. И самое обидное – в ответ на ваши возражения чиновники разводят руками: «У вас же нет документов на землю». Именно в такой ситуации оказался житель Черновцов, и его дело (№ 727/1431/25) дошло до Верховного Суда.
Что произошло
В феврале 2025 года владелец квартиры в многоквартирном доме обратился в суд с иском против Черновицкого городского совета. Он требовал признать незаконными и отменить несколько решений совета, которыми часть земли вокруг его дома отдали в аренду частной компании под застройку.
Истец утверждал, что ещё с 1954 года за домовладением был закреплён земельный участок площадью более 2000 кв. м. Жильцы десятилетиями пользовались им, там стояли сарай и уборная – централизованного водоснабжения в доме попросту не было. А затем, начиная с 2005 года, городской совет принял ряд решений, которыми эту землю постепенно «перекроили» и отдали застройщику.
Любопытная деталь: одно из ранних решений совета даже предусматривало снос самого дома с предоставлением жильцам новых квартир. Но ни квартир, ни компенсации люди так и не получили, а дом продолжает стоять. И когда в 2018 году истец купил там квартиру, он даже не подозревал, что земля под ней уже давно «чужая».
Что решили суды первой и апелляционной инстанций
Шевченковский районный суд города Черновцы в иске отказал. Апелляционный суд это решение поддержал.
Логика была такой. Истец купил квартиру в 2018 году, а спорный земельный участок на тот момент уже находился в аренде у застройщика – договор аренды заключили ещё в 2014 году. Стало быть, право пользования землёй к новому владельцу квартиры не перешло. К тому же, как отметили суды, истец не предоставил документов, подтверждающих, что за ним (или другими жильцами) зарегистрировано право собственности либо право пользования спорным земельным участком. А раз нет зарегистрированного права – нечего и защищать.
Звучит вроде бы логично, верно? Но Верховный Суд с таким подходом категорически не согласился.
Что сказал Верховный Суд
15 июля 2026 года коллегия судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда вынесла постановление по делу № 727/1431/25, которое расставило все точки над «i». Ключевой вывод стоит знать каждому, кто живёт в многоквартирном доме.
Главное: отсутствие зарегистрированного права на придомовую территорию не лишает владельца квартиры права на её защиту. Само по себе отсутствие «бумажек» не означает, что у вас нет никаких прав на землю под домом и вокруг него.
Почему? Здесь работает принцип единства юридической судьбы земельного участка и здания, которое на нём расположено. Когда вы покупаете квартиру, вы автоматически приобретаете права на ту часть земли, которая необходима для обслуживания этого дома. Земля не является самостоятельным объектом сделки – она «идёт» вместе с квартирой.
Закон на стороне жильцов
Верховный Суд напомнил о нормах, которые часто игнорируют на местах. Согласно статье 42 Земельного кодекса Украины, земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома вместе с придомовыми территориями, могут передаваться бесплатно в собственность либо в пользование объединению совладельцев. И именно совладельцы определяют порядок использования этих земель.
Кроме того, статья 382 Гражданского кодекса Украины прямо относит к общему имуществу многоквартирного дома права на земельный участок, на котором он расположен, и его придомовую территорию. А Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» определяет её как территорию вокруг дома, необходимую для обслуживания и удовлетворения потребностей жильцов.
Коллегия судей обратила внимание и на такой момент: государство до сих пор не внедрило надлежащую процедуру передачи этих земельных участков совладельцам многоквартирных домов. Негативные последствия подобного бездействия должно нести государство, а не конкретный владелец квартиры. Нельзя упрекать человека в том, что он «не оформил» землю, если сама процедура оформления толком не урегулирована.
Что пошло не так в предыдущих судах
Верховный Суд чётко указал на ошибки судов первой и апелляционной инстанций. Во-первых, они не исследовали, действительно ли земельный участок, переданный застройщику, является частью придомовой территории спорного дома. А это – ключевой вопрос всего дела.
Во-вторых, суды проигнорировали архивные документы 1954 года, согласно которым за домовладением был закреплён конкретный земельный участок. В-третьих, они не дали оценки тому факту, что дом физически расположен на земельном участке, право аренды на который оформлено за застройщиком – об этом прямо свидетельствовал ответ Департамента градостроительного комплекса Черновицкого городского совета.
Иными словами, суды отказали истцу, даже не разобравшись до конца, действительно ли обжалуемые решения горсовета нарушают его права. А это, мягко говоря, не соответствует стандартам правосудия.
Чем всё закончилось
Верховный Суд отменил решения предыдущих инстанций и направил дело № 727/1431/25 на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Теперь суду предстоит тщательно исследовать границы спорной территории, определить, накладывается ли на неё земельный участок застройщика, и только после этого принимать решение по существу.
Помимо национального законодательства, Верховный Суд сослался и на практику Европейского суда по правам человека. А именно – на принцип, согласно которому именно государственные органы должны обеспечивать прозрачность и юридическую определённость в имущественных отношениях. Человек не должен страдать из-за того, что государство не создало понятных правил игры.
Эта история – отличный пример того, что даже когда у вас нет «правильных» документов на землю под домом, это вовсе не значит, что вы беспомощны перед произвольными решениями местной власти. Ваше право на неё возникает не из печати в кабинете чиновника, а из самого факта владения квартирой – и это подтвердил Верховный Суд.
