Снос самовольного строительства – не абстрактная юридическая угроза, а вполне реальная перспектива для тех, кто возводит капитальные здания без разрешений на земле, которая для этого не предназначена. Свежий и очень показательный пример – дело № 902/1224/24, которое Верховный Суд рассмотрел 9 декабря 2025 года. Предпринимательница из Винницы построила нежилое помещение с летней площадкой на участках, отведённых исключительно под временные сооружения. Результат – суды трёх инстанций сказали: сносить. Без вариантов.
Давайте разберём эту историю подробно. Она ценна не только драматичной развязкой, но и тем, какие правовые аргументы сработали, а какие разбились о логику закона.
Что именно произошло
В августе 2021 года Винницкий городской совет заключил с Кифорук Ириной Анатольевной договор об установлении земельного сервитута. Предпринимательница получила два участка общей площадью 0,0143 га возле дома № 1 по улице Брацлавской в Виннице. Условия были предельно чёткими: срок действия – всего один год, никакой реконструкции, только размещение временного сооружения для предпринимательской деятельности. После истечения срока договора – демонтаж и возврат земли в надлежащем состоянии.
Но осенью 2022 года комиссия департамента архитектуры и градостроительства провела проверку и обнаружила совсем другую картину. На участках стояло стационарное сооружение из лёгких металлических конструкций размером 8,0 х 5,2 м и высотой 3,7 м, а рядом – летняя площадка 5,4 х 5,4 м. Ни паспорта привязки, ни градостроительных документов на капитальное строительство. По сути, на месте, где должен был стоять временный павильон, выросло полноценное нежилое здание площадью 34,1 кв. м.
В октябре 2022 года предпринимательнице вынесли предписание – демонтировать сооружение до 14 октября. Она получила его лично, но не выполнила. Дальше было решение исполнительного комитета горсовета о демонтаже, которое Кифорук успешно обжаловала в административном суде. И тут к делу подключилась прокуратура – и пошла уже хозяйственным путём.
Когда прокурор вправе вмешаться
Этот вопрос стал одним из ключевых в кассационной жалобе. ФЛП Кифорук настаивала: прокурор не мог обращаться в суд, поскольку Винницкий городской совет как компетентный орган мог сделать это самостоятельно. В качестве аргумента приводила известное постановление Большой Палаты Верховного Суда от 26 мая 2020 года по делу № 912/2385/18. Там действительно сказано, что прокурор не должен подменять собой орган, который может и желает защищать интересы государства.
Но суд посмотрел на это иначе. И вот почему.
Прокурор перед подачей иска направил городскому совету официальное письмо – сообщил о нарушениях и спросил, какие меры приняты. Совет ответил честно: земля используется незаконно, здание стоит до сих пор, самовольно возведённый объект никто не сносил. И главное – никаких намёков на то, что совет планирует самостоятельно обращаться в суд.
Вот это бездействие и стало законным основанием для прокурора. Статья 23 Закона Украины «О прокуратуре» прямо предусматривает: представительство интересов государства возможно, когда компетентный орган не осуществляет или ненадлежаще осуществляет их защиту. Что, собственно, и было в этой ситуации.
Кроме того, Большая Палата в том же деле № 912/2385/18 отметила важную вещь: срок между уведомлением прокурора и подачей иска определяется судом с учётом того, требовали ли интересы государства безотлагательной защиты. Земля коммунальной собственности, капитальное здание без каких-либо документов, отсутствие уплаты налогов – ситуация явно не терпела промедлений.
Главная интрига: сносить или можно перестроить
Второй блок аргументов касался уже сути – действительно ли снос самовольного строительства был единственным возможным решением. Предпринимательница ссылалась на практику Верховного Суда, в частности на постановление от 29 октября 2020 года по делу № 822/2149/18. Логика была такой: демонтаж – это крайняя мера, сначала нужно дать застройщику шанс узаконить объект или привести его в соответствие с нормами.
Но здесь есть принципиальный юридический нюанс. И именно он решил судьбу дела.
Статья 376 Гражданского кодекса Украины разграничивает разные виды самовольного строительства – и правила для них неодинаковы. Часть 7 этой статьи действительно предусматривает возможность перестройки вместо сноса. Но работает это лишь тогда, когда строительство осуществлено с существенным отклонением от проекта или с грубым нарушением строительных норм.
А вот если недвижимость возведена на земельном участке, который вообще не отводился для такой цели, или без какого-либо разрешительного документа – включается часть 4 статьи 376 Гражданского кодекса Украины. И она не оставляет пространства для компромиссов: если собственник земли возражает против признания права собственности за застройщиком – имущество подлежит сносу. Без предварительных решений о перестройке. Без попыток легализации.
Честно говоря, логика здесь железная. Если земля давалась под временное сооружение, то капитальное здание невозможно «перестроить» так, чтобы оно стало легитимным. Сам факт его существования на этом участке – уже неустранимое нарушение.
В деле № 902/1224/24 ситуация была именно такой. Договор сервитута чётко ограничивал использование: только временное сооружение, только на один год. А Винницкий городской совет как собственник земли категорически возражал против признания права собственности на самовольно возведённый объект. При таких условиях часть 4 статьи 376 Гражданского кодекса Украины не оставляла судам никакого выбора.
Почему ссылки на прежнюю практику не помогли
Кифорук активно цитировала постановления Верховного Суда, которые якобы подтверждали её позицию. Это стандартный и часто успешный приём в кассации. Но на этот раз он не сработал.
Дело в том, что кассационное обжалование по пункту 1 части второй статьи 287 Хозяйственного процессуального кодекса Украины требует трёх условий одновременно: норму права должны применить по-разному в обжалуемом решении и в постановлении Верховного Суда; сами решения должны быть разными по содержанию; и спорные вопросы должны возникнуть в сходных правоотношениях.
В этом деле сходства не было. В постановлениях, на которые ссылалась заявительница, речь шла о ситуациях с частью 7 статьи 376 Гражданского кодекса Украины – там, где перестройка теоретически возможна. А здесь – классическая часть 4: земля не отведена под капитальное строительство, разрешений нет, собственник земли против. Верховный Суд прямо указал: в таких случаях снос самовольного строительства возможен без каких-либо предварительных условий.
Что стоит вынести из этой истории
Прежде всего – внимательно читайте договоры о землепользовании. Сервитут под временное сооружение и аренда под застройку – это принципиально разные правовые режимы. Фундамент, капитальные стены, стационарная крыша на такой земле – почти гарантированный путь к судебному решению о демонтаже.
Во-вторых, прокурор действительно может стать вашим процессуальным оппонентом, если местная власть бездействует. И это не превышение полномочий, а прямо предусмотренный законом механизм. Особенно когда речь идёт о коммунальной земле, которую используют без правовых оснований и без уплаты налогов.
И самое важное: самовольное строительство на земле, не предназначенной для таких целей, – это ситуация, где закон практически не даёт пространства для манёвра. Никаких «давайте попробуем договориться» или «может, сначала перестроим» – часть 4 статьи 376 Гражданского кодекса Украины работает бескомпромиссно.
Постановление Верховного Суда от 9 декабря 2025 года по делу № 902/1224/24 оставило без изменений решения первой и апелляционной инстанций. Кассационную жалобу отклонили полностью, а судебные расходы возложили на предпринимательницу.
