Знесення самочинного будівництва – не абстрактна юридична загроза, а цілком реальна перспектива для тих, хто зводить капітальні будівлі без дозволів на землі, яка для цього не призначена. Свіжий і дуже показовий приклад – справа № 902/1224/24, яку Верховний Суд розглянув 9 грудня 2025 року. Підприємиця з Вінниці побудувала нежитлове приміщення з літнім майданчиком на ділянках, відведених виключно під тимчасові споруди. Результат – суди трьох інстанцій сказали: зносити. Без варіантів.
Давайте розберемо цю історію детально. Вона цінна не лише драматичною розв’язкою, а й тим, які правові аргументи спрацювали, а які – розбилися об логіку закону.
Що саме сталося
У серпні 2021 року Вінницька міська рада уклала з Кифорук Іриною Анатоліївною договір про встановлення земельного сервітуту. Підприємиця отримала дві ділянки загальною площею 0,0143 га біля будинку № 1 по вулиці Брацлавській у Вінниці. Умови були гранично чіткими: строк дії – лише один рік, ніякої реконструкції, тільки розміщення тимчасової споруди для підприємницької діяльності. Після завершення терміну договору – демонтаж і повернення землі в належному стані.
Але восени 2022 року комісія департаменту архітектури та містобудування провела перевірку і виявила зовсім іншу картину. На ділянках стояла стаціонарна споруда з легких металевих конструкцій розміром 8,0 х 5,2 м і висотою 3,7 м, а поруч – літній майданчик 5,4 х 5,4 м. Жодного паспорта прив’язки, жодних містобудівних документів на капітальне будівництво. По суті, на місці, де мав стояти тимчасовий павільйон, виросла повноцінна нежитлова будівля площею 34,1 кв. м.
У жовтні 2022 року підприємиці винесли припис – демонтувати споруду до 14 жовтня. Вона його отримала особисто, але не виконала. Далі було рішення виконавчого комітету міськради про демонтаж, яке Кифорук успішно оскаржила в адміністративному суді. Аж тут до справи підключилася прокуратура – і пішла вже господарським шляхом.
Коли прокурор має право втрутитися
Це питання стало одним із ключових у касаційній скарзі. ФОП Кифорук наполягала: прокурор не міг звертатися до суду, оскільки Вінницька міська рада як компетентний орган могла зробити це самостійно. Як аргумент наводила відому постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 912/2385/18. Там справді сказано, що прокурор не повинен підміняти собою орган, який може й бажає захищати інтереси держави.
Але суд подивився на це інакше. І ось чому.
Прокурор перед поданням позову надіслав міській раді офіційного листа – повідомив про порушення і запитав, які заходи вжито. Рада відповіла чесно: земля використовується незаконно, будівля стоїть досі, самовільно зведений об’єкт ніхто не зносив. І головне – жодних натяків на те, що рада планує самостійно звертатися до суду.
Ось ця бездіяльність і стала законною підставою для прокурора. Стаття 23 Закону України «Про прокуратуру» прямо передбачає: представництво інтересів держави можливе, коли компетентний орган не здійснює або неналежно здійснює їх захист. Що, власне, й було в цій ситуації.
Крім того, Велика Палата в тій самій справі № 912/2385/18 зазначила важливу річ: строк між повідомленням прокурора і поданням позову визначається судом із урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту. Земля комунальної власності, капітальна будівля без жодних документів, відсутність сплати податків – ситуація явно не терпіла зволікань.
Головна інтрига: зносити чи можна перебудувати
Другий блок аргументів стосувався вже суті – чи справді знесення самочинного будівництва було єдиним можливим рішенням. Підприємиця посилалася на практику Верховного Суду, зокрема на постанову від 29 жовтня 2020 року у справі № 822/2149/18. Логіка була такою: демонтаж – це крайній захід, спочатку треба дати забудовнику шанс узаконити об’єкт або привести його у відповідність до норм.
Але тут є принциповий юридичний нюанс. І саме він вирішив долю справи.
Стаття 376 Цивільного кодексу України розмежовує різні види самочинного будівництва – і правила для них неоднакові. Частина 7 цієї статті справді передбачає можливість перебудови замість знесення. Але працює це лише тоді, коли будівництво здійснене з істотним відхиленням від проекту або з грубим порушенням будівельних норм.
А от якщо нерухомість зведена на земельній ділянці, яка взагалі не відводилася для такої мети, або без жодного дозвільного документа – вмикається частина 4 статті 376 Цивільного кодексу України. І вона не залишає простору для компромісів: якщо власник землі заперечує проти визнання права власності за забудовником – майно підлягає знесенню. Без попередніх рішень про перебудову. Без спроб легалізації.
Чесно кажучи, логіка тут залізна. Якщо земля давалася під тимчасову споруду, то капітальну будівлю неможливо «перебудувати» так, щоб вона стала легітимною. Сам факт її існування на цій ділянці – вже непереборне порушення.
У справі № 902/1224/24 ситуація була саме такою. Договір сервітуту чітко обмежував використання: лише тимчасова споруда, лише на один рік. А Вінницька міська рада як власник землі категорично заперечувала проти визнання права власності на самовільно зведений об’єкт. За таких умов частина 4 статті 376 Цивільного кодексу України не залишала судам жодного вибору.
Чому посилання на попередню практику не допомогли
Кифорук активно цитувала постанови Верховного Суду, які нібито підтверджували її позицію. Це стандартний і часто успішний прийом у касації. Але цього разу він не спрацював.
Річ у тім, що касаційне оскарження за пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України вимагає трьох умов одночасно: норму права мають застосувати по-різному в оскаржуваному рішенні та в постанові Верховного Суду; самі рішення повинні бути різними за змістом; і спірні питання мають виникнути в подібних правовідносинах.
У цій справі подібності не було. У постановах, на які посилалася скаржниця, йшлося про ситуації з частиною 7 статті 376 Цивільного кодексу України – там, де перебудова теоретично можлива. А тут – класична частина 4: земля не відведена під капітальне будівництво, дозволів немає, власник землі проти. Верховний Суд прямо вказав: у таких випадках знесення самочинного будівництва можливе без будь-яких попередніх умов.
Що варто винести із цієї історії
Передусім – уважно читайте договори про землекористування. Сервітут під тимчасову споруду і оренда під забудову – це принципово різні правові режими. Фундамент, капітальні стіни, стаціонарний дах на такій землі – майже гарантований шлях до судового рішення про демонтаж.
По-друге, прокурор дійсно може стати вашим процесуальним опонентом, якщо місцева влада не діє. І це не перевищення повноважень, а прямо передбачений законом механізм. Особливо коли йдеться про комунальну землю, яку використовують без правових підстав і без сплати податків.
І найважливіше: самочинне будівництво на землі, не призначеній для таких цілей, – це ситуація, де закон практично не дає простору для маневру. Жодних «спробуймо домовитись» чи «давайте спершу перебудуємо» – частина 4 статті 376 Цивільного кодексу України працює безкомпромісно.
Постанова Верховного Суду від 9 грудня 2025 року у справі № 902/1224/24 залишила без змін рішення першої та апеляційної інстанцій. Касаційну скаргу відхилили повністю, а судові витрати поклали на підприємицю.
