Земельний сервітут – це не оренда і не хитрий спосіб отримати шматок землі під кіоск. Саме це підтвердив Верховний Суд у справі № 926/3103/22, коли лікарня вирішила «поділитися» ділянкою з підприємцем, а прокурор сказав: так не працює.
І мав рацію. Давайте розберемося, що ж сталося і чому ця історія – урок для всіх, хто думає, ніби земельний сервітут може замінити договір оренди.
Як лікарня «подарувала» землю під кіоск
У серпні 2019 року Обласне комунальне некомерційне підприємство «Чернівецька обласна клінічна лікарня» (далі – Лікарня) уклало договір земельного сервітуту з Товариством з обмеженою відповідальністю «Маркет-Сервіс». За умовами цього договору Товариство отримало право користування частиною земельної ділянки площею 0,0567 га, що входить до більшої ділянки розміром 0,8428 га за адресою: м. Чернівці, вул. Буковинська, 1-А.
І ось тут – перший дзвіночок. Сервітут встановлювався для розміщення тимчасової споруди – по суті, для комерційної, торгівельної та господарської діяльності. Тобто йшлося не про прохід чи проїзд до сусідньої ділянки, не про прокладання комунікацій, а про повноцінний бізнес на чужій землі.
Причому безстроково. Так прямо і записали в пункті 2.1 договору: сервітут – безстроковий.
Чому сервітут не для підприємництва
Ключове, що варто зрозуміти про земельний сервітут: це право користування чужим майном, яке виникає тоді, коли ваші потреби неможливо задовольнити жодним іншим способом. Про це прямо говорить частина 1 статті 401 Цивільного кодексу України.
А стаття 404 Цивільного кодексу України уточнює, що право користування чужою земельною ділянкою полягає у можливості проходу, проїзду, прокладання ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, забезпеченні водопостачання, меліорації тощо.
Торгівля в цьому переліку не значиться.
Саме тому суди першої та апеляційної інстанцій, а згодом і Верховний Суд, дійшли однозначного висновку: реальною потребою Товариства було не задоволення потреб, передбачених статтею 404 ЦК України, а отримання права користування ділянкою для комерційної діяльності. Тобто те, для чого існує зовсім інший механізм.
До речі, про механізм. Відповідно до статті 28 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядку розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності (затвердженого наказом Мінрегіону від 21.10.2011 № 244), для встановлення тимчасової споруди потрібен паспорт прив’язки. Замовник звертається до органу місцевого самоврядування, отримує дозвіл – і тільки тоді розміщує ТС.
Тут же не було ні паспорта прив’язки, ні звернень до міськради. Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради у своєму листі від 05.06.2020 підтвердив: паспорт прив’язки на цю тимчасову споруду не видавався.
Хто має право розпоряджатися землею
А тепер – ще один важливий момент. Земельна ділянка перебувала в постійному користуванні Лікарні. А власником була (і залишається) територіальна громада в особі Чернівецької обласної ради.
Чи може постійний землекористувач передавати ділянку третім особам? Ні.
Стаття 92 Земельного кодексу України визначає право постійного користування як право володіння і користування земельною ділянкою – без права розпорядження. Обсяг прав землекористувачів, окреслений у статті 95 ЗК України, не передбачає можливості передавати землю в оренду, сервітут чи будь-яке інше оплатне користування.
Верховний Суд ще у 2018 році в постанові у справі № 915/166/17 сформулював чітку позицію: державний акт на право постійного користування не надає землекористувачу права розпоряджатися ділянкою, зокрема передавати її третім особам. Це виключна компетенція уповноваженого органу – в даному випадку обласної ради.
Лікарня ж уклала договір земельного сервітуту самостійно, без згоди власника. І це стало другою фатальною помилкою.
Договір недійсний: правові наслідки
Оскільки зміст договору суперечив вимогам закону, суди застосували статті 203 та 215 Цивільного кодексу України. Стаття 203 вимагає, щоб зміст правочину не суперечив законодавству, інтересам держави і суспільства. Стаття 215 каже прямо: недотримання цих вимог – підстава для визнання правочину недійсним.
Суди першої та апеляційної інстанцій визнали договір земельного сервітуту недійсним – і з цим погодився Верховний Суд.
А от щодо другої позовної вимоги – припинити право сервітуту шляхом скасування державної реєстрації – Верховний Суд уточнив позицію. Відповідно до частини 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час подання позову), відомості про речові права, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню або вилученню.
До того ж, як зазначив Суд, якщо правочин визнано недійсним – він є недійсним із моменту його вчинення (частина 1 статті 236 ЦК України). Тобто право земельного сервітуту взагалі не виникло, попри державну реєстрацію. А тому окремо «скасовувати» запис у реєстрі – зайве.
У цій частині Верховний Суд рішення попередніх інстанцій скасував і відмовив у позові.
Повернення ділянки: тут без варіантів
А от вимога зобов’язати Товариство повернути земельну ділянку територіальній громаді та звільнити її від тимчасової споруди – залишилася без змін. Це прямо випливає зі статті 152 Земельного кодексу України: власник або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю.
Тут важливий контекст: прокурор звернувся до суду в інтересах держави саме тому, що Чернівецька обласна рада, знаючи про порушення ще з 2020 року, протягом двох років не вжила жодних заходів. І суди визнали таке представництво прокурора виправданим – відповідно до статті 23 Закону України «Про прокуратуру».
Товариство намагалося оскаржити це, посилаючись на різні постанови Верховного Суду, але суд апеляційної інстанції правильно застосував правові висновки – зокрема ті, що викладені у постанові від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18.
До речі, була ще одна цікава деталь процесу. Товариство клопотало про витребування оригіналу договору – мовляв, копія викликає сумніви. Але суд першої інстанції слушно зауважив: Товариство є стороною цього договору, отже оригінал у нього має бути. І зобов’язав обидві сторони надати оригінали для огляду. Лікарня надала завірену копію та оригінал додаткової угоди. А от Товариство вимогу суду проігнорувало. Верховний Суд не побачив у цьому порушення статті 91 Господарського процесуального кодексу України.
Отже, земельний сервітут – це інструмент із вузьким і чітким призначенням. Він не про бізнес, не про оренду і точно не про самовільне будівництво торгових точок на території лікарні. Спроба обійти закон через красиву назву договору зазнала краху – тимчасова споруда підлягає демонтажу, а ділянка повертається громаді.
