Захист прав замовника будівництва став центральною темою резонансної постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23. Історія, яка за нею стоїть, нагадує детектив: компанія збудувала торговельний центр, а хтось інший оформив будівлю на себе, отримав сертифікат готовності та розпродав приміщення. Розглянемо, до яких висновків дійшов суд і що це змінює для всіх забудовників.
Що сталося в Чернівцях
ТОВ «Гіпербуд» на правах оренди земельної ділянки звело торговельний центр із вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями. Коли будівництво завершили, товариство подало заяву на отримання сертифіката про готовність об’єкта до експлуатації – і отримало відмову.
А далі почалося найцікавіше. Чернівецька міська рада в односторонньому порядку розірвала договір оренди землі з ТОВ «Гіпербуд» і передала ту саму ділянку Обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект». Кооператив швидко отримав статус замовника, сертифікат готовності, зареєстрував право власності на весь торговельний центр і продав одне з приміщень – площею 58,3 кв. м – за 371 200 грн.
Згодом це приміщення перепродали вдруге, вже за 1 086 000 грн. Так утворився ланцюг із двох договорів купівлі-продажу, які ТОВ «Гіпербуд» і спробувало оскаржити.
При цьому всі документи, що стали підставою для реєстрації права власності за кооперативом, суди згодом скасували. Господарський суд Чернівецької області ще в лютому 2017 року визнав недійсним рішення міськради про розірвання договору оренди (справа № 926/4124/16). А в січні 2021 року Західний апеляційний господарський суд скасував сертифікат готовності, виданий кооперативу (справа № 926/1574/18).
Що вимагав позивач і чому програв
ТОВ «Гіпербуд» подало ресцисорний позов – вимагало визнати недійсними обидва договори купівлі-продажу. Логіка проста: якщо кооператив не був законним власником, він не міг нічого продавати. Отже, договори мають бути недійсними.
Перша інстанція з цим погодилася. Але Чернівецький апеляційний суд у серпні 2024 року рішення скасував і в позові відмовив. Аргумент був несподіваним для багатьох: визнання договорів недійсними просто не відновить прав позивача. ТОВ «Гіпербуд» не стане власником приміщення і не поверне його собі. Спосіб захисту – неефективний.
Справа пішла далі – до Верховного Суду, потім до Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду, а звідти – до Великої Палати. Причина: виключна правова проблема, яка потребувала єдиної позиції для всіх судів України.
Три головні питання
Перед Великою Палатою постали три ключові питання.
Чи однакові за змістом майнові права замовника, забудовника та інвестора? Чи можна захищати право замовника на приміщення в незданому в експлуатацію об’єкті через оспорювання договорів купівлі-продажу? І чи може замовник вимагати віндикацію – тобто витребування майна – ще до моменту офіційного прийняття об’єкта в експлуатацію?
Від відповідей на ці питання залежала доля не лише конкретного торговельного центру в Чернівцях, а й десятків аналогічних спорів по всій країні.
Позиція Великої Палати: що змінилося
Велика Палата Верховного Суду визнала: майнові права замовника за своєю правовою природою тотожні майновим правам інвестора. В основі і тих, і інших лежить стаття 331 Цивільного кодексу України – норма про набуття права власності на новостворену річ. Якщо замовник дотримався вимог закону під час будівництва і не передав свої права іншим особам, саме він є первинним носієм майнових прав.
Ключовий практичний висновок такий. Ресцисорний позов – тобто визнання договорів купівлі-продажу недійсними – у подібних справах є неналежним способом захисту. Він неефективний, бо не повертає майно. І більше того – може непропорційно втрутитися в права добросовісного набувача, який навіть не підозрював про проблеми з документами.
Належний і ефективний захист прав замовника будівництва – це віндикаційний позов. Ви вимагаєте визнання майнових прав на об’єкт і витребування його з чужого незаконного володіння. Саме цей механізм дозволяє суду дослідити добросовісність останнього покупця і забезпечити баланс між інтересами сторін – відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Крім того, за логікою статті 331 Цивільного кодексу України, до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, використаних у процесі будівництва. А після прийняття об’єкта в експлуатацію та державної реєстрації майнові права трансформуються в повноцінне право власності.
Велика Палата прямо відступила від попередніх висновків Касаційного цивільного суду у справах № 727/11510/23 та № 727/7731/22, де ресцисорний позов визнавався належним способом захисту. Тепер підхід змінено – і всі суди мають керуватися новою позицією.
Як це працює на практиці
Якщо ви замовник будівництва і ваше майно незаконно зареєстрували за кимось іншим, а потім продали – не оскаржуйте кожен договір у ланцюжку. Це марна трата часу і грошей. Подавайте віндикаційний позов до останнього набувача. Саме такий підхід сьогодні визнаний єдино правильним для захисту прав замовника будівництва.
Для віндикації не потрібно скасовувати всі проміжні рішення та правочини. Достатньо довести, що ви – первинний носій майнових прав, а об’єкт вибув із вашого володіння поза вашою волею.
До речі, поки тривала ця судова епопея, ТОВ «Гіпербуд» досягло бажаного результату іншими шляхами. У лютому 2024 року суд підтвердив право оренди земельної ділянки до 2032 року (справа № 926/2284/22). А в листопаді 2025-го Державну інспекцію архітектури та містобудування зобов’язали видати сертифікат про готовність об’єкта (справа № 560/18083/24). Компанія все ж отримала можливість оформити право власності – просто не через той позов, який став предметом розгляду Великої Палати.
Ще один важливий нюанс. Якщо ви втратили право на земельну ділянку і введення об’єкта в експлуатацію стало юридично неможливим, віндикація не спрацює. У такому разі захист зміщується в площину зобов’язального права: ви можете вимагати відшкодування вартості витрат на будівництво. Стаття 1 Першого протоколу до Конвенції захищає ваші «правомірні очікування» – законне сподівання або на набуття права власності, або на отримання співмірної компенсації.
Постанова Великої Палати у справі № 727/6125/23 остаточна й оскарженню не підлягає. Касаційну скаргу «Гіпербуду» задовольнили частково: мотивувальну частину рішення апеляції змінили, але у визнанні договорів недійсними все одно відмовили. Бо спосіб захисту обрали неправильний – і це, мабуть, головний урок для всіх, хто будує в Україні.
