Уявіть: ви орендували приміщення, договір розірвано, але ви не повернули ключі вчасно. І ось – вам нараховують неустойку за неповернення орендованого майна в розмірі подвійної орендної плати за кожен день прострочення. Саме така ситуація сталася між ФОП Михальчук Л. Л. та ТОВ «БЕСТ ЛЕНАД ГРУП» у справі № 903/922/25, яка дійшла до Верховного Суду. Давайте розберемося, чому суди стягнули понад 100 тисяч гривень і які висновки з цього варто зробити бізнесу.
Що сталося між сторонами
У вересні 2024 року ФОП Михальчук і ТОВ «БЕСТ ЛЕНАД ГРУП» уклали чотири договори суборенди. В користування передали виробничо-складські приміщення, офісні кімнати, автозаправну станцію та територію з асфальтним покриттям. Усе це – за адресою: вул. Луцька, 8, с. Гірка Полонка, Волинська область.
Кілька місяців усе йшло за планом. Суборендар платив, орендодавець отримував гроші. Але потім почалися затримки з оплатою. І в березні 2025 року ФОП Михальчук вирішила розірвати договори в односторонньому порядку – таке право їй давали самі ж договори, якщо суборендар не платить більше місяця. 1 квітня 2025 року вона надіслала чотири листи з повідомленням: договори припиняються з 1 травня 2025 року.
Чому повернення майна затягнулося
Ключовий момент. У договорах була чітко прописана процедура повернення приміщень. Сторони мали створити двосторонню комісію зі своїх представників і почати передачу майна за 7 днів до закінчення строку суборенди – тобто до 1 травня.
Позивачка діяла за правилами. 17 квітня 2025 року вона надіслала відповідачу листа, в якому просила визначити уповноважених осіб для участі в комісії. З її боку представники вже були готові до роботи ще з 2 квітня. Вона просила відповідача призначити своїх людей до 24 квітня, щоб усе встигнути вчасно.
А що ж ТОВ «БЕСТ ЛЕНАД ГРУП»? Жодної реакції. Представників не призначили. Жодних дій для організації передачі майна не вчинили. При цьому, за власними твердженнями відповідача, у період з 2 по 6 травня він вивозив свій автопарк із орендованих приміщень. Тобто вивозити майно – міг, а комісію зібрати – ні. Саме ця пасивність і стала фатальною.
Стаття 785 ЦК України: подвійна плата за зволікання
Тут на сцену виходить частина 2 статті 785 Цивільного кодексу України. Норма сформульована гранично чітко: якщо договір найму припинився, а наймач не повернув річ – наймодавець має право вимагати неустойку в розмірі подвійної плати за весь час прострочення.
Інакше кажучи, поки ви не підписали акт приймання-передачі – платите вдвічі більше, ніж зазвичай. Це не штраф у звичному розумінні слова, а окремий вид майнової відповідальності, передбачений Цивільним кодексом України. Застосовується він саме після того, як договір уже припинився, і користування майном стає неправомірним.
У цій справі акти приймання-передачі підписали лише 9 травня 2025 року. Період прострочення – з 1 по 9 травня. За ці 9 днів суди нарахували 101 600,19 грн неустойки в подвійному розмірі орендної плати. Сума, погодьтеся, вражаюча.
Верховний Суд: аргументи суборендаря не спрацювали
ТОВ «БЕСТ ЛЕНАД ГРУП» подало касаційну скаргу. Логіка захисту була такою: майно фактично вивезли ще 6 травня, акт про це є. До того ж позивачка сама перешкоджала доступу до приміщень – отже, вини суборендаря в затримці немає. А без вини, як відомо, немає і відповідальності.
Колегія суддів Верховного Суду ці доводи відхилила. Причина проста: відповідно до статті 614 Цивільного кодексу України, особа несе відповідальність за наявності вини. Але доводити відсутність своєї вини повинен той, хто порушив зобов’язання. І ось тут у ТОВ «БЕСТ ЛЕНАД ГРУП» виникли проблеми.
Суд встановив: позивачка зробила все, що від неї вимагалося. Попередила про розірвання договорів за місяць. Запропонувала створити комісію. Визначила своїх представників. Просила відповідача зробити те саме. А відповідач просто мовчав.
Окремо Верховний Суд підкреслив: у кожному випадку потрібно дивитися, чи діяв орендар добросовісно і чи мав він реальну можливість повернути майно. Посилання на те, що «орендодавець перешкоджав», без доказів – не працює. Не було в матеріалах справи жодного доказу того, що ТОВ «БЕСТ ЛЕНАД ГРУП» намагалося організувати передачу майна, але йому хтось завадив.
Скаржник також апелював до обставин, встановлених у справі № 903/778/25 – мовляв, там уже довели блокування доступу в квітні. Але Суд чітко розмежував: неможливість користуватися майном у квітні – це одне, а неповернення майна після припинення договору – зовсім інше. Навіть якщо доступ був обмежений раніше, це не звільняє від обов’язку оформити повернення після закінчення договору.
Практичні уроки для бізнесу
Неустойка за неповернення орендованого майна – річ цілком реальна, а не гіпотетична. Справа № 903/922/25 показує: дев’ять днів бездіяльності можуть коштувати більше ста тисяч гривень.
Перше правило – читайте договір. Якщо там прописана процедура повернення через комісію, дотримуйтеся її від початку до кінця. Друге – фіксуйте все. Кожен лист, кожну пропозицію, кожну спробу зв’язатися з контрагентом. Створюйте доказову базу своєї добросовісності. Третє – навіть якщо вам здається, що орендодавець поводиться нечесно, не сидіть склавши руки. Реагуйте, пишіть, телефонуйте. Судова практика невблаганна: мовчання трактується як пасивна згода з тим, що відбувається.
І головне: неустойка за неповернення орендованого майна за частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України нараховується за кожен день прострочення в подвійному розмірі. Дев’ять днів – сто тисяч гривень. Місяць – і сума стає зовсім непідйомною. Швидкість і добросовісність у таких ситуаціях – не просто хороший тон, а пряма фінансова необхідність.
