Земельний сервітут – це не просто юридичний термін, а реальний інструмент, який щодня визначає, чи зможете ви проїхати до власного гаража. Саме навколо цього права розгорівся спір між двома гаражними кооперативами в Черкасах, який дійшов аж до Верховного Суду. Історія зі справи № 925/603/18 показова: вона вчить, що навіть коли сусід обіцяв вам проїзд, суд не задовольнить позов, якщо ви проігнорували ключові правила гри.
Давайте розберемося, що ж там сталося.
Два кооперативи й одна дорога
Уявіть собі два сусідні гаражні кооперативи в Черкасах по вулиці Олени Теліги (колишня Конєва). З одного боку – Гаражно-будівельний кооператив «Квартал» (позивач), який орендує земельну ділянку площею 0,2580 га. З іншого – Гаражний автокооператив «Автомобіліст» (відповідач), який користується значно більшою ділянкою – майже 3,8 га на підставі договору оренди землі від 5 липня 2005 року, укладеного до червня 2053 року.
Особливість розташування така: суцільний ряд гаражів «Кварталу» стоїть прямо по межі земельної ділянки «Автомобіліста». І всі ворота цих гаражів виходять виключно на територію сусіда. Тобто без права проїзду через чужу ділянку користуватися своїми гаражами неможливо.
Коли «Квартал» тільки оформлював документи на оренду землі у 2011 році, сторони склали акт визначення та погодження меж. У цьому акті представники обох кооперативів заздалегідь домовилися про встановлення земельного сервітуту площею 0,0539 га (539 кв. м) – тобто права проходу та проїзду через ділянку «Автомобіліста». Усе було зафіксовано на схемі зведеного плану в проекті землеустрою.
Чому виник конфлікт
Усе почалося з того, що «Автомобіліст» і його члени взялися замінювати асфальтове покриття, перебудовувати й добудовувати гаражі. Будівельні матеріали – бетонні блоки, плити – склали прямо біля гаражів «Кварталу». Доступ до них виявився заблокованим.
У червні 2018 року «Квартал» пішов до Господарського суду Черкаської області з позовом про встановлення земельного сервітуту. Але не на ті 0,0539 га, про які домовлялися раніше, а на більшу площу – 0,0806 га. Чому? Бо так, мовляв, членам кооперативу буде комфортніше розвертати автомобілі й заїжджати в гаражі.
Позивач просив: право цілодобового проходу та проїзду на будь-якому транспорті через ділянку відповідача строком до 27 січня 2025 року з платою 2200,38 грн на рік (по 2,73 грн за квадратний метр).
Що сказали суди першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 24 жовтня 2018 року, яке пізніше підтримав Північний апеляційний господарський суд, у позові відмовили повністю. І ось чому.
По-перше, суди звернули увагу на статтю 401 Цивільного кодексу України. Право користування чужим майном (сервітут) встановлюється для потреб, які неможливо задовольнити в інший спосіб. Але позивач навіть не спробував домовитися з відповідачем про сервітут на ту площу, яку вони ж і погодили раніше – 0,0539 га.
Натомість «Квартал» одразу направив «Автомобілісту» проект договору на 0,0806 га разом із висновком судової земельно-технічної експертизи. Інакше кажучи, пропозиція стосувалася зовсім не тих умов, про які сторони домовлялися роками раніше.
По-друге, відповідач неодноразово заявляв – і в суді це підтвердив письмово – що він не заперечує проти земельного сервітуту площею саме 0,0539 га. Того самого, який був зафіксований ще в акті погодження меж від 2 вересня 2011 року. Але позивач чомусь наполягав на більшій площі, не пояснюючи, чому менший варіант його не влаштовує.
По-третє, стаття 98 Земельного кодексу України вимагає, щоб сервітут здійснювався способом, найменш обтяжливим для власника ділянки. Суди логічно вирішили: 539 квадратних метрів обтяжують сусіда менше, ніж 806. А позивач так і не довів, чому саме його варіант є тим самим «найменш обтяжливим».
Ключова помилка позивача
Тут важливий момент, який часто ігнорують навіть досвідчені юристи. Частина 3 статті 402 Цивільного кодексу України говорить: спір про встановлення сервітуту вирішується судом лише у разі недосягнення домовленості між сторонами.
А це означає, що до суду не можна йти, поки ви не спробували домовитися по-справжньому. Причому домовитися саме про той варіант, який потім проситимете в позові. Якщо ж ви одразу пропонуєте умови, на які сусід свідомо не погодиться, а потім біжите в суд – система дає збій. У позивача просто не виникає права вимагати встановлення сервітуту через суд.
Крім того, суди звернули увагу на серйозний процесуальний недолік. Висновок судової земельно-технічної експертизи № 14/18/буд, який подав позивач, не містив обов’язкової позначки про те, що його підготовлено для подання до суду. А стаття 101 Господарського процесуального кодексу України вимагає цього прямо. Виявилося, що експертизу замовляли для переговорів із відповідачем, а не для судового процесу. Тому суди її як належний доказ не прийняли.
Що вирішив Верховний Суд
19 червня 2019 року колегія Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду залишила касаційну скаргу «Кварталу» без задоволення. У постанові у справі № 925/603/18 судді наголосили: доводи скаржника зводяться до незгоди з оцінкою доказів, а це виходить за межі повноважень касаційної інстанції. Верховний Суд не переоцінює докази – він перевіряє правильність застосування закону.
Суд також послався на практику Європейського суду з прав людини, зокрема на справу «Рябих проти Росії», де йдеться про принцип правової визначеності та остаточності судових рішень. Не можна вимагати перегляду справи лише тому, що ти не згоден із результатом.
І ще один практичний наслідок. Оскільки «Квартал» програв справу в усіх інстанціях, суд стягнув із нього на користь «Автомобіліста» 2000 гривень витрат на професійну правничу допомогу в суді касаційної інстанції. Це підтверджує просте правило: програв – плати не лише своєму адвокату, а й адвокату опонента.
Про що варто пам’ятати
Ця справа – гарний приклад того, як не варто діяти, коли вам потрібен земельний сервітут. Спочатку – чесна спроба домовитися на реалістичних умовах. Потім – фіксація факту недосягнення згоди. І тільки після цього – суд. Причому вимагати треба саме те, про що ви намагалися домовитися, а не щось зовсім інше.
До речі, цікава деталь: відповідач у цій справі взагалі не заперечував проти сервітуту як такого. Він лише не погоджувався з його розміром. І позивач, чесно кажучи, так і не пояснив суду, чому не можна обійтися раніше узгодженими 539 квадратними метрами. Комфортніше розвертати автомобіль – це, звісно, добре, але для суду такий аргумент недостатній.
Сервітут – це завжди баланс. Баланс між вашою потребою проїхати й правом сусіда не бути надмірно обтяженим. І якщо ви цей баланс порушуєте ще на стадії переговорів, суд вам не допоможе.
