Уявіть: ви орендуєте земельні ділянки, сплачуєте орендну плату, а обробляти їх не можете – бо посеред поля розкинувся чужий масив невитребуваних земельних паїв, який перекриває будь-який доступ. Саме в такій ситуації опинилося Фермерське господарство “Едельвейс-2007”, коли подало позов про визнання недійсним договору оренди. Історія розтягнулася на роки, пройшла три судові інстанції та завершилася у Верховному Суді 20 листопада 2018 року. Справа №920/1121/17 стала показовою для всіх, хто має справу з невитребуваними паями.
Суть конфлікту: двоє фермерів і один земельний масив
Давайте розберемося, через що спалахнув спір. ФГ “Едельвейс-2007” уклало договори оренди з двома фізичними особами – власниками земельних ділянок на території Гвинтівської сільської ради Буринського району Сумської області. Договори датовані 2014 і 2015 роками. Усе б нічого, але ці ділянки розташовані всередині великого масиву, який ще з 2006 року орендувало інше господарство – СФГ “Рябоконь”.
І ось тут починається найцікавіше. “Рябоконь” отримав землю на підставі розпорядження Буринської райдержадміністрації від 22 червня 2006 року. Йшлося про невитребувані паї – земельні частки, власники яких не оформили своїх прав і не отримали державних актів. Загальна площа – 78,08 гектара ріллі.
ФГ “Едельвейс-2007” вирішило, що договір оренди невитребуваних земельних паїв укладено з порушеннями. Аргумент позивача: ці ділянки вже були розподілені між власниками, а отже, втратили статус невитребуваних. Виходить, райдержадміністрація не мала права передавати їх в оренду. А через існування такого договору господарство не може ні користуватися своїми орендованими ділянками, ні навіть встановити земельний сервітут для проїзду до них.
Що вирішили суди першої та апеляційної інстанцій
Господарський суд Сумської області відмовив у задоволенні позову. Харківський апеляційний господарський суд із таким рішенням погодився. Аргументація обох судів звелася до ключового моменту: позивач не довів, що його права справді порушені.
Суди детально проаналізували процедуру розпаювання земель колишнього Сільськогосподарського підприємства “Нива”. Ще у 1999–2004 роках тут відбулися збори власників сертифікатів, розподіл земельних ділянок, затвердження технічної документації. Загалом 1091 громадянин отримав право на земельну частку. І хоча ділянки були розподілені, до моменту отримання державного акта вони залишалися в статусі невитребуваних.
А це означає, що райдержадміністрація мала повне право передати їх в оренду. Саме так працює стаття 13 Закону України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”. Нерозподілені земельні ділянки за рішенням відповідного органу можуть передаватися в оренду на строк до моменту отримання власниками державних актів – і це прямо прописано в законі.
Крім того, суди звернули увагу на важливий нюанс. Передача в оренду розподілених земельних часток зачіпає інтереси лише самих власників цих паїв – тобто пайовиків. Стороння особа, навіть якщо вона теж орендує ділянки поруч, не може оскаржувати такий договір лише на тій підставі, що їй це незручно.
Позиція Верховного Суду: права мають бути порушені реально, а не гіпотетично
20 листопада 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду поставив крапку в цій історії. Касаційну скаргу ФГ “Едельвейс-2007” залишили без задоволення.
Колегія суддів нагадала фундаментальну річ: для того щоб суд визнав договір недійсним, недостатньо просто вказати на формальні порушення. Потрібно довести, що ці порушення безпосередньо зачіпають права та інтереси позивача. Стаття 15 Цивільного кодексу України говорить чітко: право на звернення до суду має лише та особа, чиє право реально порушене.
А що ж позивач? Він орендує землю у двох громадян за договорами 2014 і 2015 років. Але ці громадяни отримали право власності на свої ділянки значно пізніше, ніж було укладено спірний договір 2006 року. Більше того – суди встановили, що на момент розгляду справи власниками цих ділянок уже була зовсім інша особа.
Окремо Верховний Суд звернув увагу на те, що позивач навіть не намагався вирішити проблему законним шляхом – через встановлення земельного сервітуту. Земельний кодекс України передбачає таку можливість: якщо вам потрібен проїзд через чужу ділянку, ви можете домовитися про це з власником або орендарем, а в разі відмови – подати до суду. Жодних доказів спроб встановити сервітут ФГ “Едельвейс-2007” не надало.
Колегія також зазначила, що доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів, а це виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції – так встановлено статтею 300 Господарського процесуального кодексу України.
Передісторія: ці ж сторони вже судилися раніше
Коли знайомишся з матеріалами справи №920/1121/17, відкривається цікава деталь. Між цими ж господарствами вже був судовий спір – справа №920/945/15. І там ФГ “Едельвейс-2007” виступало в ролі відповідача.
У тій справі саме СФГ “Рябоконь” домоглося визнання незаконним розпорядження райдержадміністрації від 26 грудня 2014 року, яким земельні ділянки невитребуваних паїв намагалися передати в оренду ФГ “Едельвейс-2007”. Вищий господарський суд України 30 березня 2016 року підтвердив: передавати землю іншому орендарю, коли ще діє попередній договір оренди, не можна.
До речі, у квітні 2016 року райдержадміністрація та СФГ “Рябоконь” уклали додаткову угоду, якою виключили з переліку орендованих земель паї, що належали власникам – тим самим, з ким ФГ “Едельвейс-2007” уклало свої договори оренди. Площа оренди зменшилася з 74,5 до 56,7 гектара.
Практичні уроки для аграріїв
Справа №920/1121/17 дає кілька важливих орієнтирів.
Сам факт існування чужого договору оренди, який вам заважає, ще не робить цей договір незаконним. І тим більше не дає вам права його оскаржити – якщо ви не є стороною угоди і не довели, що ваші права порушені безпосередньо.
Невитребувані земельні паї – це специфічний правовий інститут. Ділянка може бути розподілена між власниками, але до моменту видачі державного акта вона залишається в розпорядженні ради чи адміністрації. І вони мають повне право передавати її в оренду – навіть якщо власники сертифікатів уже відомі. Це прямо передбачено Законом України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”.
Якщо ви опинилися в ситуації, коли ваші орендовані ділянки затиснуті всередині чужого масиву – не поспішайте судитися про недійсність договору. Спочатку спробуйте домовитися про сервітут. Це і швидше, і дешевше, і, як показує практика, має набагато більше шансів на успіх.
Колегія суддів Верховного Суду у складі Дроботової Т.Б., Пількова К.М. та Чумака Ю.Я. залишила рішення попередніх інстанцій без змін. Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.
