Оренда земель водного фонду – це особлива правова конструкція, де недостатньо просто написати заяву про продовження договору й чекати, що все станеться само собою. Верховний Суд у справі № 911/786/25 чітко розставив крапки над «і», і його позиція варта уваги кожного, хто орендує ставки, озера чи водосховища разом із землею під ними.
З чого все почалося
Історія тягнеться ще з 2002 року. ФОП Сидоренко І.Г. уклав із Макарівською районною держадміністрацією договір оренди земельної ділянки площею понад 51 гектар. З них майже 40 гектарів – це водне дзеркало водойми, решта – прибережна захисна смуга. Мета – ведення рибного господарства. У 2008 році сторони уклали договір про внесення змін, а у 2021-му орендодавцем стала Макарівська селищна рада.
У січні 2022 року, коли строк договору добігав кінця, підприємець звернувся до Ради із заявою про поновлення. І от що цікаво: Рада 04 лютого 2022 року ухвалила рішення № 422-15-VIII – офіційно погодила поновлення договору ще на 7 років і навіть уповноважила селищного голову підписати додаткову угоду. Здавалося б, питання вирішене.
Але далі щось пішло не так. Рада не вчинила жодних дій для завершення процедури. Жодних заперечень не висловила, але й документи не підписала. ФОП Сидоренко опинився в дивній ситуації: рішення про поновлення є, а договору – немає. Довелося йти до суду з вимогою визнати додаткову угоду укладеною.
Два суди – два протилежні погляди
Господарський суд Київської області у грудні 2025 року в позові відмовив. Логіка була такою: оренда земель водного фонду не може регулюватися виключно статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Є спеціальне законодавство – Водний кодекс України, Закон України «Про аквакультуру», Типовий договір оренди водного об’єкта. І всі вони вимагають речей, яких у цій справі не було.
Чого саме не вистачало? По-перше, паспорта водного об’єкта – а це документ, без якого водойму взагалі не можна передавати в оренду. По-друге, погодження договору з Державним агентством водних ресурсів України. По-третє, окремого визначення орендної плати за водний об’єкт за спеціальною Методикою. Суд першої інстанції також звернув увагу, що паспорт рибогосподарської технологічної водойми, який мав позивач, – це не те саме, що паспорт водного об’єкта. Різне призначення, різний зміст, різні правові наслідки.
Апеляція подивилася на ситуацію інакше. Північний апеляційний господарський суд у квітні 2026 року рішення першої інстанції скасував і позов задовольнив. Тут ключовим аргументом стала добросовісність орендаря. Судді підкреслили: ФОП Сидоренко вчасно подав заяву, додав проєкт додаткової угоди, жодної заборгованості з орендної плати не мав. А Рада спочатку прийняла рішення про поновлення, а потім просто… нічого не робила. Така поведінка, за висновком апеляції, не є ані добросовісною, ані послідовною.
Що сказав Верховний Суд
Касаційний господарський суд у складі колегії суддів Зуєва В.А., Берднік І.С. та Міщенка І.С. розглянув скаргу Макарівської селищної ради і підтримав позицію першої інстанції. Постанова апеляції скасована, рішення про відмову в позові залишено в силі.
Чому? Верховний Суд нагадав про свою ж правову позицію, сформульовану ще у справі № 910/3467/19 від 16 січня 2020 року. Суть її проста: дотримання спеціального порядку укладення договору оренди земель водного фонду є обов’язковим. Жодна загальна процедура поновлення за статтею 33 Закону України «Про оренду землі» не може підмінити собою вимоги Водного кодексу України та Закону України «Про аквакультуру».
Колегія суддів особливо підкреслила: саме по собі рішення Ради про поновлення договору не створює «правомірного очікування», яке звільняло б сторони від обов’язку виконати імперативні приписи законодавства. Інакше кажучи, яким би добросовісним не був орендар, без паспорта водного об’єкта, без погодження з профільним органом і без чітко визначеної плати за водойму договір поновлювати не можна.
Крім того, Суд звернув увагу на зміни до законодавства, внесені Законом № 963-IX від 04.11.2020. Цей закон передбачає, що договори, укладені до його набрання чинності, можна поновлювати без земельних торгів – але виключно в порядку укладення договорів оренди землі. А це означає, що всі істотні умови, передбачені статтею 15 Закону України «Про оренду землі» (зокрема, частинами сьомою та восьмою), мають бути дотримані. Серед них: окремий розмір орендної плати за водний об’єкт, об’єм і площа водного простору, перелік гідротехнічних споруд, зобов’язання щодо охорони екологічного стану водойми. Невід’ємною складовою такого договору є паспорт водного об’єкта.
Апеляційний суд, до речі, спробував обійти цю проблему зауваженням, що сторони «не позбавлені права в майбутньому внести зміни до договору». Верховний Суд такий підхід відкинув. Момент істини – це дата укладення договору на новий строк. Якщо на цей момент істотні умови не відповідають закону, можливість майбутніх змін ситуацію не рятує.
Про що варто пам’ятати
Ця справа наочно показує: оренда земель водного фонду вимагає зовсім іншого рівня підготовки, ніж звичайна оренда землі. Недостатньо просто отримати згоду органу місцевого самоврядування – потрібно пройти повноцінну процедуру за спеціальним законодавством.
Короткий чек-лист для тих, хто планує поновлювати такий договір: наявність паспорта водного об’єкта, погодження з Держводагентством, окреме визначення плати за водойму за затвердженою Методикою, чітка фіксація в договорі всіх характеристик водойми та зобов’язань щодо її охорони.
Без цього навіть прийняте рішення про поновлення не гарантує, що договір вважатиметься укладеним. І найголовніше – суди дедалі послідовніше стають на бік спеціального законодавства, а не загальних процедур, коли йдеться про водні об’єкти. Справа № 911/786/25 лише підтвердила цей тренд.
