Сдача квартиры или дома обычному человеку (не предпринимателю) – это классический пассивный доход, с которого нужно платить налоги. Но на практике арендодатели часто путаются: кто именно должен считать этот налог, когда перечислять его в бюджет и какие последствия ждут, если этого не сделать. Ситуация становится ещё интереснее, когда к делу подключается нотариус, удостоверяющий договор аренды, – у него тоже появляются обязанности перед налоговой.
Давайте разложим всё по полочкам – спокойно, без паники и сложных конструкций.
Что говорит закон о доходе от аренды
Начнём с базы. Пункт 164.2 статьи 164 Налогового кодекса чётко относит доход от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду к общему месячному либо годовому налогооблагаемому доходу. Проще говоря, получили деньги за то, что кто-то пользуется вашей недвижимостью – будьте добры поделиться с государством. Порядок определения такого дохода прописан в пункте 170.1 статьи 170 НКУ.
Тут важный момент. Налоговый кодекс не делает исключений для тех, кто сдал квартиру один раз или получает от аренды символическую сумму. Факт получения дохода – это уже основание для его декларирования. Конечно, есть нюансы, которые зависят от статуса арендатора, и именно о них мы сейчас поговорим.
Когда арендатор – обычный человек, а не ФЛП
Подпункт 170.1.5 пункта 170.1 статьи 170 НКУ описывает ситуацию, когда арендатором выступает физическое лицо без статуса самозанятого. То есть это ваш сосед, знакомый или кто угодно другой, кто просто хочет снять жильё для проживания, а не для коммерческой деятельности. В таком случае вся ответственность за начисление и уплату налога ложится на владельца недвижимости – арендодателя.
Обратите внимание на логику законодателя. Он исходит из того, что человек без предпринимательского опыта может просто не знать всех налоговых тонкостей. А вот владелец квартиры, получающий доход, априори должен быть более осведомлённым в таких вопросах. Поэтому обязанность разобраться с налогами возложили именно на него.
А теперь внимание. Если ваш арендатор – физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо, то ситуация меняется. В таком случае именно арендатор выступает налоговым агентом и обязан удержать налог из выплаченной вам суммы. Тут сценарий другой, и мы его в этой статье не рассматриваем.
Как арендодатель самостоятельно платит налог
Итак, арендодатель получил деньги от обычного физического лица. Его действия прописаны в том же подпункте 170.1.5, и вот на что нужно обратить внимание.
Самостоятельное начисление налога – это означает, что никто за вас этого не сделает. Не ждите уведомления или напоминания. Вы сами определяете сумму полученного дохода за квартал, сами считаете от неё 18% налога на доходы физических лиц плюс 1,5% военного сбора, и сами перечисляете эти средства в бюджет.
Срок уплаты привязан к квартальному отчётному периоду. У вас есть 40 календарных дней после последнего дня квартала, чтобы рассчитаться с государством. Кварталы у нас стандартные: январь-март, апрель-июнь, июль-сентябрь, октябрь-декабрь. Например, за доход, полученный в январе 2025 года, вы платите налог до 10 мая 2025 года.
После окончания года вся эта информация – сколько дохода получено, сколько налога уплачено, какое осталось налоговое обязательство – отражается в годовой налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах. Проще говоря, квартальные платежи – это авансовые взносы, а в декларации вы показываете общую картину за год.
Кстати, если вы платили налог поквартально, то в годовой декларации эти суммы уменьшают ваше налоговое обязательство. Если же вы почему-то платили больше, чем нужно, возникает переплата, которую можно вернуть или зачесть в счёт будущих платежей.
Что делает нотариус при удостоверении договора
Отдельная история – когда договор аренды недвижимости удостоверяет нотариус. Тут появляется дополнительный игрок, у которого есть свой кусок ответственности перед налоговиками.
Подпункт «б» пункта 170.1.5 статьи 170 НКУ обязывает нотариуса направить информацию об удостоверенном договоре в контролирующий орган. Направляется она по налоговому адресу арендодателя. Форма и способ подачи этой информации устанавливаются Кабинетом Министров. По логике, налоговая получает данные о том, что некая недвижимость сдаётся в аренду, и может сверить, задекларировал ли арендодатель соответствующий доход.
Система работает как дополнительный предохранитель. Нотариус не контролирует, платите ли вы налоги – он лишь сообщает о факте заключения договора. А дальше уже налоговая может поинтересоваться, есть ли в вашей декларации соответствующие суммы.
Но бывает, что нотариусы нарушают эту обязанность. Например, забывают направить информацию или делают это с опозданием. И вот тут вступает в действие статья 119 прим. 1 НКУ.
Штрафы для нотариусов: от предупреждения до серьёзных сумм
Подпункт 119 прим.1.1 пункта 119 прим.1 статьи 119 прим. 1 Налогового кодекса устанавливает, что нарушение нотариусом порядка или сроков подачи информации об удостоверенных договорах аренды недвижимости влечёт за собой штраф – 680 гривен за каждый случай.
Обратите внимание: штрафуется не просто факт неподачи, а каждое нарушение отдельно. То есть если нотариус удостоверил пять договоров и ни по одному не направил информацию, это может обернуться пятью штрафами по 680 гривен. Сумма уже не такая и маленькая.
Дальше больше. Если в течение года на нотариуса уже накладывали штраф за такое нарушение, и он снова его совершил, размер штрафа вырастает вдвое – до 1360 гривен за каждый случай. Это уже ощутимая сумма, которая должна бы стимулировать нотариусов быть внимательнее к своим обязанностям.
Штрафы, предусмотренные этой статьёй, касаются исключительно нотариусов. На арендодателя они не распространяются. Но это не значит, что арендодатель может расслабиться – за недекларирование доходов ответственность совсем другая, и она регулируется отдельными нормами.
Несколько практических моментов, которые стоит иметь в виду. Во-первых, если вы только планируете сдавать квартиру, лучше сразу посоветоваться с бухгалтером или налоговым консультантом, чтобы правильно рассчитать свои обязательства. Во-вторых, внимательно читайте договор, который удостоверяет нотариус – в нём должна быть чётко указана сумма арендной платы, ведь именно от неё вы будете считать налог. И в-третьих, сохраняйте все документы об уплате налогов. В случае вопросов от налоговой они станут вашей надёжной защитой.
Если вы получаете доход от нескольких объектов недвижимости или отдельно сдаёте квартиру, а отдельно – паркоместо, то обязательства возникают по каждому договору. Суммировать доходы и платить налог одной суммой можно, но в декларации придётся показать все поступления отдельно. Налоговая память у нас долгая, и лучше, чтобы все цифры сходились с самого начала.
