Здавання квартири або будинку звичайній людині (не підприємцю) – це класичний пасивний дохід, з якого треба сплачувати податки. Але на практиці орендодавці часто плутаються: хто саме має рахувати цей податок, коли його перераховувати в бюджет і які наслідки чекають, якщо цього не зробити. Ситуація стає ще цікавішою, коли до справи підключається нотаріус, який посвідчує договір оренди, бо в нього теж з’являються обов’язки перед податковою.
Давайте розкладемо все по поличках – спокійно, без паніки і складних конструкцій.
Що каже закон про дохід від оренди
Почнемо з бази. Пункт 164.2 статті 164 Податкового кодексу чітко відносить дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду до загального місячного чи річного оподатковуваного доходу. Простіше кажучи, отримали гроші за те, що хтось користується вашою нерухомістю – будьте ласкаві поділитися з державою. Порядок визначення такого доходу прописаний у пункті 170.1 статті 170 ПКУ.
Тут важливий момент. Податковий кодекс не робить винятків для тих, хто здав квартиру один раз або отримує від оренди символічну суму. Факт отримання доходу – це вже підстава для його декларування. Звісно, є нюанси, які залежать від статусу орендаря, і саме про них ми зараз поговоримо.
Коли орендар – звичайна людина, а не ФОП
Підпункт 170.1.5 пункту 170.1 статті 170 ПКУ описує ситуацію, коли орендарем виступає фізична особа без статусу самозайнятої. Тобто це ваш сусід, знайомий або будь-хто інший, хто просто хоче винайняти житло для проживання, а не для комерційної діяльності. У такому випадку вся відповідальність за нарахування і сплату податку лягає на власника нерухомості – орендодавця.
Зверніть увагу на логіку законодавця. Він виходить із того, що людина без підприємницького досвіду може просто не знати всіх податкових тонкощів. А от власник квартири, який отримує дохід, апріорі повинен бути більш обізнаним у таких питаннях. Тому обов’язок розібратися з податками поклали саме на нього.
А тепер увага. Якщо ваш орендар – фізична особа-підприємець або юридична особа, то ситуація змінюється. У такому разі саме орендар виступає податковим агентом і зобов’язаний утримати податок із виплаченої вам суми. Тут сценарій інший, і ми його в цій статті не розглядаємо.
Як орендодавець самостійно сплачує податок
Отже, орендодавець отримав гроші від звичайної фізичної особи. Його дії прописані в тому ж підпункті 170.1.5, і ось на що треба звернути увагу.
Самостійне нарахування податку – це означає, що ніхто за вас цього не зробить. Не чекайте повідомлення чи нагадування. Ви самі визначаєте суму отриманого доходу за квартал, самі рахуєте від неї 18% податку на доходи фізичних осіб плюс 1,5% військового збору, і самі перераховуєте ці кошти в бюджет.
Термін сплати прив’язаний до квартального звітного періоду. У вас є 40 календарних днів після останнього дня кварталу, щоб розрахуватися з державою. Квартали в нас стандартні: січень-березень, квітень-червень, липень-вересень, жовтень-грудень. Наприклад, за дохід, отриманий у січні 2025 року, ви сплачуєте податок до 10 травня 2025 року.
Після закінчення року вся ця інформація – скільки доходу отримано, скільки податку сплачено, яке залишилося податкове зобов’язання – відображається в річній податковій декларації про майновий стан і доходи. Простіше кажучи, квартальні платежі – це авансові внески, а в декларації ви показуєте загальну картину за рік.
До речі, якщо ви сплачували податок щокварталу, то в річній декларації ці суми зменшують ваше податкове зобов’язання. Якщо ж ви чомусь платили більше, ніж потрібно, виникає переплата, яку можна повернути або зарахувати в рахунок майбутніх платежів.
Що робить нотаріус під час посвідчення договору
Окрема історія – коли договір оренди нерухомості посвідчує нотаріус. Тут з’являється додатковий гравець, у якого є свій шматок відповідальності перед податківцями.
Підпункт “б” пункту 170.1.5 статті 170 ПКУ зобов’язує нотаріуса надіслати інформацію про посвідчений договір до контролюючого органу. Надсилається вона за податковою адресою орендодавця. Форма і спосіб подання цієї інформації встановлюються Кабінетом Міністрів. За логікою, податкова отримує дані про те, що якась нерухомість здається в оренду, і може звірити, чи задекларував орендодавець відповідний дохід.
Система працює як додатковий запобіжник. Нотаріус не контролює, чи платите ви податки – він лише повідомляє про факт укладення договору. А далі вже податкова може поцікавитися, чи є у вашій декларації відповідні суми.
Але буває, що нотаріуси порушують цей обов’язок. Наприклад, забувають надіслати інформацію або роблять це із запізненням. І ось тут вступає в дію стаття 119 прим. 1 ПКУ.
Штрафи для нотаріусів: від попередження до серйозних сум
Підпункт 119 прим.1.1 пункту 119 прим.1 статті 119 прим. 1 Податкового кодексу встановлює, що порушення нотаріусом порядку або строків подання інформації про посвідчені договори оренди нерухомості тягне за собою штраф – 680 гривень за кожен випадок.
Зверніть увагу: штрафується не просто факт неподання, а кожне порушення окремо. Тобто якщо нотаріус посвідчив п’ять договорів і по жодному не надіслав інформацію, це може обернутися п’ятьма штрафами по 680 гривень. Сума вже не така й маленька.
Далі більше. Якщо протягом року на нотаріуса вже накладали штраф за таке порушення, і він знову його вчинив, розмір штрафу зростає вдвічі – до 1360 гривень за кожен випадок. Це вже відчутна сума, яка мала б стимулювати нотаріусів бути уважнішими до своїх обов’язків.
Важливо розуміти, що штрафи, передбачені цією статтею, стосуються виключно нотаріусів. На орендодавця вони не поширюються. Але це не означає, що орендодавець може розслабитися – за недекларування доходів відповідальність зовсім інша, і вона регулюється окремими нормами.
Кілька практичних моментів, які варто мати на увазі. По-перше, якщо ви тільки плануєте здавати квартиру, краще одразу порадитися з бухгалтером або податковим консультантом, щоб правильно розрахувати свої зобов’язання. По-друге, уважно читайте договір, який посвідчує нотаріус – у ньому має бути чітко вказана сума орендної плати, адже саме від неї ви будете рахувати податок. І по-третє, зберігайте всі документи про сплату податків. У разі запитань від податкової вони стануть вашим надійним захистом.
Якщо ви отримуєте дохід від кількох об’єктів нерухомості або окремо здаєте квартиру, а окремо – паркомісце, то зобов’язання виникають за кожним договором. Сумувати доходи і сплачувати податок однією сумою можна, але в декларації доведеться показати всі надходження окремо. Податкова пам’ять у нас довга, і краще, щоб усі цифри сходилися від самого початку.
