Уявіть, що ви намагаєтесь продати квартиру, а система блокує угоду, бо виявила ваш борг. Саме так з 23 жовтня 2026 року працюватиме новий порядок виявлення боржників під час реєстрації майна. Міністерство юстиції наказом № 1943/5 від 22 липня 2026 року затвердило механізм, який змусить державні реєстри «спілкуватися» між собою в режимі реального часу. І це змінює правила гри для всіх, хто має незакриті виконавчі провадження.
Давайте розберемося, що саме відбулося і як це вплине на власників нерухомості.
Чому взагалі знадобились такі зміни
Ситуація дотепер була, м’яко кажучи, дивною. Єдиний реєстр боржників (ЄРБ) існував, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП) – теж. Але повноцінного автоматичного обміну даними між ними не було. Тобто людина могла роками значитись боржником, і це жодним чином не заважало їй реєструвати право власності на нову квартиру чи будинок.
Новий порядок, затверджений наказом Мін’юсту № 1943/5, усуває цю прогалину. Його головна мета – синхронізувати реєстри так, щоб унеможливити ситуації, коли боржник вільно розпоряджається майном, а стягувач не може отримати свої гроші. Підставою для нововведень став Закон України № 4833-IX від 7 квітня 2026 року, який суттєво оновив процедуру виконавчого провадження і додав туди цифрових інструментів.
Як технічно працюватиме обмін даними
Механізм продуманий досить просто. Коли державний реєстратор розпочинає реєстраційну дію щодо нерухомості – наприклад, реєструє перехід права власності під час купівлі-продажу – система автоматично формує пошуковий запит до ЄРБ. Запит йде за даними про власника майна: чи є він у реєстрі боржників, чи відкриті щодо нього виконавчі провадження.
Важливий нюанс: відповідь надходить миттєво і відображає стан справ саме на момент запиту. Інформація є актуальною на конкретну дату та час. Тобто якщо боржник сплатив борг за п’ять хвилин до реєстраційної дії, але в реєстрі це ще не відобразилось – формально система може показати заборгованість. Про це варто пам’ятати і заздалегідь перевіряти свій статус у ЄРБ.
Коли запит повертає позитивну відповідь і підтверджує, що власник майна є боржником, це стає прямою підставою для зупинення реєстраційної дії або навіть для відмови в її проведенні. Нотаріальна палата України вже чітко заявила: перевірка в ЄРБ стає невіддільною та автоматизованою частиною реєстраційного процесу. Ігнорувати її не вийде.
Єдина інформація, але різні процеси
Тут важливо не заплутатись, бо процедури для реєстратора і для нотаріуса дещо відрізняються. У випадку з реєстраційними діями – коли йдеться виключно про внесення записів до ДРРП – система сама підтягне дані з ЄРБ через налаштований обмін. Тобто реєстратор не мусить окремо заходити в ЄРБ і щось там вручну перевіряти. Все відбувається в єдиному вікні ДРРП.
А от у нотаріальному процесі логіка зберігається та сама, що й сьогодні. Нотаріус перед вчиненням нотаріальної дії безпосередньо звертається до ЄРБ і отримує потрібну інформацію. Цей шлях уже звичний і відпрацьований, зміни його не ламають. Фактично ми маємо два маршрути доступу до одних і тих же даних, але кожен з них використовується залежно від типу дії, що вчиняється.
Про захист даних і конфіденційність
Цілком законне питання: а як щодо персональних даних? Уся ця інформація курсує між реєстрами в електронному вигляді, і законодавець передбачив відповідні запобіжники. Взаємодія відбувається з чітким дотриманням вимог законів «Про інформацію», «Про захист персональних даних», «Про виконавче провадження» та закону про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.
Отримана інформація не може бути передана третій стороні, якщо це прямо не дозволено законодавством. Це принциповий момент. Дані про наявність чи відсутність боргу закриті для стороннього доступу і використовуються виключно в межах конкретного реєстраційного або нотаріального процесу.
Що це означає для власників нерухомості
Наказ Мін’юсту набуває чинності 23 жовтня 2026 року. До того моменту відповідальні підрозділи міністерства та ДП «НАІС» мають забезпечити технічну готовність систем до роботи за новим порядком. Тобто йдеться не про якусь абстрактну перспективу, а про цілком конкретну дату, після якої механізм запрацює.
Для пересічного власника нерухомості це означає просту річ: будь-яка спроба зареєструвати право на майно тепер супроводжуватиметься автоматичною перевіркою на наявність боргів. Сховати активи за допомогою швидкої реєстрації на іншу особу чи переоформлення стане значно складніше. А для тих, хто дійсно має виконавчі провадження, такі дії можуть бути просто заблоковані на етапі внесення запису до реєстру.
Система починає працювати на випередження: боржника виявлять не тоді, коли майно вже переоформлене і стягувач марно намагається його розшукати, а в момент самої спроби перереєстрації. Саме тому й називають цей механізм порядком виявлення боржників під час реєстраційних дій.
Кому це на руку? Стягувачам, які роками не можуть отримати виконання судового рішення. Державі, яка підвищує ефективність виконавчої служби. І, як не дивно, сумлінним учасникам ринку нерухомості, які отримують додатковий захист від угод із проблемними активами.
Якщо ви плануєте операції з нерухомістю після 23 жовтня 2026 року, має сенс уже зараз перевірити себе в Єдиному реєстрі боржників. Просто щоб не отримати сюрприз у вигляді зупинки реєстрації в найбільш невідповідний момент.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков
