Здавати квартиру за єОселею в оренду не вийде, поки діють умови пільгової програми. Спокуса цілком зрозуміла: ставка 3% або 7% річних, а орендарі могли б щомісяця покривати чималу частину платежу за іпотеку. От тільки програму створювали не для інвестицій, а для того, щоб українці мали де жити.
Що станеться, якщо банк дізнається про квартирантів? Чи можна здавати житло після погашення кредиту? І на що звертати увагу ще на етапі підписання договору? Розберімося по черзі.
Навіщо взагалі придумали єОселю
«єОселя» – державна програма пільгового іпотечного кредитування. Реалізує її ПрАТ «Укрфінжитло» разом із банками-партнерами, а базові умови закріплені постановою Кабміну № 856 від 28 липня 2022 року.
Логіка проста: здешевити кредит для людей, яким житло справді потрібне. Ставка 3% річних діє для пільгових категорій, серед них військовослужбовці, медики, педагоги та науковці. Для інших учасників, зокрема внутрішньо переміщених осіб, ставка вища – 7%.
Різницю між ринковим відсотком і пільговим компенсує держава. Виходить, що платники податків фактично доплачують за ваш кредит. Тому використання такої квартири як джерела доходу виглядає для держави щонайменше дивно.
Чи можна здавати квартиру за єОселею в оренду
Ні. Придбане житло за умовами програми призначене для проживання позичальника або членів його сім’ї. Це не побажання і не рекомендація, а цільове призначення кредиту, закріплене в договорі.
Тут важливий момент. Іпотека завжди означає кредит під заставу конкретного об’єкта нерухомості. Банк видає гроші не під обіцянку, а під цю квартиру. Якщо об’єкт використовується не так, як домовлялися, умови договору порушено.
До того ж на етапі оформлення заявник підтверджує, що потребує поліпшення житлових умов. Людина, яка купує квартиру з наміром здавати її в оренду, цій логіці прямо суперечить.
Тож схема «взяти пільговий кредит, купити квартиру, знайти орендарів і хай вони гасять іпотеку» не працює. Принаймні легально.
Скільки тривають обмеження
Строк залежить від категорії позичальника.
Для пільгових категорій, зокрема військовослужбовців і медичних працівників, обмеження на операції з придбаним житлом діють щонайменше п’ять років. Протягом цього часу квартиру не можна ані продати, ані подарувати, ані вільно переоформити на іншу людину.
Для решти учасників програми обмеження можуть зберігатися аж до повного погашення іпотеки.
Крім того, конкретні строки й перелік заборон завжди прописані в кредитному договорі. Двоє позичальників з однаковою ставкою можуть мати різні умови, якщо кредитувалися в різних банках або в різний час. Тому орієнтуватися варто не на чужі історії з форумів, а на власний документ.
Що буде, якщо здати квартиру за єОселею
Розраховувати, що банк не помітить орендарів, ризиковано. Фінансова установа має цілком робочі інструменти контролю: перевірку відомостей у реєстрах, моніторинг використання предмета іпотеки, планові та позапланові огляди.
Якщо порушення виявлять, наслідки визначає договір. Найчастіше експерти називають такі варіанти:
- штрафні санкції;
- вимога достроково повернути всю суму кредиту;
- розірвання договору;
- перерахунок ставки з пільгової на ринкову.
Останній пункт зазвичай застає людей зненацька. Багато хто думає, що максимум загрожує штраф. Насправді втрата пільгової ставки може коштувати дорожче за будь-який штраф, бо платіж зростає на всі роки, що залишилися.
А якщо вимогу про дострокове погашення не виконати? Тоді банк отримує право стягнути заставу. Квартиру можуть продати з торгів, і ви залишитеся одночасно без житла і з боргом, якщо виручених грошей не вистачить на покриття кредиту.
Додайте сюди зіпсовану кредитну історію. З нею потім важко взяти будь-який кредит, від автівки до нового житла.
Як банк дізнається про квартирантів
Питання не таке наївне, як здається. Банк не сидить під вашими дверима, але способів перевірити достатньо.
По-перше, дані з реєстрів нерухомості та реєстрації місця проживання. По-друге, регулярні огляди предмета іпотеки, які передбачені договором. По-третє, скарги сусідів, які бачать сторонніх людей у квартирі, та звернення об’єднань співвласників будинку.
Не варто скидати з рахунків і податкову. Якщо орендарі офіційно декларують витрати на житло або оформлюють компенсацію, слід з’являється автоматично.
Що перевірити в кредитному договорі
Перш ніж підписувати документи, варто уважно прочитати кілька розділів:
- цільове призначення кредиту та обов’язок позичальника там проживати;
- перелік заборон на розпорядження квартирою і строк їх дії;
- право банку перевіряти використання предмета іпотеки;
- відповідальність за порушення умов, розмір штрафів і право вимагати дострокове погашення;
- порядок зміни ставки, якщо умови порушено.
Якщо в договорі прямої заборони на оренду немає, це ще не означає, що здавати можна. Цільове призначення кредиту працює незалежно від того, наскільки докладно все розписано.
Чи можна здавати квартиру за єОселею після погашення кредиту
Це вже зовсім інша історія. Коли кредит закрито повністю, а обтяження знято, ви розпоряджаєтеся квартирою як звичайний власник. Тоді оренду регулює не кредитний договір, а цивільне законодавство та податкові правила.
Дохід від оренди потрібно декларувати і сплачувати з нього податки. Це стосується будь-якого власника, не лише учасників «єОселі».
Інша ситуація, коли кредит ще не закритий, але строк обмежень минув. Тут не варто вирішувати самотужки. Напишіть у банк запит і попросіть письмово підтвердити, чи маєте ви право передавати житло в оренду. Паперова відповідь стане вашим захистом від майбутніх претензій.
Кому програма підходить, а кому краще пройти повз
«єОселя» створена для родин, які потребують власного житла і не мають грошей на ринкову іпотеку. Саме тому тут є вимоги до доходу, до відсутності іншої нерухомості та до цільового використання квартири.
Якщо ваша мета – інвестиція, варто дивитися в інший бік:
- звичайна іпотека під ринковий відсоток;
- купівля житла за власні кошти;
- будь-які схеми, де оренда не суперечить умовам кредиту.
Так, комерційна ставка вища. Зате вона не несе ризику достроково повернути всю суму і не залежить від того, чи захоче банк перевірити, хто живе у вашій квартирі.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков
