Державна реєстрація права власності – це не чарівна паличка, яка сама по собі створює право на майно. Саме цю, здавалося б, очевидну істину довелося нагадувати Верховному Суду, коли він розбирав справу про 11 земельних ділянок, сонячні панелі та будинки, яких… не існує.
Уявіть собі: село Гупалівка на Дніпропетровщині. Тиша, природа, звичайне сільське життя. І раптом – 11 земельних ділянок, на яких красуються не житлові будинки, а рівні ряди сонячних панелей. Як так сталося і чому ця історія дійшла аж до касаційного суду? Давайте розбиратися.
Що сталося насправді
У квітні та травні 2021 року приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу реєструє за громадянином право власності одразу на 11 житлових будинків у селі Гупалівка. Підстава – свідоцтва про право власності, видані ще в 1997–2002 роках Магдалинівською районною радою та Гупалівською сільською радою. Виглядає переконливо? На перший погляд – бездоганно.
Але далі починається майже детектив.
Прокуратура з’ясовує: на більшості цих ділянок жодних житлових будинків немає. Замість них – сонячні панелі. Справжню кількість об’єктів нерухомості за деякими адресами взагалі не вдалося встановити. А рішення органів місцевого самоврядування, на підставі яких нібито видавалися свідоцтва… їх просто немає в архівах.
Керівник Самарівської окружної прокуратури звертається до суду в інтересах держави. Вимога: скасувати державну реєстрацію права власності на всі 11 будинків і зобов’язати відповідача повернути земельні ділянки Чернеччинській сільській раді.
Позиція прокурора: підробка чи бюрократичний хаос?
Логіка прокурорського позову виглядала струнко. Рішення виконкомів, на які посилається власник, в архівах відсутні. Сільська рада жодних рішень про передачу землі у приватну власність не приймала. На ділянках – не будинки, а сонячні електростанції. А в погосподарських книгах з 1996 по 2020 рік узагалі немає жодної згадки про житлові будинки за цими адресами.
Крім того, під час досудового розслідування у кримінальному провадженні № 42021040000000537 від 17 вересня 2021 року нібито встановлено: свідоцтва не видавалися, рішення не приймалися. Тобто державна реєстрація проведена на підставі підроблених документів.
Але чи достатньо цього для суду?
Суд першої інстанції – Магдалинівський районний суд Дніпропетровської області – сказав чітко: ні, недостатньо. 6 листопада 2024 року в позові відмовили.
Чому? Бо прокурор не довів ключового: що свідоцтва про право власності справді підроблені, а рішення органів місцевого самоврядування ніколи не приймалися.
Тут криється важливий нюанс. Відсутність документів в архіві – це не доказ того, що їх ніколи не існувало. Архіви горіли, документи губилися, а в сільських радах 90-х і початку 2000-х років із діловодством узагалі було сутужно. Крім того, сама сільська рада офіційно підтвердила: земельні ділянки й так перебувають у комунальній власності. Тож у чому порушення, якщо право власності громади на землю не припинене?
Апеляція каже «так»
Дніпровський апеляційний суд подивився на справу інакше. 22 квітня 2025 року він скасував рішення першої інстанції та задовольнив позов повністю. Державну реєстрацію права власності на всі 11 будинків скасували, а земельні ділянки зобов’язали повернути громаді.
Аргументація апеляції зводилася до того, що факт незаконної реєстрації на підставі підроблених документів і факт незаконного зайняття земель – це, мовляв, уже встановлені обставини. А те, що на ділянках замість будинків стоять сонячні панелі – ну, це просто підтверджує загальну картину.
Але тут виникає зустрічне запитання: чи можна вважати «встановленим» факт підробки документів, якщо досудове розслідування у кримінальному провадженні досі триває? І чи можна взагалі посилатися в цивільному процесі на матеріали незавершеного кримінального провадження?
Що сказав Верховний Суд
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 16 квітня 2026 року розставив крапки над «і». Касаційну скаргу власника задовольнили, постанову апеляції скасували, а рішення суду першої інстанції – про відмову в позові – залишили в силі.
Чому? Бо суд апеляційної інстанції припустився одразу кількох фундаментальних помилок.
По-перше, матеріали справи не містили жодного належного й допустимого доказу того, що свідоцтва про право власності є підробленими. Ба більше – вимоги про визнання цих свідоцтв недійсними прокурор навіть не заявляв. А без цього вся конструкція позову розсипається.
По-друге, листи з архіву про те, що рішення не надходили на зберігання – це не доказ того, що їх ніколи не приймали. Як зазначила колегія суддів на чолі з головуючою М. Є. Червинською, сам факт відсутності документів в архіві жодним чином не свідчить про підроблення правовстановлюючих документів, виданих на їх підставі.
По-третє, технічний звіт з геодезичних робіт про наявність сонячних панелей станом на лютий 2022 року ніяк не спростовує законність свідоцтв, виданих у 1997–2002 роках. Будинки могли бути знесені, зруйновані або й узагалі ніколи не існувати фізично – але це не робить автоматично підробленими документи двадцятирічної давнини.
І по-четверте, найголовніше. Частина перша статті 78 Цивільного процесуального кодексу України прямо забороняє суду брати до уваги докази, одержані з порушенням встановленого законом порядку. Докази з кримінального провадження, досудове розслідування в якому досі триває і які не пройшли судового контролю – це саме той випадок. Їхня належність і допустимість судом не перевірялася, а отже вони не можуть бути покладені в основу рішення в цивільній справі.
Державна реєстрація – це не самостійна підстава
Верховний Суд нагадав принципову річ, яку іноді забувають навіть досвідчені юристи. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно – це лише один із юридичних фактів у складному юридичному складі, необхідному для виникнення права власності. Але самостійного значення як підстава виникнення права вона не має.
Іншими словами: запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно визначає момент, після якого право власності виникає. Однак це стається лише за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом – рішень органів влади, договорів, свідоцтв, актів.
Хочете скасувати державну реєстрацію права власності? Спочатку доведіть, що підстави для її проведення були незаконними. Визнайте недійсними свідоцтва. Доведіть прямими доказами, що рішення органів місцевого самоврядування ніколи не приймалися. А лист із архіву про те, що «документів не знайдено» – цього, чесно кажучи, замало для серйозного судового процесу.
Про докази та тягар доказування
Цивільний процес – це змагання. Частини перша та третя статті 12, частини перша, п’ята та шоста статті 81 ЦПК України недвозначно кажуть: кожна сторона доводить те, на що посилається. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Це не кримінальний процес, де працює презумпція невинуватості. У цивільній справі той, хто стверджує – той і доводить. Коли прокурор каже «свідоцтва підроблені» – він мусить це довести. Не послатися на триваюче розслідування. Не показати фотографії сонячних панелей. А надати прямий, належний і допустимий доказ підробки. Наприклад, висновок експерта. Або вирок суду в кримінальній справі, що набрав законної сили.
Без цього власник, який має на руках свідоцтва про право власності, залишається захищеним статтею 41 Конституції України: право приватної власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. І Земельний кодекс України, і Цивільний кодекс України стоять на сторожі цього принципу.
Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду діяла саме в межах цієї конституційної логіки. Керуючись статтями 400, 409, 413, 416 ЦПК України, суд касаційної інстанції скасував постанову апеляції та залишив у силі рішення першої інстанції – як таке, що відповідає закону.
Що це означає на практиці
Кожен, хто стикається зі спорами про нерухомість, має засвоїти просту, але надзвичайно важливу річ. Сама по собі державна реєстрація права власності – це технічний акт, офіційне визнання державою факту набуття права. Вона не лікує юридичні вади підстави, на якій проведена. І водночас – її не можна скасувати лише тому, що комусь здалося, ніби підстава виглядає «підозріло».
Потрібні докази. Належні, допустимі, переконливі. Усе інше – це припущення. А цивільне судочинство, як відомо, на припущеннях не ґрунтується. І постанова Верховного Суду від 16 квітня 2026 року у справі № 179/1099/23 – яскраве тому підтвердження.
