Договір довічного утримання – це угода, в якій одна людина передає нерухомість або цінне майно іншій в обмін на довічний догляд і матеріальне забезпечення. Звучить просто, але за цією конструкцією ховається чимало нюансів, які варто знати до підписання.
Давайте розберемось, що це таке і чому тут важливий кожен пункт.
Що каже закон
Стаття 744 Цивільного кодексу України визначає цей договір так: одна сторона – відчужувач (той, хто передає майно) – передає другій стороні – набувачеві (тому, хто доглядатиме) – житловий будинок, квартиру, іншу нерухомість або рухоме майно значної цінності. Натомість набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням і (або) доглядом довічно.
Простими словами: людина похилого віку передає свою квартиру сусіду або далекому родичу. А той в обмін зобов’язується возити її до лікаря, купувати продукти і платити за комунальні послуги до кінця її життя.
Кому це вигідно і чому
Чесно кажучи, цей договір може бути вигідним для обох сторін – якщо все зроблено правильно.
Для відчужувача це спосіб отримати гарантований догляд і матеріальну підтримку, коли пенсії не вистачає, а родичів поряд немає. Людина залишається жити у своєму домі і при цьому не залежить від доброї волі чужих людей – її права закріплені юридично.
Для набувача – це реальна можливість отримати нерухомість. Не за гроші одразу, а в обмін на час, зусилля і витрати протягом невизначеного строку. Це своєрідна довгострокова інвестиція – з усіма відповідними ризиками.
Обмеження, про які не варто забувати
І тут починається найцікавіше. Набувач формально стає власником майна вже в момент підписання договору. Але ця власність – обмежена. Дуже обмежена.
До смерті відчужувача набувач не має права:
- продавати майно
- дарувати його
- міняти
- передавати в заставу
- відчужувати в будь-який інший спосіб
Тобто людина начебто власник – але розпоряджатися майном повноцінно не може. Квартира є, а продати не можна. Для декого це несподіванка, хоча закон про це говорить прямо.
Що буде, якщо майно знищено
Ось один із найбільш неочевидних ризиків для набувача. Уявіть: людина роками доглядає за літнім сусідом, виконує всі умови договору, а потім, скажімо, будинок руйнується через обстріл або пожежу. Майна більше немає.
Але договір продовжує діяти. Знищення або пошкодження майна не є підставою для припинення або зменшення обов’язків набувача. Він все одно зобов’язаний продовжувати утримання і догляд – навіть якщо отримувати в результаті йому буде нічого.
Це жорстке, але логічне правило: відчужувач не має нести відповідальність за обставини, на які він не впливав.
Коли договір можна розірвати
Набувач може не впоратися зі своїми обов’язками – свідомо або через обставини. У цьому випадку відчужувач або третя особа, на користь якої укладено договір, має право звернутися до суду з вимогою про розірвання.
Підстава одна: неналежне виконання або повне невиконання умов довічного утримання чи догляду. Суд розгляне ситуацію і може повернути майно відчужувачеві. А роки догляду, які набувач вже витратив, йому ніхто не компенсує – такий ризик він бере на себе від початку.
Коли договір припиняється
Природне припинення договору – смерть відчужувача. Саме в цей момент право власності переходить до набувача повністю і без обмежень. До тих пір усі обов’язки залишаються в силі.
Доречі, саме тому при укладенні такого договору варто ретельно прописати, що саме входить в поняття “утримання і догляд”: конкретні послуги, розмір витрат, порядок надання медичної допомоги. Чим детальніший договір – тим менше підстав для конфліктів і судових позовів з обох сторін.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков
