Представьте: банк выдаёт кредит под залог недвижимости, заёмщик не возвращает деньги, а когда доходит до реального обращения взыскания на предмет ипотеки – выясняется, что имущество давно «перерисовано», перепродано и спрятано за несколькими юридическими лицами. Именно такая история развернулась в деле № 295/19577/14-ц, которое 02 апреля 2025 года рассмотрел Верховный Суд.
С чего всё начиналось
В июле 2007 года ООО «Оскар» получило кредит в сумме 900 000 долларов США от АБ «Синтез». Для обеспечения исполнения обязательств стороны заключили договор ипотеки – в залог передали нежилое помещение площадью более 1000 кв. м в Житомире. Условия казались стандартными: отчуждение предмета ипотеки только с письменного согласия банка, возможность досрочного обращения взыскания на предмет ипотеки при нарушениях.
В феврале 2009 года права требования по обоим договорам перешли к «Укргазбанку», крупнейшим бенефициарным владельцем которого является государство в лице Министерства финансов Украины. А дальше началось самое интересное.
Должник, который не хотел платить
ООО «Оскар» допустило задолженность по кредиту. В декабре 2010 года Хозяйственный суд Житомирской области взыскал с него более 1,86 млн долларов США долга. Казалось бы – вот он, момент для обращения взыскания на предмет ипотеки. Но судебное решение осталось неисполненным.
Почему? Потому что ООО «Оскар» тем временем провернуло целую схему. Вот её ключевые этапы.
Сначала компания провела реконструкцию залогового помещения – площадь увеличилась, адрес уточнился. Затем – получила новое свидетельство о праве собственности якобы на новый объект. И наконец – продала это имущество ООО «Росток», которое впоследствии перепродало его физическому лицу.
Когда вопрос дошёл до реального исполнения – выяснилось, что взыскивать нечего: предмет ипотеки будто бы исчез, а новая недвижимость формально не обременена залогом.
Что решили суды первой и апелляционной инстанций
Прокурор обратился в суд в интересах государства с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки. На момент рассмотрения дела имущество уже находилось в собственности ООО «Роскар» – ещё одной компании, в уставный капитал которой спорное помещение внесли как имущественный взнос.
Богунский районный суд города Житомира в мае 2023 года отказал в иске. Мотивация? Истечение исковой давности. Судья решил, что банк имел право требовать обращения взыскания ещё с момента подачи иска о взыскании долга в 2009 году, а значит трёхлетний срок истёк ещё в декабре 2012 года. Прокурор же подал иск в мае 2013-го.
Житомирский апелляционный суд пошёл другим путём. Он оставил решение об отказе в силе, но изменил мотивацию: по мнению апелляции, истец выбрал ненадлежащий способ защиты. Дескать, нужно было сначала подавать иск о признании права ипотекодержателя, а уже потом – об обращении взыскания.
И здесь возникает главная интрига. Потому что оба подхода вызвали серьёзные вопросы.
Что сказал Верховный Суд
Коллегия судей Третьей судебной палаты Кассационного гражданского суда частично удовлетворила жалобы прокуратуры и «Укргазбанка». Постановление апелляционного суда отменили, дело направили на новое рассмотрение.
Почему апелляция ошиблась? Верховный Суд указал на несколько важных моментов.
Во-первых, ипотека по договору 2007 года никогда не прекращалась. Никаких доказательств обратного участники дела не предоставили. А реконструкция предмета ипотеки – даже без разрешения банка – не лишает имущество статуса залогового. Это прямо вытекает и из условий самого договора, и из предписаний Закона Украины «Об ипотеке».
Во-вторых, суд апелляционной инстанции сослался на правовой вывод Большой Палаты Верховного Суда по делу № 922/2416/17, но не заметил, что обстоятельства того дела и дела № 295/19577/14-ц – не сходны. Там ипотека прекратилась из-за ликвидационной процедуры банкротства. Здесь – никакого прекращения не было.
В-третьих – и это, пожалуй, самое интересное – апелляционный суд вообще не оценил правильность вывода первой инстанции относительно исковой давности. Он ограничился общими цитатами из постановлений Верховного Суда, но не исследовал реального течения сроков. А это ключевой вопрос дела.
Кстати, Верховный Суд обратил внимание и на доказательства недобросовестности. ООО «Оскар», ООО «Росток» и ООО «Роскар» оказались связанными лицами. Например, акт приёма-передачи имущества в уставный капитал ООО «Роскар» от имени этого общества подписывала директор ООО «Оскар». Все действия этих компаний, по оценке суда кассационной инстанции, были направлены на уклонение от исполнения обязательств.
Почему это дело важно
Верховный Суд фактически признал, что обращение взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке является надлежащим и эффективным способом защиты, когда должник сознательно меняет характеристики залогового имущества, чтобы избежать ответственности. Не нужно отдельно обращаться с иском о признании права ипотекодержателя, если ипотека очевидно является действующей.
Также суд дал понять, что момент начала течения исковой давности следует отсчитывать не от даты подачи иска о взыскании долга, а от момента, когда кредитор узнал о нарушении именно условий договора ипотеки. В этом деле – от даты оформления нового свидетельства о праве собственности, то есть от июля 2011 года. А иск подали в мае 2013-го – то есть в пределах трёхлетнего срока.
Честно говоря, логика здесь простая и одновременно важная. Нарушение кредитного договора и нарушение ипотечного договора – это разные вещи. Когда должник перестаёт платить по кредиту – возникает одно основание для требований. А когда он тайком перестраивает залоговое помещение и переписывает его на подставные компании – это совсем другое нарушение. И сроки давности по ним текут отдельно.
Впереди – новое апелляционное рассмотрение. И теперь Житомирскому апелляционному суду придётся ответить на главный вопрос: может ли должник, который годами прячет залоговое имущество за цепочкой связанных компаний, рассчитывать на то, что формальные аргументы спасут его от исполнения обязательств? Похоже, что нет.
