Уявіть: ви будуєте прибудову до свого комерційного приміщення. Начебто все логічно – бізнес розширюється, потрібні додаткові площі. Але є нюанс: земля під цією прибудовою – комунальна, жодних документів на будівництво ви не отримували, а з моменту зведення минуло вже майже десять років. Саме така ситуація стала предметом розгляду Верховного Суду, який 7 липня 2026 року ухвалив рішення у справі № 921/579/25.
Давайте розберемо цю історію докладно. Вона цікава не лише конкретними обставинами, а й тим, як Суд розставив крапки над «і» в питаннях юрисдикції, застосування статті 376 Цивільного кодексу України та добросовісності забудовника.
Суть конфлікту
Фізична особа-підприємець Сандуляк М. Я. у період з 2015 по 2016 рік звів прибудову розміром 5,0 на 21,0 метра до нежитлової будівлі по вулиці Тараса Шевченка, 34 у місті Чортків. Прибудова розташована на земельній ділянці комунальної власності, яка належить до земель загального користування. І ось тут починається найцікавіше: жодних дозвільних документів на це будівництво підприємець не отримував.
Чортківська міська рада звернулася до господарського суду з вимогою знести прибудову за рахунок відповідача. Позов обґрунтували тим, що земельна ділянка не відводилася для цієї мети, а дозволи на будівництво відсутні.
Ключовий момент, який одразу впадає в око: ще у 2016 році Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції провело перевірку і склало припис із вимогою до березня 2017 року привести будівництво до норм законодавства. Минули роки, а підприємець так нічого й не зробив. Не оформив право на землю, не отримав дозволів, не здав об’єкт в експлуатацію.
Юрисдикція: господарський суд чи адміністративний?
Перше, що спробував оскаржити відповідач у касаційній скарзі, – це юрисдикцію спору. Його аргумент: міська рада діяла як суб’єкт владних повноважень, контролюючи містобудівну діяльність. Отже, спір мав би розглядатися в адміністративному суді.
Верховний Суд із цим не погодився. І ось чому.
Так, міська рада справді здійснювала окремі контрольно-наглядові функції щодо спірної прибудови. Але позов вона подала не для реалізації цих функцій. Чортківська міська рада звернулася до суду як власник земельної ділянки, чиє право порушене самовільним зайняттям землі. Це приватноправовий спір, а не публічно-правовий.
Суд послався на свіжу постанову Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21, де чітко зазначено: спори щодо захисту прав міської ради на земельну ділянку від самочинного будівництва належать до господарської юрисдикції. Тож господарський суд розглядав цю справу цілком законно.
Чи було право користування землею?
Окрема лінія захисту відповідача будувалася на тому, що в 2011-2012 роках між ним і міською радою укладалися угоди про відшкодування збитків за фактичне землекористування. Одна з угод навіть передбачала автоматичне продовження, і рада її нібито не розривала.
Крім того, підприємець посилався на рішення Чортківського районного суду від 2013 року у справі № 608/1128/13-ц. Там, мовляв, Вищий спеціалізований суд України визнав його фактичним користувачем земельної ділянки.
Верховний Суд оцінив ці доводи критично. Угоди про відшкодування збитків регулювали виключно грошові відносини – компенсацію за те, що підприємець фактично користувався землею. Вони не створювали речового права на земельну ділянку. Тобто це не оренда, не право власності і навіть не сервітут.
А що стосується справи 2013 року, то там ішлося зовсім про інше – про оскарження дозволу третій особі на реконструкцію. Жодних висновків про законність спірної прибудови те рішення не містило, адже саму прибудову звели пізніше – у 2015-2016 роках.
Чому перебудова неможлива: частина четверта vs частина сьома статті 376 ЦК України
Ще один аргумент скаржника: суди мали б перевірити можливість перебудови, а не одразу ухвалювати рішення про знесення. Тут він послався на частину сьому статті 376 Цивільного кодексу України.
Але ж є нюанс, і він – вирішальний.
Частина сьома статті 376 передбачає можливість перебудови лише у двох випадках: коли є істотне відхилення від проєкту або істотне порушення будівельних норм. У справі № 921/579/25 ситуація принципово інша. Прибудову зведено на земельній ділянці, яка взагалі не відводилася для цієї мети, і без жодного документа, що дає право виконувати будівельні роботи. А це вже – частина четверта статті 376 ЦК України.
І от що важливо: коли власник земельної ділянки заперечує проти самочинного будівництва, об’єкт підлягає знесенню без будь-яких попередніх рішень про перебудову. Логіка тут проста: якщо ви збудували щось на чужій землі без дозволу, то яка може бути перебудова? Легітимізувати таке будівництво неможливо в принципі.
Недобросовісність як вирішальний фактор
Мене особисто в цій справі вражає хронологія бездіяльності відповідача. Судді теж звернули на це увагу. Дивіться: з 2006-2007 років міська рада давала дозволи на підготовку документації для відведення землі. У 2011-2012 роках сторони укладали угоди про відшкодування збитків. У 2016 році ДАБК склала припис. У 2023 році міська рада зверталася до поліції. У 2025 році провела моніторинг і знову запропонувала добровільно знести прибудову.
І що зробив підприємець за всі ці роки? Нічого. Жодної спроби отримати дозвільні документи, оформити право на землю, здати об’єкт в експлуатацію. Навіть до суду з позовом про визнання права власності не звернувся.
Як зазначив суд апеляційної інстанції, така поведінка є тривалою, недобросовісною і свідчить про свідоме ігнорування прав власника земельної ділянки. У відповідача не виникло жодних «легітимних очікувань» щодо набуття права на самочинно збудоване майно. А без таких очікувань і конвенційний захист права власності тут не спрацьовує.
Що в підсумку?
Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення. Рішення судів попередніх інстанцій – господарського суду Тернопільської області та Західного апеляційного господарського суду – залишилися без змін. Прибудову доведеться знести за рахунок відповідача.
Ця справа – яскравий приклад того, як легковажне ставлення до оформлення документів на будівництво призводить до втрати майна через роки після його зведення. Комерційна вигода від використання прибудови під магазин не переважила відсутність правових підстав для її існування. І головний урок тут простий: земля під забудовою має бути вашою – або на праві власності, або в оренді. Все інше – це гра з вогнем, яка рано чи пізно закінчується судовим рішенням про знесення.
