Объекты незавершённого строительства – тема, вызывающая немало вопросов у владельцев недостроев и застройщиков. Главный из них: нужно ли платить налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, за то, что физически ещё не является завершённым домом или сооружением? Ответ кроется сразу в нескольких нормативных актах, и сейчас мы шаг за шагом разложим логику законодателя.
Кто вообще платит этот налог?
Сначала напомню базовые правила. Подпункт 266.1.1 Налогового кодекса Украины определяет плательщиков налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Ими являются физические и юридические лица (в том числе нерезиденты), владеющие жилой или нежилой недвижимостью. Здесь всё довольно прозрачно: есть право собственности на объект – возникает обязанность платить налог.
А что именно считается объектом налогообложения? Подпункт 266.2.1 даёт чёткий ответ: объект жилой и нежилой недвижимости, в том числе его доля. Ключевое слово тут – «объект недвижимости». И именно в этом определении прячется вся интрига касательно недостроев.
Как считают базу налогообложения?
База налогообложения – это общая площадь объекта жилой или нежилой недвижимости, включая доли. Однако способ её исчисления зависит от того, кто является владельцем.
Для физических лиц базу определяет контролирующий орган. Основание – данные Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, которые органы государственной регистрации предоставляют бесплатно. Кроме того, могут использоваться оригиналы документов налогоплательщика – в частности те, что подтверждают право собственности. Всё это закреплено в подпункте 266.3.2 НКУ.
Юридические лица действуют иначе. Они исчисляют базу самостоятельно, исходя из общей площади каждого отдельного объекта. Оперируют при этом правоустанавливающими документами – как того требует подпункт 266.3.3 НКУ.
И вот тут мы подходим к самому интересному моменту.
Момент возникновения права собственности – в чём суть?
Налоговый кодекс не существует в вакууме. Чтобы понять, подпадают ли объекты незавершённого строительства под налогообложение, придётся заглянуть в Гражданский кодекс. Именно он определяет, когда возникает право собственности на недвижимое имущество.
Часть первая статьи 182 ГКУ устанавливает общее правило: право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Порядок этой регистрации регулируется Законом Украины № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».
Коротко говоря, государственная регистрация – это официальное признание государством факта, что у вас возникло, изменилось или прекратилось вещное право на конкретный объект. Сведения вносятся в Государственный реестр прав.
А теперь – главное. Как формулирует статья 331 Гражданского кодекса момент возникновения права собственности на вновь созданное имущество?
Часть вторая этой статьи говорит: право собственности на вновь созданное недвижимое имущество – жилые дома, здания, сооружения и тому подобное – возникает с момента завершения строительства. Если же договором или законом предусмотрено принятие такого имущества в эксплуатацию – то с момента такого принятия. А когда закон требует государственной регистрации права собственности – право возникает именно с момента регистрации.
Что это означает для владельца недостроя?
Ключевая фраза – «с момента завершения строительства». До этого момента объекта недвижимости как такового юридически не существует. Часть третья статьи 331 ГКУ прямо указывает: до завершения строительства лицо считается собственником не здания, а материалов, оборудования и прочего имущества, использованного в процессе строительства.
Иными словами, вы владеете кирпичом, бетоном, металлоконструкциями – но не домом. Дом появится как объект права лишь после того, как строительство завершится.
Впрочем, закон не оставляет собственника без вариантов. По части третьей статьи 331 ГКУ можно зарегистрировать право собственности на объект незавершённого строительства, если возникает необходимость – скажем, для заключения договора в отношении такого объекта. Но это право, а не обязанность. Пока регистрация не проведена – перед нами не объект недвижимости, а набор строительных материалов.
Возвращаемся к налогу
А теперь вспомните исходный тезис: объектом налогообложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, является объект жилой или нежилой недвижимости. Если же недострой юридически не является объектом недвижимости – он не подпадает под определение объекта налогообложения.
Логика тут предельно проста: нет объекта недвижимости – нет и налога.
Налоговый кодекс Украины не относит объекты незавершённого строительства к объектам налогообложения этим налогом. И это вполне согласуется с гражданско-правовым пониманием момента возникновения права собственности.
А если недострой всё же зарегистрировали?
Тут есть нюанс, о котором стоит знать. Если лицо провело государственную регистрацию права собственности на объект незавершённого строительства – ситуация меняется. После регистрации такой объект официально признаётся недвижимым имуществом. А значит, он может попасть в базу налогообложения.
На практике это означает: пока строительство продолжается и вы не регистрировали право собственности на недострой – налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, вам не начисляется. Земельный участок под таким объектом может облагаться отдельно – но это уже совсем другая история.
Несколько слов о практической стороне
Налоговая не получает из Государственного реестра прав сведений об объектах, которых там нет. Если ваш недострой не зарегистрирован – контролирующий орган просто не знает о его существовании. Начислить налог можно лишь на то, что официально учитывается как объект недвижимости.
Конечно, это не значит, что стоит сознательно затягивать регистрацию. Уклонение от уплаты налогов имеет свои последствия, и злоупотреблять правовыми конструкциями не получится. Но сама логика закона построена так, что до момента завершения строительства налоговая обязанность в отношении такого объекта не возникает.
Так что если вы сейчас в процессе строительства и переживаете из-за возможных налоговых начислений – можете спокойно продолжать работы. Пока строительство не завершено, а право собственности не зарегистрировано, объекты незавершённого строительства не являются объектами налогообложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка.
