Об’єкти незавершеного будівництва – тема, що викликає чимало запитань у власників недобудов і забудовників. Головне з них: чи потрібно сплачувати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за те, що фізично ще не є завершеним будинком чи спорудою? Відповідь криється одразу в кількох нормативних актах, і зараз ми крок за кроком розкладемо логіку законодавця.
Хто взагалі платить цей податок?
Спершу нагадаю базові правила. Підпункт 266.1.1 Податкового кодексу України визначає платників податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Ними є фізичні та юридичні особи (зокрема й нерезиденти), які володіють житловою або нежитловою нерухомістю. Тут усе досить прозоро: є право власності на об’єкт – виникає обов’язок сплачувати податок.
А що саме вважається об’єктом оподаткування? Підпункт 266.2.1 дає чітку відповідь: об’єкт житлової та нежитлової нерухомості, у тому числі його частка. Ключове слово тут – «об’єкт нерухомості». І саме в цьому визначенні ховається вся інтрига щодо недобудов.
Як рахують базу оподаткування?
База оподаткування – це загальна площа об’єкта житлової чи нежитлової нерухомості, включаючи частки. Однак спосіб її обчислення залежить від того, хто є власником.
Для фізичних осіб базу визначає контролюючий орган. Підстава – дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, які органи державної реєстрації надають безоплатно. Крім того, можуть використовуватися оригінали документів платника податків – зокрема ті, що підтверджують право власності. Усе це закріплено в підпункті 266.3.2 ПКУ.
Юридичні особи діють інакше. Вони обчислюють базу самостійно, виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта. Оперують при цьому правовстановлюючими документами – як того вимагає підпункт 266.3.3 ПКУ.
І ось тут ми підходимо до найцікавішого моменту.
Момент виникнення права власності – у чому суть?
Податковий кодекс не існує у вакуумі. Щоб зрозуміти, чи підпадають об’єкти незавершеного будівництва під оподаткування, доведеться зазирнути до Цивільного кодексу. Саме він визначає, коли виникає право власності на нерухоме майно.
Частина перша статті 182 ЦКУ встановлює загальне правило: право власності та інші речові права на нерухомі речі, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Порядок цієї реєстрації регулюється Законом України № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Коротко кажучи, державна реєстрація – це офіційне визнання державою факту, що у вас виникло, змінилося або припинилося речове право на конкретний об’єкт. Відомості вносяться до Державного реєстру прав.
А тепер – головне. Як формулює стаття 331 Цивільного кодексу момент виникнення права власності на новостворене майно?
Частина друга цієї статті говорить: право власності на новостворене нерухоме майно – житлові будинки, будівлі, споруди тощо – виникає з моменту завершення будівництва. Якщо ж договором або законом передбачено прийняття такого майна до експлуатації – то з моменту такого прийняття. А коли закон вимагає державної реєстрації права власності – право виникає саме з моменту реєстрації.
Що це означає для власника недобудови?
Ключова фраза – «з моменту завершення будівництва». До цього моменту об’єкта нерухомості як такого юридично не існує. Частина третя статті 331 ЦКУ прямо вказує: до завершення будівництва особа вважається власником не будівлі, а матеріалів, обладнання та іншого майна, використаного в процесі будівництва.
Іншими словами, ви володієте цеглою, бетоном, металоконструкціями – але не будинком. Будинок з’явиться як об’єкт права лише після того, як будівництво завершиться.
Утім, закон не залишає власника без варіантів. За частиною третьою статті 331 ЦКУ можна зареєструвати право власності на об’єкт незавершеного будівництва, якщо виникає потреба – скажімо, для укладення договору щодо такого об’єкта. Але це право, а не обов’язок. Доки реєстрація не проведена – перед нами не об’єкт нерухомості, а набір будівельних матеріалів.
Повертаємося до податку
А тепер згадайте вихідну тезу: об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є об’єкт житлової або нежитлової нерухомості. Якщо ж недобудова юридично не є об’єктом нерухомості – вона не підпадає під визначення об’єкта оподаткування.
Логіка тут гранично проста: немає об’єкта нерухомості – немає й податку.
Податковий кодекс України не відносить об’єкти незавершеного будівництва до об’єктів оподаткування цим податком. І це цілком узгоджується з цивільно-правовим розумінням моменту виникнення права власності.
А якщо недобудову все ж зареєстрували?
Тут є нюанс, про який варто знати. Якщо особа провела державну реєстрацію права власності на об’єкт незавершеного будівництва – ситуація змінюється. Після реєстрації такий об’єкт офіційно визнається нерухомим майном. А отже, він може потрапити до бази оподаткування.
На практиці це означає: поки будівництво триває і ви не реєстрували право власності на недобудову – податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, вам не нараховується. Земельна ділянка під таким об’єктом може оподатковуватися окремо – але це вже зовсім інша історія.
Кілька слів про практичний бік
Податкова не отримує з Державного реєстру прав відомостей про об’єкти, яких там немає. Якщо ваша недобудова не зареєстрована – контролюючий орган просто не знає про її існування. Нарахувати податок можна лише на те, що офіційно обліковується як об’єкт нерухомості.
Звісно, це не означає, що варто свідомо затягувати реєстрацію. Ухилення від сплати податків має свої наслідки, і зловживати правовими конструкціями не вийде. Але сама логіка закону побудована так, що до моменту завершення будівництва податковий обов’язок щодо такого об’єкта не виникає.
Тож якщо ви зараз у процесі будівництва і хвилюєтеся через можливі податкові нарахування – можете спокійно продовжувати роботи. Допоки будівництво не завершене, а право власності не зареєстроване, об’єкти незавершеного будівництва не є об’єктами оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
