Оподаткування компенсації за пошкоджену будівлю здається простим лише на перший погляд. Уявіть ситуацію: ви здаєте частину нежитлової будівлі в оренду, спокійно плануєте справи, а вночі чути вибух. Будинок пошкоджено. Орендар за договором виплачує вам компенсацію. Логічно? Начебто так. Але податкова має власну думку, і вона не завжди збігається з очікуваннями власника.
Йдеться про індивідуальну податкову консультацію Державної податкової служби, яку опублікувало видання 7eminar. Розберемо її зміст по-людськи, без зайвої теорії.
З чого все почалося
До ДПС звернулося товариство, яке володіє нежитловою будівлею. Частину цього об’єкта воно планувало передати в оренду іншій юридичній особі, яка є платником ПДВ.
Обидві сторони добре розуміли ризики. Війна, обстріли, дрони – усе це реальність, у якій доводиться працювати. Тому в договорі вирішили прописати окрему умову. Якщо будівлю пошкодить або знищить ракетний удар, атака безпілотника, вибух чи інша визначена договором воєнна подія, орендар відшкодовує власнику майнові втрати.
Механізм виглядав цілком розумно:
- при частковому пошкодженні суму визначають за документально підтвердженою вартістю ремонту;
- при повному знищенні або неможливості відновлення орендар платить погоджену компенсацію вартості будівлі;
- для забезпечення виплати передбачили безвідкличну безумовну банківську гарантію.
Ось тут і виникло головне питання. Чи доведеться власнику нараховувати ПДВ на отримані гроші? І як узагалі врахувати знищену будівлю під час розрахунку податку на прибуток?
ПДВ: вирішує не назва, а суть
Перше, що підкреслює ДПС: податковий облік не прив’язаний до того, як сторони назвали платіж у договорі. Вирішальне значення має його реальний зміст. Саме тому оподаткування компенсації за пошкоджену будівлю щоразу залежить від конкретних обставин, а не від одного рядка в документі.
Тут можливі два сценарії, і вони кардинально різні.
Якщо кошти є відшкодуванням шкоди через невиконання або неналежне виконання договірних зобов’язань, ПДВ на них не нараховують. Орендодавцю навіть не потрібно складати податкову накладну. Усе просто.
Інша річ, коли виплата фактично компенсує вартість знищеного майна або ремонт пошкодженої будівлі. Тоді суму відшкодування включають до бази оподаткування ПДВ.
Що це означає на практиці? Власник має:
- нарахувати податкові зобов’язання;
- скласти податкову накладну;
- зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних.
Тут важливий момент, який багато хто недооцінює. Запис у договорі про «виключно компенсаційний характер» виплати сам по собі від ПДВ не рятує. Податкова оцінюватиме фактичний зміст операції та документи, які його підтверджують.
Податковий кредит і капітальні поліпшення
У зверненні товариство повідомило ще одну деталь, яка може здатися рятівною. Купуючи будівлю ще у 2008 році, воно включило сплачений ПДВ до податкового кредиту. А ось ПДВ за капітальними поліпшеннями нерухомості до кредиту не включали.
ДПС відповіла прямо: це нічого не змінює. Якщо виплата за своєю сутністю є компенсацією вартості знищеного майна або ремонту пошкодженої будівлі, відсутність податкового кредиту за капітальними поліпшеннями не звільняє орендодавця від нарахування ПДВ на отриману компенсацію.
Тобто сподіватися, що «не взяли до кредиту – отже, і податку немає», не варто. Логіка податкової тут жорсткіша.
Знищене майно та ліквідація основних засобів
Окремо податкова звернула увагу на правила ліквідації знищених основних засобів. Тут є тонкість, яку легко пропустити.
За підпунктом 14.1.191 Податкового кодексу України ліквідація основних засобів через знищення або руйнування внаслідок обставин непереборної сили не вважається постачанням товарів. Але є умова: платник податків має надати контролюючому органу належний документ про знищення, розбирання або перетворення майна, через яке його вже неможливо використовувати за первісним призначенням.
Звідси простий висновок. ПДВ із компенсації та податкові наслідки списання знищеної будівлі – це два різні питання. Аналізувати їх потрібно окремо, з урахуванням обставин конкретної операції та підтвердних документів. Не можна вирішити одну проблему і автоматично закрити другу.
Податок на прибуток: що змінюється
Щодо податку на прибуток ДПС висловилася стриманіше. Податковий кодекс не передбачає окремих податкових різниць для суми компенсації, яку власник отримує через пошкодження основних засобів. Тому таку операцію відображають за правилами бухгалтерського обліку.
Об’єкт оподаткування податком на прибуток визначають на основі фінансового результату до оподаткування, скоригованого на різниці, прямо передбачені ПКУ.
Цікаво інше. ДПС не стала визначати, як саме суму компенсації потрібно відображати в бухгалтерських доходах. Це питання належить до компетенції Міністерства фінансів України. Тобто податкова свідомо перевела стрілку на Мінфін.
Для підприємства це означає просту річ. Облік отриманих грошей ведуть за правилами бухгалтерського обліку, а податкові коригування застосовують лише тоді, коли для цього є відповідна норма Податкового кодексу.
Залишкова вартість знищеної будівлі
Якщо будівлю повністю знищено й підприємство списує її з обліку, важливо визначити, чи належала вона до виробничих або невиробничих основних засобів. Від цього прямо залежить порядок коригування фінансового результату.
Для виробничих основних засобів діє такий порядок:
- фінансовий результат до оподаткування збільшують на їхню залишкову вартість за даними бухгалтерського обліку;
- водночас його зменшують на залишкову вартість, розраховану за правилами статті 138 ПКУ.
Для невиробничих основних засобів порядок інший. Фінансовий результат збільшують на суму залишкової вартості за даними бухгалтерського обліку. А зменшити його на податкову залишкову вартість такого об’єкта не можна. Ці вимоги передбачені пунктами 138.1 і 138.2 Податкового кодексу України.
Тому під час списання знищеної нерухомості підприємству потрібно документально оформити ліквідацію та правильно визначити залишкову вартість об’єкта – окремо за бухгалтерськими й податковими правилами.
Що врахувати орендодавцям
Роз’яснення ДПС показує: прописати в договорі компенсацію на випадок воєнного пошкодження нерухомості недостатньо. Потрібно ще розуміти, як саме цю виплату кваліфікують для цілей оподаткування. Грамотне оподаткування компенсації за пошкоджену будівлю починається ще на етапі укладення договору.
Тому в договорі варто чітко визначити:
- за яких обставин виникає обов’язок компенсувати втрати;
- як розраховуватиметься сума;
- якими документами підтверджуватимуться пошкодження або знищення будівлі.
Не менш важливо належно оформити списання знищеного майна й розрахунок його залишкової вартості. Документи тут – це не формальність, а основа для будь-якої майбутньої суперечки з податковою.
І ще один момент, про який часто забувають. Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер. Скористатися нею може виключно платник податків, якому її надали. Іншим підприємствам доведеться враховувати умови власних договорів і фактичні обставини своїх операцій.
Кожен випадок воєнного пошкодження нерухомості унікальний. І від того, як ви підтвердите втрати та оформите документи, залежить не лише сума податку, а й те, чи вдасться взагалі відстояти свою позицію перед податковою.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков
