Оренда нерухомості у фізосіб із 23 жовтня 2026 року оподатковується по-новому: ставка ПДФО впала з 18% до 5%. Якщо ви орендуєте квартиру, офіс чи склад у звичайної людини, а не в компанії, це прямо впливає на суму, яку ви щомісяця перераховуєте.
Розберімося спокійно, змін небагато, але вони про живі гроші, варто в них розібратися.
Що саме ухвалили
Закон України від 15.10.2026 № 5025-IX набрав чинності 23 жовтня 2026 року. Назва в нього довга і на перший погляд зовсім не про оренду: документ присвячений ПДВ на дистанційний продаж товарів, які пересилають через митний кордон у міжнародних поштових та експрес-відправленнях. Але серед правок до Податкового кодексу (далі – ПКУ) зачепили і пп. 170.1.4.
Донедавна норма виглядала просто: доходи фізосіб від надання нерухомості в оренду, суборенду, емфітевзис та житловий найм оподатковувалися за ставкою 18% (п. 167.1 ПКУ). Нова редакція розділила ці доходи на дві групи, і ставка тепер залежить від того, що саме передають у користування.
Ставка 5%: житло, офіси, склади
Другий абзац пп. 170.1.4 ПКУ відсилає до п. 167.2 ПКУ, де ставка – 5%. Під неї потрапляють доходи від оренди:
- об’єктів житлової нерухомості, тобто квартир і житлових будинків;
- об’єктів нежитлової нерухомості, тобто офісів, складів, торговельних приміщень;
- частин і житлової, і нежитлової нерухомості.
Тобто йдеться про нерухомість у звичному розумінні: те, що має адресу, стіни й дах. Кімната в квартирі, половина будинку, підвал під магазин – усе це під 5%. А от машина, обладнання чи інше рухоме майно до переліку не входять, для них діють інші правила.
Кстати, суборенда нерухомості теж іде за зниженою ставкою. Логіка проста: якщо об’єкт житловий або нежитловий, але це саме нерухомість, податок буде 5%.
Ставка 18%: земля, паї та інше майно
Перший абзац норми зберіг ставку 18% (п. 167.1 ПКУ) для доходів із підпунктів 170.1.1 – 170.1.3, крім тих, що стосуються оренди нерухомості. На практиці це означає, що за базовою ставкою залишаються:
- оренда земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
- оренда земельних часток, тобто паїв;
- майнові паї.
Простими словами: здаєте поле чи пай – усе як було, 18%. Здаєте приміщення – 5%.
Окремо згадаймо емфітевзис, тобто право користуватися чужою землею для сільськогосподарських потреб. У старій редакції норми він згадувався прямо, у новій – уже ні. Оскільки пільга прив’язана саме до оренди об’єктів нерухомості, застосовувати 5% до емфітевзису ризиковано. Обережніше орієнтуватися на 18%.
Скільки це в грошах
Спочатку про терміни. ПДФО – це податок на доходи фізичних осіб, його утримують із доходу ще до того, як гроші потраплять на картку. Військовий збір (ВЗ) – окремий платіж, і для орендних доходів він становить ті самі 5%. Ці два податки завжди йдуть разом.
Отже, загальне навантаження на дохід від оренди нерухомості тепер 10% (5% ПДФО і 5% ВЗ) замість колишніх 23% (18% ПДФО і 5% ВЗ).
Порахуймо на прикладі. Офіс за 20 000 грн на місяць. Раніше з цієї суми утримували 4 600 грн, і власник отримував 15 400 грн. Тепер утримають 2 000 грн, а на руки прийде 18 000 грн. Різниця – 2 600 грн щомісяця, за рік набігає 31 200 грн.
З квартирою за 12 000 грн історія та сама: було 2 760 грн утримань, стало 1 200 грн. Власник замість 9 240 грн отримує 10 800 грн.
А ось із паєм нічого не змінилося: ті самі 23% разом із військовим збором. Тут важливо не заплутатися, бо об’єкти виглядають схоже, а ставки різні.
Хто утримує податок і коли
У цій частині нічого не змінилося. Під час оренди нерухомості у фізосіб податковим агентом залишається орендар, тобто юридична особа або ФОП. Саме він нараховує, утримує та перераховує ПДФО й ВЗ до бюджету в момент виплати орендної плати.
Орендодавець-фізособа в цій схемі нічого не декларує і до податкової не йде. Його дохід уже оподаткований біля джерела виплати.
Тут важливий момент: податок прив’язаний не до дати договору, а до дати нарахування або виплати доходу. Тому орендна плата, нарахована з 23 жовтня, оподатковується вже за новими правилами, навіть якщо договір підписано кілька років тому.
І ще одна деталь. Відповідальність за правильне утримання лежить на податковому агенті. Якщо бухгалтер помилково застосує 5% там, де потрібно 18%, наприклад до оренди землі, недоїмку стягнуть з орендаря, а не з власника. Тож краще перевірити розрахунок заздалегідь.
Що робити орендарям
Почніть із договору. Подивіться, як у ньому сформульована сума, бо від цього залежить, хто відчує вигоду від зниження ставки.
- Якщо вказана сума орендної плати, з якої утримують податок, вигоду отримає власник: на руки йому прийде більше.
- Якщо зафіксована сума, яку власник отримує чистими, економія дістанеться вам: до бюджету піде менше, а власнику ви віддасте ту саму суму.
Якщо в тексті договору прямо написано, що податок становить 18%, варто підготувати додаткову угоду. Інакше бухгалтерія орендаря може продовжувати рахувати по-старому і ви просто не помітите змін.
Далі – техніка. Бухгалтеру краще заздалегідь оновити налаштування в обліковій програмі, щоб новий розрахунок не зламав звичний процес. І перевірте, чи правильно відображено дохід у звітності податкового агента за жовтень та наступні місяці.
Не забудьте про орендодавця. Людина, яка здає квартиру, часто не стежить за змінами в ПКУ і може здивуватися, коли побачить на картці більшу суму. Іноді варто просто попередити заздалегідь.
Окрема історія – коли орендодавець є фізособою-підприємцем на спрощеній системі. Тоді діють інші правила: його дохід оподатковується за нормами його групи, а не за пп. 170.1.4 ПКУ. Не плутайте ці дві ситуації, наслідки в них різні.
Найпростіший орієнтир для бухгалтера такий: дивіться на дату нарахування доходу. Усе, що нараховано 23 жовтня 2026 року і пізніше та стосується нерухомості, іде за ставкою 5%. Усе, що раніше, – за 18%.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков
