Оренда пам’ятки культурної спадщини – це не рядова комерційна угода. Тут діють особливі правила, і їхнє ігнорування може коштувати вам права користування приміщенням, навіть якщо ви вже встигли там облаштуватися. Саме про це – свіжа постанова Верховного Суду у справі № 916/938/22, яка перевернула попередні рішення і змусила орендаря повернути старовинний будинок у центрі Одеси.
Як так сталося, що громадська організація спершу виграла суди, а потім втратила все? І головне – який урок із цієї історії варто винести кожному, хто має справу з нерухомістю з історичним шлейфом?
Про що, власне, спір
У січні 2020 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради передав в оренду громадській організації «Соціально-правозахисна» цілий громадський будинок із господарськими спорудами на вулиці Віри Інбер, 6. Загальна площа – понад 1000 квадратних метрів. Договір нотаріально посвідчили, право оренди зареєстрували в державному реєстрі. Усе начебто за правилами.
Але був один суттєвий нюанс: усередині орендованого комплексу стояла окрема двоповерхова будівля 1870 року побудови. Ще у 1993 році її включили до переліку пам’яток містобудування та архітектури місцевого значення. А от погодження органу охорони культурної спадщини на передачу цього об’єкта в оренду ніхто не отримав.
Коли прокуратура про це дізналася, то подала позов: визнати договір недійсним і зобов’язати орендаря повернути майно.
Чому нижчі суди відмовили прокурору
Господарський суд Одеської області та Південно-західний апеляційний господарський суд двічі розглядали цю справу – і щоразу ставали на бік орендаря. Логіка була приблизно такою: обов’язок отримати погодження лежав на власнику майна, тобто на міськраді та її департаменті. Орендар тут нібито ні до чого – він діяв добросовісно, а помилки чиновників не повинні ламати йому бізнес.
Суди навіть послалися на практику Європейського суду з прав людини: мовляв, визнання договору недійсним і повернення приміщення стало б непропорційним втручанням у майнові права організації. Справжній «святий» орендар, якого підвела держава.
Колегія суддів Верховного Суду подивилася на ситуацію інакше.
Що сказав Верховний Суд
Ключове питання, яке поставив касаційний суд: а чи справді орендар був таким уже добросовісним? І чи можна вважати, що він не знав про особливий статус будівлі?
Відповідь виявилася невтішною для громадської організації.
По-перше, будівля 1870 року у внутрішньому дворі – це не типова «сіра коробка». Архітектурний стиль, конструктивні елементи, загальний вигляд – усе кричало про те, що перед вами об’єкт з історією. Суд прямо зазначив: добросовісний і обачний користувач, побачивши таку споруду, мав би як мінімум поцікавитися її правовим режимом. Інформація про пам’ятки є відкритою, реєстри доступні – жодних надмірних зусиль для перевірки не потрібно.
По-друге, і це, мабуть, найбільш красномовний момент, – у самому договорі оренди був пункт 4.13. Він передбачав: якщо будинок виявиться пам’яткою архітектури, орендар зобов’язаний протягом 30 днів укласти охоронний договір. Тобто сторони не просто здогадувалися про можливий статус будівлі – вони прямо прописали це в угоді. Хіба можна після цього казати «ми не знали»?
По-третє, вже після укладення договору організація пішла до адміністративного суду – оскаржувати саме те розпорядження 1993 року, яким будинок включили до переліку пам’яток. Якщо ви судитеся про скасування статусу пам’ятки, то ви точно знаєте про її існування.
Усі ці обставини разом переконали Верховний Суд: орендар не був добросовісним. Він знав або повинен був знати про спеціальний статус майна, але все одно уклав договір без погодження уповноваженого органу.
Чому не спрацював аргумент про «помилку чиновника»
У касаційній скарзі прокурор наголосив на важливому розмежуванні – і Суд із ним погодився. Є різниця між ситуацією, коли добросовісна особа постраждала через помилку держоргану, і ситуацією, коли сам набувач поводився недобросовісно. У першому випадку ризик справді має нести держава. У другому – жодних підстав перекладати відповідальність на чиновників немає.
Колегія суддів послалася на постанову Великої Палати Верховного Суду від 12 вересня 2023 року у справі № 910/8413/21. Там чітко сказано: недобросовісна поведінка набувача майна не є набуттям права під впливом помилки органу влади. А повернення майна власнику від недобросовісної особи не створює для неї надмірного тягаря.
Саме тому посилання на статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини тут не допомогло. Визнання договору недійсним – це не покарання орендаря, а відновлення законності щодо об’єкта, який має особливу цінність для суспільства.
Чому це рішення важливе
Справа № 916/938/22 – не просто черговий господарський спір. Вона формує цілком конкретний стандарт поведінки для тих, хто планує орендувати чи купувати об’єкти з історичним минулим.
Верховний Суд фактично сказав: недостатньо покладатися на те, що «власник сам мав усе перевірити». Оренда пам’ятки культурної спадщини передбачає, що ви теж проявляєте розумну обачність – дивитеся на будівлю, аналізуєте її очевидні ознаки, перевіряєте доступну інформацію. Якщо перед вами старовинна споруда з явними архітектурними особливостями, ігнорувати її можливий охоронний статус – свідомий ризик.
До речі, охоронний договір між Департаментом культури та Департаментом комунальної власності згодом таки уклали – у січні 2021 року. Але це сталося вже після підписання спірного договору оренди і, як виявилося, ситуацію не врятувало. Процедуру погодження потрібно було пройти до передачі майна в користування, а не колись потім.
Окремо варто звернути увагу на те, як Суд оцінював архітектурні особливості будівлі. Ішлося не про якісь приховані характеристики, доступні лише експертам. Зовнішній вигляд, композиція, вік – усе це було очевидним для будь-якої розумної людини, яка збирається орендувати нерухомість.
Такий підхід перегукується з позицією Великої Палати зі справи № 483/448/20: якщо спеціальні ознаки об’єкта є зовнішньо помітними, особа, проявивши розумну обачність, могла і повинна була з’ясувати його правовий режим. Не знав – означає не хотів знати або свідомо заплющив очі.
Ризик-менеджмент при роботі з нерухомістю тепер однозначно включає перевірку культурного статусу будівлі. Інакше наслідки можуть бути фатальними для вашого бізнесу – як це сталося з одеською громадською організацією, яка втратила право оренди на понад 1000 квадратних метрів у центрі міста.
