Реєстрація права власності на будинки, збудовані до 1992 року, – процедура, з якою стикаються тисячі українців. Аж раптом Міністерство юстиції додало в цю історію новий поворот: що робити, якщо на момент завершення будівництва ви були дитиною? Формально – будували не ви. Але ж будинок ваш. Давайте розбиратися, що каже закон.
Два моменти, які важливо не плутати
Перш ніж заглиблюватися в деталі, треба зрозуміти одну принципову річ. Мін’юст наголошує: момент виникнення права власності та момент набуття права власності – це не одне й те саме.
Звучить як юридична казуїстика? Насправді все просто. Право власності виникає тоді, коли будинок добудували. А от набуває його конкретна людина – можливо, пізніше або іншим шляхом. Державна реєстрація тут виступає не творцем права, а лише офіційним підтвердженням: так, ця людина справді власник. Реєстр фіксує те, що вже сталося в реальному житті, а не створює право з нуля.
Які будинки можна зареєструвати без акту введення в експлуатацію
Тут усе досить ліберально. Якщо ваш індивідуальний житловий будинок, садовий чи дачний будиночок, господарська споруда добудовані до 5 серпня 1992 року – жодного документа про прийняття в експлуатацію від вас не вимагатимуть. Це стара забудова, і держава це розуміє.
Отже, реєстрація права власності на будинки, збудовані до 1992 року, не потребує акту введення в експлуатацію – це значно спрощує процедуру. Але розслаблятися рано. Замість акту знадобляться відомості з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. А саме: технічні характеристики об’єкта та підтвердження присвоєної адреси.
Щоправда, є приємний виняток. Якщо йдеться про окремий житловий будинок, садовий чи дачний, розташований на ділянці, право власності на яку вже зареєстроване, – документ про адресу не потрібен. Достатньо вказати кадастровий номер землі, і реєстратор сам підтягне потрібну інформацію. Зручно, правда?
Дитина-забудовник: несподівана проблема
А тепер – найцікавіше. Уявіть: будинок збудували до 1992 року. Ви в ньому виросли, живете досі. І раптом з’ясовується, що на момент завершення будівництва вам було, скажімо, 12 років. Чи можете ви зареєструвати право власності на себе?
Логіка підказує: звісно, це ж ваш дім. Але закон дивиться на ситуацію трохи інакше.
Річ у тім, що стаття 331 Цивільного кодексу України пов’язує виникнення права власності на новостворене майно з моментом завершення будівництва. Причому будувати має саме та особа, яка претендує на право власності. А тепер увага: чи може 12-річна дитина своїми діями набувати цивільні права?
Що таке цивільна дієздатність і чому це важливо
Стаття 30 Цивільного кодексу дає чітке визначення: цивільна дієздатність – це здатність людини своїми діями набувати права, створювати обов’язки, виконувати їх і нести за них відповідальність.
Далі – градація за віком. До 14 років дитина має лише часткову дієздатність (стаття 31 ЦКУ) і може вчиняти хіба що дрібні побутові правочини. Від 14 до 18 років – неповна дієздатність: серйозні правочини потребують згоди батьків або піклувальників. І тільки з 18 років настає повна цивільна дієздатність.
Будівництво будинку – це, погодьтеся, не дрібний побутовий правочин. І якщо на момент завершення будівництва ви не мали повної цивільної дієздатності, Мін’юст займає досить категоричну позицію: говорити про набуття права власності саме вами в розумінні статті 331 ЦКУ навряд чи можливо.
Що це означає на практиці
Якщо ви подасте документи на реєстрацію права власності на будинки, збудовані до 1992 року, а реєстратор побачить, що на момент будівництва ви були неповнолітнім, – висока ймовірність відмови. Підстава: стаття 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Крім того, за частинами п’ятою та шостою статті 18 цього ж Закону, реєстратор зобов’язаний перевіряти обсяг цивільної дієздатності заявників. Перевірка відбувається через Державний реєстр актів цивільного стану – тобто ваш вік на момент будівництва не сховається.
І це справді створює парадоксальну ситуацію. Будинок стоїть десятиліттями, ви в ньому живете, всі сусіди знають, що він ваш, – а оформити право власності саме через те, що колись давно ви були дитиною, не виходить.
Чи є вихід
Прямої відповіді Мін’юст не дає, і це не дивно. Їхні листи-роз’яснення не є нормативно-правовими актами, не встановлюють нових правил і мають лише інформаційний характер. Тобто це не закон і не обов’язкова до виконання інструкція.
У кожному конкретному випадку варто радитися з юристом, який спеціалізується на земельному та майновому праві. Можливо, ваш шлях лежить не через статтю 331 ЦКУ (набуття права власності на новостворене майно), а через інші механізми – скажімо, набувальну давність або оформлення спадщини.
Тож якщо вам на момент завершення будівництва (до 5 серпня 1992 року) не було 18 років, пряма реєстрація права власності на будинки, збудовані до 1992 року, через статтю 331 ЦКУ майже напевно наштовхнеться на відмову реєстратора. Потрібно шукати альтернативний правовий шлях – і тут без фахового юриста вже не обійтися.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков
