Приватизація нерухомості – це чудовий спосіб стати власником будівлі за відносно невеликі гроші. Але що робити, коли ви вже тримаєте в руках договір купівлі-продажу, а земля під вашою новою власністю досі оформлена на когось іншого? Саме в таку ситуацію потрапила позивачка у справі № 545/487/25, яка дійшла аж до Верховного Суду. І фінал виявився несподіваним: суд не став вирішувати спір по суті, а закрив провадження, бо справа мала розглядатися зовсім в іншому суді.
Давайте розберемо цю історію покроково – вона містить кілька важливих уроків для кожного, хто купує нерухомість через приватизацію.
Що сталося: купівля без землі
У березні 2023 року жінка придбала на аукціоні об’єкт малої приватизації – комплекс будівель колишньої казарми з господарськими спорудами та вольєрами для собак. Об’єкт знаходився на території виправної колонії в Полтавській області. Ціна покупки склала 372 000 гривень.
У договорі купівлі-продажу був один нюанс, який часто зустрічається під час приватизації нерухомості: земельна ділянка не була предметом продажу. Покупець мав вирішувати питання землекористування самостійно, вже після набуття права власності на будівлі.
Земельна ділянка площею 0,6 га перебувала в постійному користуванні Божківської виправної колонії ще з 2004 року. І отримати її у своє розпорядження новій власниці будівель виявилося не так просто.
У чому була проблема
Після купівлі жінка звернулася до Полтавської районної військової адміністрації із заявою про передачу землі в оренду на 49 років. Але отримала відмову. Причина – у Державному реєстрі речових прав висіло зареєстроване право постійного користування тією самою ділянкою за виправною колонією.
Створювалося замкнене коло. Адміністрація не могла передати землю новому власнику, бо формально нею користувалася державна установа. А установа не поспішала відмовлятися від свого права.
Тут важливий момент: за статтею 120 Земельного кодексу України та статтею 377 Цивільного кодексу України, коли ви купуєте будівлю, до вас має перейти і право на землю під нею. Це називається принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та нерухомості. Але на практиці цей принцип іноді буксує – особливо коли йдеться про приватизацію нерухомості, розташованої на державній землі, яка перебуває в постійному користуванні.
Позиція перших двох судів
У лютому 2025 року жінка подала позов до цивільного суду. Вона просила припинити право постійного користування земельною ділянкою за колонією та визнати за нею право користування цією ділянкою.
І ось тут почалися несподіванки. Колонія позов визнала і не заперечувала проти його задоволення. Здавалося б – ідеальний розклад. Але суд відмовив.
Чому? Полтавський районний суд, а слідом за ним і апеляційний суд, виходили з кількох міркувань. По-перше, відповідач – виправна колонія – не має повноважень розпоряджатися землею, це прерогатива органів влади. По-друге, позивачка не звернулася до належних органів до подання позову (хоча потім таки звернулася, але отримала відмову). По-третє, суд не може підміняти собою державний орган і вирішувати, кому віддати землю.
Крім того, суди вказали: право постійного користування – це безстрокове право, і перелік підстав для його припинення, визначений статтею 141 Земельного кодексу України, є вичерпним. А позивачка як фізична особа взагалі не може бути суб’єктом права постійного користування за статтею 92 ЗК України.
Звучить логічно? На перший погляд – так. Але був один нюанс, який перекреслив усю цю логіку.
Що сказав Верховний Суд
Верховний Суд подивився на ситуацію під іншим кутом. І почав не з суті спору, а з питання юрисдикції – тобто з того, чи взагалі правильно було розглядати цю справу в цивільному суді.
Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду звернулася до практики Великої Палати Верховного Суду. У справі № 925/308/18 від 12 травня 2020 року Велика Палата чітко вказала: спори щодо приватизації державного або комунального майна належать до господарської юрисдикції. Незалежно від того, хто є сторонами – юридичні чи фізичні особи.
Участь фізичної особи в процедурі приватизації не змінює правової природи спору. Якщо суть справи стосується обсягу прав, які виникли внаслідок приватизації, – це господарський спір.
А що ж у нашій історії? Позивачка набула право власності на будівлі саме через процедуру приватизації. Її вимога оформити право користування землею під цими будівлями є прямим продовженням цієї процедури. Отже, справа мала розглядатися в господарському суді.
Чому це важливо знати
Ця справа – яскравий приклад того, як неправильно обраний суд може з’їсти місяці вашого часу. Позивачка пройшла першу інстанцію, апеляцію, дійшла до Верховного Суду – і лише там з’ясувалося, що весь цей час вона стукала не в ті двері.
Верховний Суд скасував рішення попередніх судів і закрив провадження у справі. Водночас суд роз’яснив, що позивачка має право протягом десяти днів звернутися до Верховного Суду із заявою про направлення справи до суду господарської юрисдикції. Тобто справа не втрачена – вона просто має бути розглянута в правильному суді.
Ключовий висновок із цієї історії простий: якщо ваш спір виник у зв’язку з приватизацією нерухомості – чи це питання про землю під приватизованою будівлею, чи визнання договору недійсним, чи будь-який інший аспект – вам пряма дорога до господарського суду. Навіть якщо ви фізична особа без статусу підприємця.
До речі, у цій справі є ще один цікавий момент. Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» передбачає, що власник земельної ділянки зобов’язаний укласти договір оренди з покупцем об’єкта приватизації у тримісячний строк після реєстрації права власності. Приватизація окремо стоячої будівлі, розташованої на землі в постійному користуванні третьої особи, є підставою для припинення цього права в частині, необхідній для обслуговування будівлі.
Тож законодавчий механізм існує. Питання лише в тому, щоб правильно ним скористатися – і почати з правильного суду.
А для тих, хто тільки планує брати участь у приватизації нерухомості, ця справа – нагадування: заздалегідь перевіряйте статус земельної ділянки під об’єктом. Якщо вона в постійному користуванні державної установи, будьте готові до того, що оформлення ваших прав на землю може перетворитися на окремий юридичний квест. І починати цей квест варто з консультації з фахівцем, який підкаже, до якого саме суду звертатися.
