Відчуження майбутньої нерухомості цілком реальне, хоча й має свої підводні камені. Продати квартиру чи інший об’єкт, який ще тільки зводиться, після купівлі у забудовника можна. Але процедура залежить від двох обставин: чи зареєстроване за покупцем спеціальне майнове право і чи повністю сплачена вартість об’єкта.
Міністерство юстиції листом № 147901/8.4.4/32-26 роз’яснило, як застосовувати Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон про гарантування). Йдеться про посвідчення правочинів при другому та наступних відчуженнях майбутньої нерухомості.
Давайте розберемося, чим перший продаж забудовником відрізняється від подальших і коли без згоди девелопера не обійтися.
Хто спершу отримує спеціальне майнове право
Особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості визначає Закон про гарантування.
Первинну державну реєстрацію спеціального майнового права на майбутні об’єкти здійснюють за замовником будівництва та/або девелопером. Розподіляються такі об’єкти між ними згідно з договором щодо організації та фінансування будівництва.
У Мін’юсті звернули увагу: закон окремо регулює дві ситуації.
- договори купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості при першому продажу;
- правочини щодо другого та наступних відчужень таких об’єктів.
Тобто правила для забудовника, який уперше продає об’єкт, і для покупця, який вирішує його перепродати, різняться.
Що зобов’язаний зробити забудовник при першому продажу
При першому продажу продавець має забезпечити будівництво та прийняття в експлуатацію завершеного об’єкта, складовою якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості.
Якщо покупець повністю сплатив ціну, продавець протягом п’яти робочих днів забезпечує державну реєстрацію спеціального майнового права на ім’я покупця.
Коли ж оплата часткова, закон пропонує кілька варіантів. Продавець може зареєструвати обтяження речових прав на майбутній об’єкт на користь покупця протягом трьох робочих днів із дня внесення першого платежу.
Інший сценарій – договір передбачає передачу спеціального майнового права покупцю ще до повної оплати. Тоді після часткової сплати в обсязі, визначеному договором, продавець протягом п’яти робочих днів реєструє спеціальне майнове право за покупцем і одночасно реєструє обтяження на свою користь. Після повної сплати ціни таке обтяження припиняється – теж протягом п’яти робочих днів.
Перепродаж, якщо спеціальне майнове право вже зареєстроване
Окремий порядок діє для покупця, який уже набув спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості. Такий власник має право відчужити об’єкт іншій особі.
Тут важливий момент. Якщо вартість об’єкта сплачена частково, для відчуження потрібна згода замовника будівництва та/або девелопера та/або управителя фонду фінансування будівництва. А от коли ціну сплачено повністю, згода не потрібна.
Правочин щодо другого та кожного наступного відчуження підлягає нотаріальному посвідченню. Після його укладення спеціальне майнове право реєструється за новим власником відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Коли спеціальне майнове право ще не перейшло до покупця
Буває й інша ситуація: покупець за договором першого продажу лише частково оплатив майбутній об’єкт, а на його користь зареєстроване обтяження речових прав.
У такому разі покупець може відступити свої права за договором іншій особі. Відступлення права вимоги відбувається за згодою продавця за договором купівлі-продажу, а також продавця за договором першого продажу. Сам договір про відступлення прав теж підлягає нотаріальному посвідченню.
До нового покупця переходять права та обов’язки попереднього за договором купівлі-продажу, зокрема ті, що випливають із договору першого продажу.
Разом із правами переходить і борг
Мін’юст окремо наголосив: відступлення прав за договором відбувається одночасно з переведенням боргу на правонабувача.
Наслідком стає й перехід обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості на користь нового правонабувача.
Як працює державна реєстрація при першому відчуженні
Міністерство юстиції звернуло увагу і на процедуру державної реєстрації спеціального майнового права.
Одночасно з реєстрацією спеціального майнового права, яка відбувається в результаті першого відчуження, у визначених законом випадках проводяться й інші реєстраційні дії. Зокрема, може реєструватися припинення обтяження речових прав на користь покупця, який частково сплатив вартість об’єкта, якщо спеціальне майнове право переходить до нього.
Також може одночасно реєструватися обтяження на користь замовника або девелопера, якщо за умовами договору спеціальне майнове право переходить до покупця ще до повної оплати майбутньої нерухомості.
Обтяження – це не забезпечення зобов’язання
Конструкція, за якої реєструється обтяження речових прав на майбутній об’єкт на користь покупця, що частково сплатив вартість, або на користь продавця, стосується саме першого продажу.
При цьому таке обтяження не є забезпеченням виконання зобов’язання в розумінні Цивільного кодексу України і має іншу правову природу. Закон про гарантування не визначає державну реєстрацію такого обтяження як умову договору купівлі-продажу майбутньої нерухомості, у тому числі як істотну умову. Це обов’язок продавця за договором першого продажу.
Таким продавцем може бути лише замовник будівництва або девелопер, який виконує відповідний обов’язок перед покупцем, що частково сплатив вартість майбутнього об’єкта.
Які правила діють при другому та наступних продажах
Щодо другого та наступних відчужень Мін’юст зазначив: такі відносини регулюються насамперед умовами цивільно-правових договорів, які уклали сторони.
До них застосовуються положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей Закону про гарантування. Стаття 526 Цивільного кодексу вимагає, щоб зобов’язання виконувалося належним чином відповідно до умов договору, вимог Кодексу та інших актів цивільного законодавства. Якщо ж відповідних умов і вимог немає – за звичаями ділового обороту або іншими вимогами, що зазвичай ставляться.
Згідно зі статтею 546 Цивільного кодексу, виконання зобов’язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком або правом довірчої власності.
Ось і виходить: законодавча конструкція обтяження, яку прямо застосовують при першому продажу майбутньої нерухомості забудовником, не переноситься автоматично на друге та наступні відчуження. Тож плануючи перепродаж, варто уважно дивитися на умови власного договору і на те, чи сплачена ціна повністю.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков
