Відшкодування шкоди забудовником – тема, що рано чи пізно торкається кожного ОСББ, яке прийняло новий будинок із прихованими недоліками. Уявіть: ви отримали ключі від квартири, а згодом виявляється, що пожежна сигналізація недороблена, димовидалення не відповідає проекту, а паркінг узагалі не завершений. Саме така історія лягла в основу справи № 910/21221/21, яку 10 вересня 2024 року розглянув Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду.
Суд вирішив, що попередні інстанції поставилися до позову надто формально і фактично переклали тягар доказування на позивача. А це несправедливо, коли йдеться про безпеку людей, які щодня живуть у таких будинках. Давайте розберемося, що сталося і чому це рішення може допомогти всім, хто зіткнувся з недобросовісним забудовником. Для початку поясню два терміни, які тут зустрічатимуться.
ОСББ – це об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, тобто мешканці, які спільно управляють своїм будинком. А ДБН – це державні будівельні норми, простіше кажучи, правила, за якими будинки мають зводити і вводити в експлуатацію.
Хто з ким судився
Позивачем виступило Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку “Гарматна-Західна”. Відповідачем – Приватне акціонерне товариство “Холдингова компанія “Київміськбуд”, тобто безпосередньо забудовник. ОСББ вимагало стягнути 1 444 660,00 грн матеріальної шкоди.
Ішлося про два житлові будинки за адресами: вулиця Гарматна, 37, літера А та вулиця Гарматна, 39, літера Г у Солом’янському районі Києва. Позивач наполягав, що забудовник здав ці об’єкти в експлуатацію з невідповідностями технічній документації та вимогам ДБН. Найгостріше питання – недороблена система пожежної сигналізації та димовидалення. Третіми особами у справі проходили Приватне підприємство “Ол.Трейд” та Товариство з обмеженою відповідальністю “Управлінська компанія “Житло-Сервіс”.
Як розгорталися події
Ще 22 квітня 2016 року обидва будинки визнали готовими до експлуатації. Спочатку їх передали на обслуговування управлінській компанії “Житло-Сервіс”. А вже у 2018 році об’єкти прийняло в управління ОСББ “Гарматна-Західна” разом із ще одним об’єднанням співвласників.
Далі почалися неприємні відкриття. У липні 2019 року Солом’янське районне управління ДСНС провело планову перевірку і видало припис № 528 від 29.07.2019 про усунення порушень у сфері техногенної та пожежної безпеки. У вересні того ж року ОСББ разом із сервісною організацією склало дефектний акт № 1, де зафіксувало конкретні недоліки протипожежного стану будинку.
Чому нижчі суди відмовили
Господарський суд міста Києва рішенням від 12.10.2023 у позові відмовив. Північний апеляційний господарський суд постановою від 28.05.2024 залишив це рішення без змін. Логіка судів була такою: позивач не довів, що реально поніс витрати, і не довів усіх елементів складу правопорушення, а саме протиправність, шкоду, причинний зв’язок і вину.
На перший погляд звучить переконливо. Але тут є нюанс, який суди чомусь оминули. І саме на ньому зосередився Верховний Суд.
У чому була головна помилка
Річ у тім, що відшкодування шкоди забудовником регулюється не лише загальними нормами про делікти, а спеціальними правилами. Стаття 1209 Цивільного кодексу України прямо каже: виготовлювач товару, що є нерухомим майном, зобов’язаний відшкодувати шкоду, завдану внаслідок конструктивних, технологічних та інших недоліків. І головне – таке відшкодування не залежить від вини виготовлювача.
Відчуваєте різницю? У звичайному спорі про відшкодування шкоди позивач має довести і вину, і шкоду, і зв’язок між ними. А коли йдеться про відшкодування шкоди забудовником, законодавець усе зробив інакше. Стаття 1210 Цивільного кодексу України покладає обов’язок відшкодувати шкоду саме на виготовлювача нерухомого майна.
Крім того, Верховний Суд нагадав про презумпцію вини. Простіше кажучи, якщо будинок здав забудовник і там знайшли недоліки, суд одразу виходить із того, що винен саме він. Хочеш уникнути відповідальності – доведи, що це не так. Відповідно до частини другої статті 1166 Цивільного кодексу України, саме відповідач, а не ОСББ, має довести, що шкода виникла не з його вини. Це принципово інший розподіл тягаря доказування, і суди його не врахували.
Ще один момент. Суди сказали, що позивач не довів фактичних витрат. Але ж стаття 22 ЦК України визначає збитки не лише як витрати, які особа вже зробила. Це ще й витрати, які вона мусить зробити для відновлення порушеного права. Тобто можна заявляти і майбутні витрати на ремонт та приведення систем до ладу.
Практика, яку варто запам’ятати
Касаційний суд послався на власні постанови, які нижчі суди не врахували. У справі № 0808/7199/2012 Верховний Суд пояснив, що факт підписання актів про виконання робіт ще не свідчить про якість цих робіт. У справі № 369/8038/17 він наголосив, що в деліктних зобов’язаннях діє презумпція вини, і спростовувати її – обов’язок саме відповідача. А у справі № 761/12945/19 уточнив, що витрати на відновлення мають бути безпосередньо пов’язані з порушенням.
Окрема історія – суди послалися на експертний звіт, якого в матеріалах справи немає. Апеляція пояснила це опискою в році. Але коли рішення будується на документі, який ніхто не бачив, це виглядає щонайменше дивно.
Що вирішив Верховний Суд
Касаційну скаргу ОСББ задовольнили частково. Рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасували, а справу передали на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Тут є важливий нюанс. Касаційний господарський суд не може сам встановлювати обставини чи переоцінювати докази. Його повноваження обмежені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України. Тому він не сказав “стягнути гроші”, а повернув справу, щоб нижчі суди нарешті розібралися по суті.
Чому це рішення корисне саме вам
Якщо для вашого ОСББ питання відшкодування шкоди забудовником стоїть так само гостро, ця постанова – готовий аргумент у суді. Вона нагадує: не ви маєте доводити вину забудовника, а він має довести свою невинуватість.
До того ж суд підтвердив, що витрати на відновлення можна заявляти як майбутні, а не лише фактично понесені. Це дуже полегшує життя позивачам, які ще не оплатили ремонт, але вже розуміють його неминучість.
На новому розгляді Господарському суду міста Києва доведеться з’ясувати, чи справді система пожежної сигналізації паркінгу перебуває у стадії незавершеного будівництва, чи відповідає змонтована система димовидалення проектній документації та хто за це відповідає. І головне – чи зміг забудовник спростувати презумпцію своєї вини.
