Визнання недійсним договору суборенди – це не просто формальність, яку можна провернути за пару тижнів. Це серйозний правовий механізм, і суди ставляться до нього прискіпливо. Особливо коли позивач плутається у власних аргументах, а ключові докази оформлені абияк. Саме така історія трапилась у справі №916/1813/16, яка пройшла аж три кола судового розгляду і двічі побувала у Верховному Суді.
Давайте розберемо цю справу детально – вона цікава не стільки драматичним сюжетом, скільки тими процесуальними граблями, на які наступили обидві сторони.
З чого все почалося
Дочірнє підприємство «Маккенлі» орендувало у Фонтанської сільської ради земельну ділянку площею понад 33 гектари. У грудні 2015 року з’явився договір суборенди цієї ділянки – нібито укладений між ДП «Маккенлі» та ТОВ «Рів’єра 2». І ось тут починається найцікавіше.
ДП «Маккенлі» пішло до суду з вимогою визнати цей договір недійсним. Аргументи позивача виглядали так: по-перше, договір зареєстрували аж у травні 2016 року – через пів року після підписання. По-друге, ніхто з керівництва підприємства не давав згоди на суборенду. По-третє, сільська рада як орендодавець взагалі не знала про передачу землі в суборенду.
Крім того, позивач натякав на зовсім уже кримінальну історію – мовляв, колишній керівник викрав печатки й документи підприємства, щоб провернути цю оборудку.
Що вирішив суд першої інстанції
Господарський суд Одеської області у вересні 2016 року відмовив у позові повністю. Логіка була простою: договір підписали уповноважені представники обох сторін, зареєстрували як годиться – отже, підстав для визнання його недійсним немає.
Але позивач не здався і подав апеляційну скаргу.
Апеляція каже «так»
Одеський апеляційний господарський суд у вересні 2017 року рішення першої інстанції скасував. Позов задовольнили частково: договір суборенди визнали недійсним, а земельну ділянку зобов’язали повернути.
Суд апеляційної інстанції виходив із того, що договір уклали всупереч волі позивача та без письмового попередження власника землі – сільської ради. Здавалося б, справедливість перемогла. Але не так швидко.
Верховний Суд втручається вперше
Верховний Суд у квітні 2018 року скасував постанову апеляції й відправив справу на новий розгляд. Чому? Бо апеляційний суд припустився фундаментальної помилки – він не розглянув позов саме за тими підставами, які заявив позивач.
Суть претензії Верховного Суду зводилась ось до чого. Позивач у позові чітко вказав: договір недійсний через те, що його зареєстрували із запізненням – у травні 2016 року. А апеляційний суд замість цього почав досліджувати, чи попереджали сільраду про суборенду і чи було волевиявлення позивача. Це різні речі.
Крім того, Верховний Суд звернув увагу: ані стаття 93 Земельного кодексу України, ані стаття 8 Закону України «Про оренду землі» не вимагають письмової форми попередження орендодавця про суборенду. І договір оренди від 2007 року теж цього не передбачав.
Другий раунд апеляції – і знову невдача
При новому розгляді Одеський апеляційний господарський суд у липні 2018 року знову визнав договір суборенди недійсним. Цього разу суд мотивував рішення тим, що матеріали справи не містять доказів добровільного волевиявлення позивача на укладення правочину.
Апеляційний суд дослідив, чи був у заступника директора Миколайчука О.О. (який підписав договір від імені позивача) належний обсяг повноважень. З’ясувалося, що в матеріалах справи немає ані належно оформленої копії статуту позивача, ані довіреності на ім’я цього заступника, ані доказів, що така посада взагалі існувала у штатному розписі.
Верховний Суд ставить крапку – вдруге
І ось у грудні 2018 року Верховний Суд знову скасовує рішення апеляції. Цього разу аргументи були ще жорсткішими.
По-перше, апеляційний суд вийшов за межі позовних вимог. Позивач просив визнати договір недійсним через пізню реєстрацію, а суд досліджував повноваження заступника директора і поведінку відповідача після укладення договору. Це різні підстави, і змінювати їх на стадії апеляції процесуальний закон не дозволяє.
По-друге – і це, мабуть, найважливіший урок усієї справи – суд апеляційної інстанції ухвалив рішення на підставі недопустимих доказів. Річ у тім, що в матеріалах справи договір суборенди від 16.12.2015 фігурував лише у вигляді ксерокопій, не засвідчених належним чином. Жодного оригіналу, жодної завіреної копії з відміткою «Згідно з оригіналом», підписом уповноваженої особи та печаткою – як того вимагає ДСТУ 4163-2003.
Суд першої інстанції ще у липні 2016 року зобов’язав відповідачів надати належно завірену копію договору. Але цю вимогу так і не виконали. І суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу, цього порушення не усунув.
А це вже серйозно. Стаття 91 Господарського процесуального кодексу України чітко каже: письмові докази подаються в оригіналі або в належним чином засвідченій копії. Якщо документ не засвідчений – він не є допустимим доказом. А рішення, ухвалене на підставі недопустимих доказів, не може вважатися законним.
Верховний Суд прямо вказав: встановлення фактичних обставин справи на підставі недопустимих доказів унеможливлює перевірку правильності застосування норм матеріального права.
Що це означає для тих, хто судиться
З цієї справи можна винести кілька практичних уроків, які стануть у пригоді кожному, хто замислюється над визнанням недійсним договору суборенди чи будь-якого іншого правочину.
Перше: підстави позову потрібно формулювати чітко й одразу. Якщо ви вважаєте договір недійсним через відсутність волевиявлення – так і пишіть. Якщо через порушення процедури реєстрації – теж пишіть саме це. Суд розглядатиме позов у тих межах, які ви окреслили. Змінити підстави позову в апеляції вже не вийде.
Друге: документи мають бути оформлені бездоганно. Ксерокопія без засвідчувального напису – це навіть не другий сорт, це взагалі не доказ. Особливо коли йдеться про сам оспорюваний договір – як можна визнавати недійсним документ, оригінал якого суд навіть не бачив?
І третє: тягар доказування лежить на позивачеві. Не відповідач має доводити, що договір дійсний, а саме позивач зобов’язаний переконати суд у наявності підстав для його недійсності. Стаття 74 Господарського процесуального кодексу України тут не залишає простору для маневрів.
Справу №916/1813/16 врешті-решт направили на новий розгляд до Південно-західного апеляційного господарського суду. Станом на момент винесення постанови Верховного Суду остаточне рішення ще не було ухвалене. Але сам факт того, що справа пройшла через три судові інстанції по два рази, красномовно свідчить: визнання недійсним договору суборенди – це правовий марафон, до якого варто готуватися ретельно, з бездоганними документами і чіткою правовою позицією.
