Уявіть: ви купуєте нежитлове приміщення, перевіряєте реєстр — усе чисто, жодних обтяжень. А через рік до вас приходить ОСББ і заявляє: «Це наше, повертайте». Саме в такій ситуації опинилася відповідачка у справі № 522/16296/23, яку нещодавно переглянув Верховний Суд. І ключовим питанням стало те, чи перевірили суди статус добросовісного набувача.
Давайте розберемося, що трапилося і чому ця справа — важливий сигнал для всіх, хто купує або продає нерухомість.
Суть конфлікту: котельня, яка «змінила» статус
ТОВ «Ханбер» збудувало багатоквартирний будинок в Одесі й ввело його в експлуатацію у грудні 2018 року. Серед приміщень була котельня № А7 площею 25,7 кв.м на першому поверсі — типовий допоміжний об’єкт. У грудні 2019 року компанія зареєструвала право власності на це приміщення за собою, а в листопаді 2022 року продала його фізичній особі — ОСОБА_1.
ОСББ «Граф» подало позов. Логіка проста: котельня — це допоміжне приміщення, а отже — спільна власність усіх мешканців будинку. Реєстрація права за забудовником, на думку ОСББ, була незаконною з самого початку, тому майно треба повернути.
Суд першої інстанції з цим погодився. Приморський районний суд м. Одеси частково задовольнив позов і витребував приміщення у ОСОБА_1. Апеляція залишила рішення без змін. Обидві інстанції спиралися на те, що приміщення будувалося як допоміжне, а доказів протилежного відповідачі не надали.
Що сказав Верховний Суд
Касаційна скарга, подана адвокатом ОСОБА_1, спиралася на доволі серйозну аргументацію: суди попередніх інстанцій застосували норми матеріального права без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду. Ішлося про статтю 388 Цивільного кодексу України — фундаментальну норму, яка регулює витребування майна у добросовісного набувача.
Верховний Суд касаційну скаргу задовольнив частково. Рішення попередніх інстанцій у частині віндикаційного позову скасував, а справу направив на новий розгляд. Чому? Тому що суди взагалі не дослідили головне — чи є ОСОБА_1 добросовісним набувачем.
Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду нагадала: вирішуючи спір про витребування майна, суд зобов’язаний перевірити добросовісність поведінки зареєстрованого володільця. Це позиція, яку Велика Палата висловлювала неодноразово — зокрема у постановах від 26 червня 2019 року (справа № 669/927/16-ц), від 1 квітня 2020 року (справа № 610/1030/18) та від 2 листопада 2021 року (справа № 925/1351/19).
А тепер увага: судове рішення, ухвалене без перевірки добросовісності набувача, не може вважатися законним втручанням у право мирного володіння майном. Це пряма цитата з мотивувальної частини постанови Верховного Суду.
Чому добросовісність набувача — це не формальність
Механіка тут така. Стаття 388 ЦК України передбачає вичерпний перелік підстав, коли власник може витребувати майно навіть у добросовісного набувача. Це три випадки: майно загублене, викрадене або вибуло з володіння поза волею власника іншим шляхом. У всіх інших ситуаціях добросовісний набувач захищений.
Але щоб застосувати статтю 388, треба спочатку відповісти на базове запитання: набувач справді добросовісний? Чи, може, він знав або повинен був знати про проблеми з майном?
Критерії добросовісності сформульовані у практиці Верховного Суду досить чітко. По-перше, особа, яка купує нерухомість, має право покладатися на дані Державного реєстру речових прав. Якщо в реєстрі немає жодних обтяжень — покупець діє добросовісно.
По-друге, суди мають оцінювати обставини вчинення правочину: момент укладення договору, зв’язки між сторонами, ціну. Якщо з’ясовується, що правочин уклали родичі або пов’язані компанії виключно для створення видимості добросовісного набуття — це вже зловживання, і такий «добросовісний набувач» насправді не є добросовісним.
У справі ОСББ «Граф» суди пропустили всю цю аналітичну роботу. Вони просто констатували, що приміщення допоміжне, і на цій підставі його витребували. Але ж ОСОБА_1 придбала об’єкт за відплатним договором, покладаючись на дані реєстру, де жодних обтяжень не було. Коли вона купувала приміщення у листопаді 2022 року, воно вже майже три роки значилося у Єдиному реєстрі об’єктів державної власності як нежитлове.
Чому це важливо для кожного покупця нерухомості
Колегія суддів Верховного Суду наголосила на неприпустимості ситуації, коли добросовісний набувач втрачає майно через помилки інших осіб — продавця, нотаріуса чи реєстратора. Це покладає на покупця індивідуальний і надмірний тягар. Людина не повинна розплачуватися за чужі порушення, допущені в межах процедур, які спеціально створені для запобігання шахрайству.
Тут важливий момент. Якщо ви купуєте квартиру чи комерційне приміщення, ваша добросовісність презюмується. Це означає, що саме позивач — той, хто хоче витребувати у вас майно — має довести, що ви знали або могли знати про проблеми. Доки цього не доведено, ви вважаєтеся добросовісним набувачем.
Що тепер буде зі справою? Верховний Суд передав її на новий розгляд до суду першої інстанції. Тепер Приморський районний суд м. Одеси має встановити ключові факти: чи знала ОСОБА_1 про допоміжний статус приміщення, чи могла вона про це дізнатися, чи її поведінка була справді добросовісною. Без відповіді на ці запитання жодне рішення про витребування майна не буде законним.
Колегія суддів у складі Червинської, Зайцева, Коротенка, Коротуна та Тітова фактично нагадала судам прості правила гри: спочатку перевіряєте добросовісного набувача, а вже потім вирішуєте, чи можна у нього щось витребувати. Не навпаки. І це правило тепер працює на захист кожного, хто чесно купує нерухомість.
