Уявіть: ви орендуєте землю, чесно працюєте на ній, сплачуєте орендну плату – і раптом прокуратура вимагає все повернути, бо на ділянці знайшли стародавнє городище. Саме така ситуація сталася у справі № 922/264/24, де Велика Палата Верховного Суду поставила крапку в багаторічній суперечці про те, як саме держава має захищати землі історико-культурного призначення.
Ключове питання, яке вирішував суд: чи можна вважати, що держава «втратила володіння» землею під пам’яткою археології, якщо цю землю зареєстрували за кимось іншим? Від відповіді залежало, який позов подавати – негаторний чи віндикаційний. І різниця тут величезна, бо від цього залежить, чи спливе позовна давність і чи зможе орендар захистити своє право.
Про що, власне, спір
Історія почалася ще у 2004 році. Тоді Харківська районна адміністрація передала товариству «Контакт плюс» в оренду 34,6 гектарів землі для підсобного господарства. Згодом цю ділянку взяло в суборенду ТОВ «Харківський кінний завод» – для сінокосіння та випасання худоби. Усе начебто законно: договори зареєстровані, документи в порядку.
Але у 2020 році Міністерство культури внесло до Державного реєстру нерухомих пам’яток України городище «Шеєрманівське» – пам’ятку археології місцевого значення. І з’ясувалося, що вона частково розташована на тій самій орендованій ділянці. Більше того – ще у грудні 2020 року ГУ Держгеокадастру передало цю землю з державної у комунальну власність Люботинської міськради.
Прокуратура подала позов: повернути все назад державі, договори оренди і суборенди визнати недійсними.
Перша інстанція сказала «ні», апеляція – «так»
Місцевий господарський суд у позові відмовив. Аргументи були такі: інформації про пам’ятку в реєстрі немає, межі городища не встановлені, а орендарі – добросовісні, працюють без порушень. До того ж суд зауважив, що якщо держава втратила і фізичне, і юридичне володіння землею (бо право власності зареєстрували за міськрадою), то правильний спосіб захисту – віндикаційний позов, а не негаторний.
Апеляція поглянула на справу інакше. Східний апеляційний господарський суд вирішив: оскільки земля належить до категорії історико-культурного призначення, вона взагалі не могла бути передана у комунальну власність. Отже, наказ Держгеокадастру – незаконний, договори оренди та суборенди – недійсні, а землю треба повернути державі в особі обласної військової адміністрації. Позов кваліфікували як негаторний, тож позовна давність не застосовується.
Кінний завод подав касаційну скаргу – і справа потрапила до Великої Палати.
Чому негаторний позов – це принципово
Давайте розберемося з термінами, бо тут криється головна інтрига.
Коли власник втратив річ фізично або юридично – застосовується віндикаційний позов (стаття 387 Цивільного кодексу України). Це вимога повернути майно з чужого незаконного володіння. До нього застосовується позовна давність – три роки. Якщо минуло більше – суд може відмовити.
А от негаторний позов (стаття 391 ЦКУ) – це про усунення перешкод у користуванні майном, коли власник володіння не втрачав. Його можна подати в будь-який час, поки триває порушення. Жодних строків давності.
Колегія Касаційного господарського суду, передаючи справу до Великої Палати, вважала, що треба відступити від попередньої практики Касаційного цивільного суду. Мовляв, якщо право власності зареєстрували за кимось іншим – держава втратила володіння, тому має бути віндикація. Їхня логіка була такою: пам’ятки археології зазвичай знаходяться глибоко під землею, їх не видно неозброєним оком, тому орендарі могли справді не знати про існування городища.
І справді, з 34,6 гектарів спірної ділянки лише близько 5,5 гектарів потенційно займає сама пам’ятка.
Позиція Великої Палати: чітко і надовго
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 4 березня 2026 року зайняла однозначну позицію: негаторний позов – ось правильний інструмент для захисту прав держави на землі під пам’ятками археології.
Логіка тут така. Є об’єкти, на які за жодних умов не може виникнути право приватної (чи комунальної) власності. До них належать, зокрема, землі під пам’ятками археології – це прямо передбачено частиною шостою статті 17 Закону України «Про охорону культурної спадщини». А коли право власності взагалі не може виникнути – державна реєстрація цього права нічого не змінює. Власник (держава) не втрачає володіння, навіть якщо в реєстрі записано іншу особу.
Це, до речі, той самий підхід, який Велика Палата вже застосовувала до земель водного фонду та природно-заповідного фонду. Тут суд лише послідовно продовжив свою практику.
«У випадках, коли на певний об’єкт нерухомого майна за жодних умов не може виникнути право приватної власності, державна реєстрація цього права не змінює володільця», – наголосив суд. А отже, належний спосіб захисту – саме негаторний позов.
Але є нюанс: пропорційність і належне урядування
І тут – найцікавіше. Хоча Велика Палата підтвердила, що негаторний позов – правильний інструмент, вона водночас скасувала рішення апеляції і відправила справу на новий розгляд.
Чому? Бо апеляційний суд не врахував принципу пропорційності.
Коли пам’ятка займає лише 5,5 гектарів із 34,6 – позбавляти орендаря права користування всією ділянкою не можна. Це було б непропорційним втручанням у право на мирне володіння майном, гарантоване статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Більше того, Велика Палата нагадала про принцип належного урядування, який Європейський суд з прав людини сформулював ще у справі «Рисовський проти України». Суть його проста: держава має діяти вчасно, послідовно і прозоро. Якщо державний орган припустився помилки – ризик цієї помилки несе сама держава, а не приватні особи, які добросовісно покладалися на законність її дій.
А в цій справі держава сама ж передала землю в комунальну власність, хоча городище «Шеєрманівське» взяли на облік ще у 1972 році, а охоронну зону встановили у 1984-му. Тобто всі необхідні дані існували задовго до спірних рішень.
Що це означає на практиці
Для юристів і землекористувачів ця постанова дає кілька важливих орієнтирів.
По-перше, Велика Палата остаточно закріпила підхід: землі під пам’ятками археології захищаються через негаторний позов. Жодної позовної давності – порушення можна усунути хоч через двадцять років після його початку.
По-друге, суд чітко сказав: не можна вимагати повернення всієї ділянки, якщо пам’ятка займає лише її частину. Потрібно точно ідентифікувати ту частину – з координатами, поворотними точками, прив’язкою до геодезичної мережі. Для цього знадобиться земельно-технічна експертиза.
По-третє, принцип належного урядування працює і в земельних спорах. Якщо державні органи роками не вносили дані про пам’ятку до кадастру, не визначали меж охоронних зон – це їхня відповідальність. Перекладати наслідки цих помилок на орендаря, який діяв добросовісно, суд не дозволить.
І останнє. Колегія Касаційного господарського суду пропонувала відступити від попередніх висновків Касаційного цивільного суду на користь віндикаційного позову. Велика Палата відмовила. Практика залишилася єдиною – негаторний позов для земель історико-культурного призначення залишається еталонним способом захисту.
Кінному заводу ця постанова дала шанс: справа повертається на новий розгляд до апеляції, де суд оцінюватиме пропорційність втручання з урахуванням усіх обставин. І, ймовірно, фінальне рішення стосуватиметься лише тих 5,5 гектарів, на яких справді розташоване стародавнє городище.
